Государственное регулирование земельных отношений

• наличие объектов недвижимого  имущества, прочно связанных с земельными участками.

Сведения о площади, местоположении земельных участков, об их количественных, качественных, экономических и иных характеристиках вносятся в документы  государственного земельного кадастра на основании материалов геодезических  и картографических работ, землеустройства, лесоустройства, иных обследований и  изысканий.

Сведения о правах на земельные  участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный  реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании  иных документов о правах на земельные  участки, являющихся юридически действительными  на момент внесения указанных сведений в государственный земельный  кадастр.

Сведения об экономических характеристиках  земельных участков вносятся в документы  государственного земельного кадастра на основании данных государственной  кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной  власти и местного самоуправления.

Статьёй 19 указанного закона определён  порядок проведения государственного кадастрового учёта земельных участков. В соответствии с ним органы государственной  власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели  земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки  и документы о межевании земельных  участков. Указанные документы должны быть надлежащим образом оформлены.

В соответствии с законом и принятым в его исполнение Порядком предоставления сведений государственного земельного кадастра, утверждённым Постановлением Правительства РФ 2.12.2000 г. № 918, сведения государственного земельного кадастра об определённом земельном участке, в том числе о земельном  участке, государственный кадастровый  учёт которого был проведён в установленном  порядке до вступления в силу закона, предоставляются в виде выписок  из государственного земельного кадастра, а в предусмотренных законом случаях – в виде копий, хранящихся в кадастровом деле документов.

Выписки же, содержащие сведения об определённом земельном участке, изготавливаются  в форме кадастрового плана этого  земельного участка.

Конкретные полномочия по проведению землеустройства на основании законодательства Российской Федерации были делегированы федеральному органу исполнительной власти. Постановлением Правительства РФ от 18.07.2000 г. № 537 (в ред. от 1.08.2001 г.) «Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России» устанавливалось, что федеральным  органом исполнительной власти по землеустройству  является Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр). На Росземкадастр  возлагалось осуществление функций  упразднённого Государственного комитета РФ по земельной политике; ему также  были переданы территориальные органы и организации упразднённого  комитета, в компетенцию которых, в частности, входила обязанность  выдачи планов земельного участка.

10 апреля 2001 г. Росземкадастром  были утверждены Правила офрмления  кадастрового плана земельного  участка. В соответствии с этими  правилами были установлены требования  к оформлению выписки из Государственного  земельного кадастра (ГЗК) в форме  кадастрового плана земельного  участка (КПЗУ), изготавливаемого  для предоставления сведений  государственного земельного кадастра  в соответствии с Постановлением  Правительства РФ «Об утверждении  правил предоставления сведений  государственного земельного кадастра»  от 2.12.2000 г. № 918.

КПЗУ представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных  для отражения определённых групп  характеристик поставленного на государственный кадастровый учёт земельного участка. Разделы именуются: В.1. (общие сведения), В.2 (план (чертёж, схема) границ земельного участка), В.3 (сведения о частях и обременениях земельного участка), В.4 (план (чертёж, схема) границ части земельного участка), В.5 (описание границ земельного участка), В.6 (описание поворотных точек границ земельного участка).

Количество разделов, включаемых в  КПЗУ, определяется объёмом и характером запрашиваемых сведений (наличие  раздела В.1 обязательно). Кадастровый  план земельного участка, предназначенный  для предоставления сведений, необходимых  для установления границ земельных  участков в натуре или для проведения работ по составлению графических  описаний отдельных, вновь образуемых частей земельных участков, включает все разделы (В.1–В.6). Кадастровый  план, предназначенный для предъявления в учреждение юстиции по регистрации  прав, включает разделы В.1–В.2, а  также разделы В.3, В.4 при наличии  соответствующих сведений в ГЗК.

