Перспективы развития ипотеки в России

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может  быть рассчитан баланс основной суммы  кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая  формула:

1-(1+r) -t

P t =

R ´r

где P t - баланс долга на конец t-го периода; R - размер ежемесячного взноса;

t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией  стандартного аннуитетного кредита  с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая  группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными  являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании  данного кредитного инструмента  важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут  быть использованы доходность государственных  ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно  столкнуться с рядом проблем, а именно:

·  не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

·  частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

·  возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика; относительная сложность инструмента;

·  при использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Для того, чтобы  повысить привлекательность для  заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки.

Суть регулирования  заключается в установлении ограничений  на максимальный уровень процентной ставки. При этом, возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит  с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата.

Кроме того, увеличивается  требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи  по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной  ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. [49]

2.4 Финансовые риски ипотечного  кредитования

Основным  препятствием на пути широкого распространения  в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) является несоответствие платежеспособного спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов. 

Эти параметры (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса) в  значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ИЖК. Из этого следует, что эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию и приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

Сами риски  подразделяются на систематические  и несистематические.

·  Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера.

·  Несистематические риски- это риски, свойственные конкретной местной экономике.

Большинство ипотечных  рисков относятся к систематическим  рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много.

Ипотечные риски  могут быть вызваны разными причинами  – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками  ценных бумаг, рисками неполучения  прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д.

Одни из них  являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно  или косвенно влияют друг на друга. [50]

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками  ряд особых проблем в области  управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается, прежде всего, в следующем:

- долгосрочный  характер кредита;

- обеспечение  возвратности кредитных средств  осуществляется в виде залога  жилого помещения, приобретенного  на средства кредита;

- способ погашения  кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным  операциям являются следующие: кредитный  риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных  причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить: 

- уровень развития  законодательной базы, ее адекватность  задачам развития системы жилищного  ипотечного кредитования населения;

- социально-экономическая  стабильность в стране, уровень  развития жилищного рынка, наличие  достаточно платежеспособного спроса  на ипотечные кредиты. [35]

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная  политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый  ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит.

Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Обычный ипотечный  кредит для многих западных стран  имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США – 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости – собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных  кредитов доля ипотечного обязательства  должна быть обязательно меньше стоимости  недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением  также дополнительных гарантий.

Основным условием ипотечного договора помимо ставки, срока  и размера кредита является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость  недвижимости играют важную роль в  части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные  показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости - от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита.

Завышение или  занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита.

- правильная  оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение  стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах - 2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий  отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и  регулирование кредитного портфеля включают в себя:

·  контроль за качеством предоставляемых кредитов;

·  создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

·  своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

·  разработка программ по возврату кредитов;[35]