Содержание
Введение…………………………………………………………………………...3
1. История развития аренды
земельных участков…………………………….4
2. Классификация земельных
участков………………………………………...7
3. Договор аренды земельных
участков………………………………………10
4. Права и обязанности
арендатора земли…………………………………….15
5. Права и обязанности
арендодателя земли………………………………….19
6. Юридические основания
прекращения аренды земельных
участков……..22
Заключение……………………………………………………………………….24
Список использованных источников………………………………………….26
Введение
В Конституции РФ особо выделяется статус
земли. Земельные ресурсы используются
и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности
народов, проживающих на территории РФ.
Аренда занимает весомое место в реализации
принципа платности землепользования.
В свою очередь, аренда может являться
некоторым регулятором в области рационализации
использования земельных ресурсов.
Аренда является одним из способов
решения хозяйственных задач и в этом
смысле она естественным образом дополняет
другие средства и способы социального,
экономического и производственного развития.
Уникальность аренды в том, что она фактически
сопровождает и восполняет систему отношений
собственности, в известной степени гармонизирует
экономические отношения там и тогда,
где и когда жесткая конструкция собственности
(права собственности) не позволяет успешно
и оперативно распорядиться финансовыми
и производительными ресурсами.
В юридическом аспекте арендные
отношения опосредованы, прежде всего,
нормами правового института договора
аренды. Если отдельные вопросы аренды
в целом изучены достаточно полно, то этого
нельзя сказать относительно аренды земельных
участков. Основная причина - существенное
своеобразие объекта отношений и необходимость
одновременного применения норм земельного
законодательства.
Проблемы правового регулирования
аренды земельных участков являются актуальными
и практически значимыми для отечественной
юридической науки, для регулирования
данных отношений, хозяйственной практики.
1. История развития аренды земельных участков
Как показывает история развития человечества,
аренда земли является одной из древнейших
форм ведения хозяйств на земле и важнейшей
формой землепользования. На протяжении
последних 5-6 тысячелетий договор аренды
претерпел незначительные изменения.
В Древнем Риме это был наем - консенсуальный
договор о предоставлении в пользование
определенного объекта за плату. Его особенности
были несущественными и заключались в
порядке возникновения прав арендатора
или же в способе расчетов. Общая формула
(платность, срочность, непотребляемость
объекта), охватывающая самые различные
случаи арендных отношений, применялась
и к земельным участкам (не исключено,
что именно они и были первым объектом
аренды). Четкость и масштабность отношений аренды
обеспечивали ей широкое применение и
устойчивость во времени. Еще в раннем
Средневековье в Германии, Англии и других
европейских странах можно было встретить
аренду мелких земельных участков. Так,
монастыри, церкви, помещики и общины в
целях расширения своих владений и господства
предоставляли свои земельные участки
в аренду мелким собственникам за умеренный
оброк или барщину.
Аренда земли с наймом имущества возникла
чуть позже на определенном этапе исторического
развития человечества. С материальной
точки зрения аренда земли является первичной
предпосылкой деятельности человека на
земле. Аренда же средств производства,
необходимых для возделывания земли, является
вторичной. Примером широкого развития
найма земли и имущества являются Древняя
Греция и Древний Рим, где в основном превалировало
предоставление земельных участков и
имущества в аренду в форме колоната. Основным
собственником земли в этот период выступало
государство. Оно сдавало земельные участки
в платное пользование отдельным гражданам,
мелким землевладельцам и общинам.
Хотя первые письменные упоминания о
земельной аренде, широко применявшейся
и игравшей значительную роль как гибкий
регулятор поземельных отношений, содержатся
еще в кодексе законов царя Хаммурапи
в Древнем Вавилоне, однако в целом сущность
земельной аренды была сформулирована
более ста лет тому назад Г. Дрейхаром:
«Под понятием земельная аренда мы понимаем
временное, а в ряде случаев и «вечное»,
то есть с правом наследования или предоставления
земли другому лицу для ее соответствующего
использования за определенную плату
работой (отработкой), продуктами или деньгами.
Арендные отношения по поводу земли изучались
различными направлениями и школами политической
экономии.
Однако с проведением всеобщей коллективизации
и законодательным запрещением в 30-е гг.
аренды земли теоретическое и практическое
изучение проблем аренды было свернуто.
Чтобы определить специфику осуществления
аренды земли в современных условиях,
следует обратиться к историческому опыту
развития механизма арендных отношений
и в России.
В дореволюционной России была широко
распространена издольная аренда. Размер
арендной платы участка устанавливался
в зависимости от расположения рынков
сбыта продукции, удобства их расположения,
спроса на землю. Так, ежегодные платежи
крестьянского поземельного банка состояли
из трех частей: роста погасительного
налога, который зависел от срока аренды,
затрат по управлению и взноса по ссудам.