Исходя из вышеизложенного, констатируем, что обязательным приложением к  сделкам с земельными участками, удостоверяемым нотариально, является теперь кадастровый план земельного участка (выписка из него), изготавливаемый в соответствии с вышеуказанными правилами. КПЗУ является также обязательным приложением и к документам, на основании которых регистрируется право на земельный участок в соответствии со ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

30 октября 2001 года вступил в  действие Земельный кодекс РФ. Вводит его в действие Закон  «О введение в действие Земельного  кодекса РФ» (137-ФЗ от 25.10.2001 г.). Этот закон признал утратившим  силу Закон РФ от 23 декабря  1992 г. № 4196-1 »О праве граждан  Российской Федерации на получение  в частную собственность и  на продажу земельных участков  для ведения личного подсобного  и дачного хозяйства, садоводства  и индивидуального жилищного  строительства», устанавливавший обязательное  нотариальное удостоверение сделок  с земельными участками.

В связи с изданием Постановления  Правительства РФ от 23.12.2002 г. № 919 утратило силу Постановление Совета Министров  – Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении Порядка  купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков». А именно этот порядок обязывал нотариуса  прилагать план земельного участка  к купчей, без которого она не подлежала регистрации.

Далее. В соответствии с Методическими  рекомендациями по совершению отдельных  видов нотариальных действий нотариусами  РФ, утверждёнными   Приказом Министерства юстиции № 91 15 марта 2000 г., при совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А как уже отмечалось, обязательным приложением к документам, на основании которых регистрируются права на земельный участок, является кадастровый план земельного участка. Однако Федеральный закон от 9.06.2003 г. (69-ФЗ) «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» вносит существенное дополнение в ст. 17 указанного закона, в соответствии с которым представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещён в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Нотариусы оказываются в интересном положении. Ответственность нотариуса  за удостоверяемую сделку, сложившаяся  практика, консерватизм профессии заставляют нотариуса истребовать кадастровый  план земельного участка для приобщения его к удостоверяемому договору. Кадастровый план содержит все необходимые  сведения для идентификации земельного участка как предмета сделки, без  него описать земельный участок  невозможно.

Но возникает другой вопрос. Предположим, что земельный участок прошёл кадастровый учёт, и право по нему зарегистрировано в ЕГРП. Он существует как объект кадастрового учёта и  как предмет собственности определённого лица. Нужен ли КПЗУ при отчуждении данного земельного участка? Каков срок действия выписки из ГЗК? На эти вопросы каждый нотариус отвечает самостоятельно.

А может быть, в связи со сложившейся  ситуацией, когда большинство сделок проводится в простой письменной форме, в том числе и из-за того, что нотариусы продолжают истребовать  КПЗ, а во многих районах Московской области получить эту выписку  из ГЗК дело не простое и не дешёвое, стоит пересмотреть некоторые сложившиеся  правила истребования документов, прилагаемых  к сделкам с земельными участками? Может, такая необходимость назрела? Ведь никто не призывает разводить  анархию – просто надо взглянуть  на сложившуюся ситуацию с другой стороны в рамках действующего законодательства. (С одной небольшой оговоркой  в связи с последними изменениями  в Федеральный закон № 122-ФЗ, повергшими в шок многих правоведов.)

По общему правилу при  регистрации права собственности  на земельный участок и удостоверении  сделки с земельным участком наличие  раздела В5 не требуется, за исключением  отдельных, специально указанных случаев. Однако определение говорит о  том, что земельный участок как  объект земельных отношений –  часть поверхности земли (в том  числе почвенный слой), границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке. А именно раздел В.5 содержит описание границ земельного участка, в том числе длины  отрезков, с указанием смежных  земельных участков. Кроме того, о необходимости наличия раздела  В.5 говорилось и в совместном письме Земкома, Росземкадастра и Московской областной нотариальной палаты от 2.10.2002 г. «Об оформлении кадастрового плана  земельного участка, предоставляемого для совершения нотариальных действий».

