Перспективы развития ипотеки в России

План  

 

Введение

Глава I. История, сущность и развитие ипотечного кредитования

1.1 Зарождение  института ипотеки и ипотечного  кредитования

1.2 Развитие ипотечного  кредитования в России

1.3 Мировой опыт  ипотечного кредитования

1.3.1 Немецкая  модель ипотечного кредитования

1.3.2 Американская  модель ипотечного кредитования

Глава II. Экономические  основы ипотеки

2.1 Ипотечный  рынок

2.2 Содержание  ипотечных отношений

2.3 Ипотечное  кредитование как инструмент  преодоления кризисных явлений

2.4 Финансовые  риски ипотечного кредитования

Глава III. Перспективы  развития ипотеки в России

3.1 Порядок предоставления  кредита коммерческими банками  на примере ОАО «Банк «Санкт-Петербург». Оценка кредитных рисков Банка  при андеррайтинге заемщика и  квартиры.

3.2 Роль агентства  по ипотечному кредитованию и перспективы его развития

3.3 Рынок ипотечного  кредитования в Санкт-Петербурге

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

 

Введение  

 

В России рынок  ипотечного жилищного кредитования только недавно зародился и такие  понятия, как «ипотека» и «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Кроме этого  поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального  экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в  системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

Таким образом, становится ясно, что жесткий режим  экономии не даст возможности приобрести жилье в обозримом будущем. Только объединением усилий государства, банков и населения, возможно, превратить желаемое в реальность.

Во-первых, взятое на себя обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство  может реализовать, разрешив зачесть определенную долю вкладов как часть взноса в стоимость приобретаемого жилья.

Во-вторых, необходимо изменить условия предоставления ипотечного кредита.

Реформирование  исходных принципов инвестирования понимает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них можно выделить ссуды, выдаваемые под залог недвижимости.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные  ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений.

Требования, необходимые  для получения запрашиваемой  ссуды, заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что  в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящий  момент складывается несколько видов  систем ипотечного кредита:

1) – опирается  на коммерческого застройщика,  для которого недвижимость не  предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

2) – основана  на оформлении закладной на  имеющуюся недвижимость и получении  под нее кредита на новое строительство, которое предусматривает вместе с банковским кредитом под закладную, использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

3) – возможность  заключения контракта через посредническую  фирму или аукцион на куплю-продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства. Что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При такой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Сама ипотека  может быть установлена на любое  недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать,

·  земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения);

·  предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

·  жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

·  иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки  должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Из этого следует, что ипотека является в настоящее  время одним из самых эффективных  инструментов решения важнейшей  проблемы, обеспечения населения  жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломной работы.

На сегодня  более 50 организаций в Санкт-Петербурге (и их количество растет) предлагают услуги ипотечного кредитования, а  реализуемое количество программ финансирования жилья – более 200. Поэтому без  обращения к специалистам банков или к финансовому консультанту – ипотечному брокеру, скорее всего, не обойтись. [30]

Объект  и предмет исследования. Объектом исследования в дипломной работе является ипотечное кредитование в России и перспектива его развития, а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Цель  и задачи исследования. Цель дипломной работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, а также перспектива его развития. Для этого необходимо решить следующие задачи:

·  рассмотреть этапы становления института ипотеки и зарождение его в России, а также мировой опыт;

·  рассмотреть правовые аспекты и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования;

·  рассмотреть модели привлечения банками ресурсов для ипотеки;

·  рассмотреть роль и работу агентства по ипотечному кредитованию.

Методическая  основа исследования. Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию.

Структура работы. Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, а также доказана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы.

В первой главе «История, сущность и развитие ипотечного кредитования» проведен анализ развития и зарождение института ипотеки, а также зарождение ипотечных отношений в России и мировой опыт.

Во второй главе «Экономические основы ипотеки» раскрыта сущность и роль ипотечного кредитования, а также рассмотрены финансовые риски, возникающие при ипотечном кредитовании.

В третьей главе «Перспективы развития ипотеки в России» проведен анализ основных проблем и рассмотрены пути их преодоления.

В заключении подведены  основные итоги исследования, а также  сделаны основные выводы.

 

Глава I. История, сущность и развитие ипотечного кредитования

1.1 Зарождение  института ипотеки и ипотечного  кредитования

ипотека кредит банк

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел Архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.[70]

На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней  Греции обеспечивалась гласность, позволявшая  каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в  состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской  империи. В I в. н. э. создавались ипотечные  учреждения, которые выдавали кредиты  под залог имущества частным  лицам.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время, (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х веке).

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение  относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат. неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах).

Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.

На первом этапе  развития института "фидуции" должник  не обладал практически никакой  защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать  от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла  достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных  действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.

Данный вид  сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Появление последней  стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.