Стоимость десятин колебалась, а арендная
плата зависела от возделываемой культуры.
Аренда земли была длительное время запрещена
в законодательном порядке. Декрет о земле,
принятый Вторым Всероссийским съездом
советов рабочих, солдатских и крестьянских
депутатов 26 октября 1917г., отменил аренду
земли вместе с правом частной собственности
на нее.
Постановлением III Съезда Советов 1925
г. в целях наилучшего использования земли
и помощи бедноте, не имеющей возможности
за недостатком средств и инвентаря обрабатывать
свою землю, разрешалась аренда земли
с применением вспомогательного наемного
труда при условии участия в работе семьи
арендатора наравне с наемными рабочими.
Арендная плата взималась в денежной,
натуральной форме и в виде отработок.
Исследования социально-экономического
положения крестьян того периода показали,
что в отношении наемного труда, земельной
аренды, найма и сдачи в наем рабочего
скота и инвентаря были втянуты не менее
половины крестьянских хозяйств, причем
основным арендатором был главным образом
середняк, у которого имелись необходимые
средства производства и рабочие руки.
Возросший спрос на землю для хозяйствования
на лучших, чем принятых в 1922 г., условиях,
привел к определенному росту арендной
платы.
Закон о трудовом землепользовании разрешил
сдачу земли в аренду, но только крестьянским
хозяйствам, ослабленным стихийными бедствиями,
недостатком и убылью рабочей силы; в связи
со смертью, временным уходом на заработки,
в армию отдельных членов семьи и другими
изменениями в ее составе. При этом общим
требованием было, чтобы хозяйства арендаторов
всю имеющуюся в их распоряжении землю
(включая арендованную) обрабатывали собственным
трудом.
Несмотря на то, что аренда земли способствовала
поддержанию высокого уровня использования
сельскохозяйственных земель, расширению
посевных площадей, интенсификации производства,
с 30-х гг. до начала перестройки аренда
земли запрещалась.
Возложение арендных земельных отношений
являлось важнейшим реальным направлением
обеспечения рациональности использования
земель сельскохозяйственного назначения.
В результате появилась перспективная
форма индивидуальной трудовой деятельности
на земле в общественном секторе производства.
2. Классификация земельных
участков
Деление земель Российской
Федерации на категории по целевому назначению
установлено давно. Определение целевого
назначения земельных участков в зависимости
от их хозяйственного использования весьма
важно, поскольку это дает возможность
достаточно внятно прописать наиболее
значимые положения правового режима
земельных участков.
Под целевым назначением понимается
особое направление использования земель,
функции земель в общественных отношениях
как средств производства, базы для развития
промышленности, мест проживания людей
и расположения всех существующих природных
объектов. Благодаря делению земель на
то или иное направление, использование
земельного участка является относительно
стабильным.
В соответствии со статьей 7
ЗК РФ (состав земель в Российской федерации)
земли в Российской Федерации по целевому
назначению подразделяются на следующие
категории:
1. Земли сельскохозяйственного
назначения имеют особый правовой
статус на рынке недвижимости
и используются:
- для сельскохозяйственного
производства (пашни, сенокосы, пастбища,
залежи, многолетние насаждения, целина
и другие угодья);
- для личного подсобного хозяйства;
- для коллективного садоводства
и огородничества;
- для подсобных сельскохозяйственных
производств;
- для опытных и научных станций.
Перевод земель из этой категории
в другую осуществляется только по решению
субъекта Федерации. Особо ценные земли
не подлежат приватизации.
2. Земли городов и населенных
пунктов занимают 4% территории страны.
На этих землях размещаются
жилые дома и социально-культурные
учреждения, а также улицы, парки,
площади, природоохранные сооружения;
могут размещаться промышленные,
транспортные, энергетические, оборонные
объекты и сельскохозяйственные производства.
Эта категория земель обеспечивает 86%
поступлений в консолидированный бюджет
от всех платежей за землепользование
и может использоваться только в соответствии
с генпланами и проектами.
3. Земли промышленности,
транспорта, связи, телевидения, информатики
и космического обеспечения, энергетики,
обороны и иного назначения. Имеют
особый режим использования.
4. Земли особо охраняемых
территорий включают в себя
заповедники; зеленые зоны городов,
домов отдыха, турбаз; памятники
природы, истории и культуры; минеральные
воды и лечебные грязи, ботанические
сады и др. Данная категория
земель предназначена для оздоровления
людей, массового отдыха и туризма,
а также для историко-культурного
воспитания и эстетического наслаждения.
Такие земли охраняются особым
законодательством, и вести хозяйственную
деятельность на них запрещается.