В этом случае нотариус удостоверяет сделку с земельным участком, обратив  внимание на то, чтобы к делам  нотариуса и к копии договора для регистрации перехода права  или договора (в зависимости от удостоверяемого договора), предъявляемого в ФРС, были приобщены подлинники КПЗУ в необходимом объёме. Кроме  проверки всех обычных реквизитов, указываемых в разделе В.1 КПЗУ, необходимо удостовериться, что площадь  земельного участка по свидетельству  соответствует площади, указанной  в строке 11 КПЗУ, а в строке 16 КПЗУ есть оговорка, что площадь соответствует  материалам межевания. Если же площадь  земельного участка уточнена в соответствии с действующим законодательством  и не превышает указанную в  правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь  более, чем на минимальный размер, установленный в соответствии с  нормативными правовыми актами субъектов  РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для  земель различного целевого назначения и разрешённого использования, то необходимо обратить внимание на то, что в строке 11 указывается площадь земельного участка, полученная в результате межевания, а в особые отметки (строка 16) вносится уточняемая площадь по правоустанавливающему  или правоудостоверяющему документу на землю. При этом в особых отметках указываются наименование и реквизиты, позволяющие идентифицировать правоустанавливающий или правоудостоверяющий документы на земельный участок, содержащие уточняемую площадь.

В связи с принятием  ряда законов, а именно Федерального закона 93-ФЗ от 30.06.2008 г. «О внесении изменений  в некоторые законодательные  акты РФ по вопросу оформления в  упрощённом порядке прав граждан  на отдельные объекты недвижимого  имущества» и Федерального закона 268-ФЗ от 23.11.2007 г. «О внесении изменений в  отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав наследников, а также  иных граждан на земельные участки», у некоторых категорий граждан  появилась возможность зарегистрировать право собственности на земельный  участок с приложением (на мой  взгляд, дефектного) кадастрового плана  такого земельного участка, который  не содержит сведений о земельном  участке в полном объёме, в том  числе сведений о местоположении (координатах) границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются  в уточнении (в том числе если в таком плане указано, что  площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка  не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о  земельном участке подлежат уточнению  при межевании и т.п.). По сути дела этот КПЗУ с объёмом раздела В.1 который не укладывается в определения  земельного участка, данные в Законе «О государственном земельном кадастре»  и/или Земельным кодексом РФ. Вот  с приложением такого кадастрового плана к сделке, удостоверяемой нотариусом.

Что касается оценки земельного участка, то будем говорить о кадастровой  либо рыночной оценке. На это есть несколько  причин. Во-первых, нормативная цена земли вводилась Законом от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» и в соответствии с ним являлась показателем, характеризующим стоимость  участка определённого качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчётный срок окупаемости.

Нормативная цена земли вводилась  для обеспечения экономического регулирования земельных отношений  при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой  собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении  банковского кредита под залог  земельного участка. На сегодняшний  день все эти отношения регулируются с использованием кадастровой оценки земельных участков. В соответствии с Постановлением Правительства  РФ № 945 от 25.08.1999 г. в целях внедрения  экономических методов управления земельными ресурсами и повышения  на этой основе эффективности использования  земель Правительство РФ поручило Государственному комитету РФ по земельной политике провести государственную кадастровую  оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 8.04.2000 г. за № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения  кадастровой стоимости земельных  участков различного целевого назначения и осуществляется не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению  территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной  кадастровой оценки земель.

Кроме того, ст. 66 Земельного кодекса РФ определены только два  вида оценки земельных участков –  рыночная и кадастровая. Нормативная  же оценка применяется только в случаях, прямо указанных в нормативном  акте и там, где кадастровая оценка не определена.

При исчислении размера тарифа за удостоверение договоров, подлежащих оценке, берётся сумма договора, указанная сторонами, но не ниже суммы, определённой организациями, осуществляющими  оценку земельных участков, либо федеральным  органом исполнительной власти, уполномоченным в области кадастра объектов недвижимости и его территориальными подразделениями.

Закономерен вопрос о том, появились ли строения на отчуждаемом  земельном участке или нет, дабы не нарушить положения ст. 35 ЗК РФ при  его отчуждении. В данном случае, по моему мнению, собственнику участка  можно предложить представить справку  администрации сельского поселения, либо председателя садоводческого объединения  об отсутствии или наличии строений на отчуждаемом земельном участке. Если строений нет, то можно удостоверить сделку с учётом вышеуказанных предложений. Также, на мой взгляд, необходимо истребовать  в данном случае заявление от собственника отчуждаемого земельного участка об отсутствии строений на этом земельном  участке по форме, предложенной Программой «Экспресс». Тем более, что в этом заявлении говорится и об отсутствии ограничений в использовании  и обременений земельного участка, известных собственнику.