5. Земли лесного фонда
полностью определяются правовым
режимом лесов, произрастающих на
них. К этой категории земель
относятся земли, покрытые лесами
и предоставленные для нужд
лесного хозяйства и местной
промышленности.
6. Земли водного фонда.
Это земли, занятые водоемами, ледниками,
болотами (кроме тундры и лесотундры),
гидротехническими сооружениями
и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат
резервом и выделяются для
различных целей.
Продажа земельных участков,
а также выделение их для предпринимательской
деятельности и перевода из одной категории
в другую осуществляется в соответствии
с законами РФ и субъектов Федерации.
Несмотря на то, что концепция
и основные принципы деления земель по
целевому назначению были разработаны
и оформлены правом в дореформенный период,
их актуальность не исчезла и сейчас. Поскольку
у государства остается функция регулирования
хозяйственной деятельности, постольку
оно должно обеспечить различные виды
хозяйствования и социальной жизни определенной
территориальной базой, постольку это
достигается, в том числе институтом деления
земель на категории по целевому назначению.
Целевое назначение и категории
земель устанавливаются комментируемым
Кодексом РФ. Перечень их является закрытым.
Внесение, каких бы то ни было изменений
в него любыми другими нормативными актами
не допускается. Подавляющая часть категорий
земель определена Земельным кодексом
РФ в соответствии с прежними положениями
земельного законодательства. Некоторые
изменения коснулись наименования категорий
земель промышленности, транспорта и иного
назначения. Теперь они именуются «землями
специального назначения».
Изучив особенности земельных
участков как объектов арендных отношений,
мы считаем необходимым, перейти к рассмотрению
основных условий договора аренды земельных
участков. Этому посвящена следующая глава
данной курсовой работы.
3. Договор аренды
земельных участков
Договор аренды земель является
одной из наиболее распространенных гражданско-правовых
сделок, предметом которой является земельный
участок. Аренда земли выражается в предоставлении
земельного участка во временное владение
и пользование за определенную плату на
основе договора аренды. Это одна из наиболее
эффективных форм пользования земли в
Российской Федерации.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору
аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за
плату во временное владение и пользование
или во временное пользование. В соответствии
с п. 1 ст. 607 ГК РФ, земельные участки могут
быть предметом договора аренды. В то же
время, п. 2 ст. 607 предусматривает, что закон
может установить особенности сдачи земли
в аренду. Так, в соответствии с п. 1 ст. 22
ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены
их собственниками в аренду в соответствии
с гражданским законодательством и Земельным
кодексом РФ, за исключением случаев, предусмотренных
земельным законодательством. Такие случаи
указаны в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому
земельные участки, отнесенные к землям,
изъятым из оборота, не могут предоставляться
в частную собственность, а также быть
объектами сделок, предусмотренных гражданским
законодательством.
В договоре необходимо четко
указывать предмет аренды, а именно: местоположение
арендуемого земельного участка, его целевое
назначение, границы, кадастровый номер
и другие признаки, позволяющие точно
установить и идентифицировать соответствующий
земельный участок. Эти сведения являются
существенными условиями договора, поэтому
при их отсутствии договор считается недействительным.
В соответствии с законодательством
земля может находиться в собственности
как физических, так и юридических лиц.
Поэтому выступать в качестве арендодателей
могут как граждане, так и юридические
лица. Прежде всего, правом сдачи земельного
участка в аренду обладает его собственник
(ст. 209, 260, 608 ГК РФ). Земельные участки, находящиеся
в общей совместной и общей долевой собственности
граждан и (или) юридических лиц могут
быть переданы в аренду только с согласия
всех сособственников. В то же время, согласно
ст. ст. 267 и 270 ГК РФ, арендодателями могут
выступать лица, которым земельный участок
принадлежит на праве пожизненного наследуемого
владения и постоянного (бессрочного)
пользования.
Статья 609 ГК РФ предусматривает
возможность заключения договора аренды
как в письменной, так и в устной форме.
Устно могут заключаться договоры аренды
на срок не более одного года, если его
сторонами являются физические лица. В
случае, когда хотя бы одной из сторон
является юридическое лицо, то, независимо
от срока, договор аренды должен быть заключен
в письменной форме. Как правило, договор
аренды земельного участка заключается
в письменной форме и подлежит обязательной
государственной регистрации. Исключение
составляют договоры аренды и субаренды
земельного участка, заключенные на срок
менее одного года, которые не подлежат
государственной регистрации, если иное
не установлено федеральными законами
(п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Государственная регистрация
договора аренды осуществляется в соответствии
со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральным законом
«О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним»
учреждениями юстиции по регистрации
прав на территории регистрационного
округа по месту нахождения земельного
участка в Едином государственном реестре
прав.