Государственное регулирование земельных отношений

Если строения есть, то надо предложить собственнику участка зарегистрировать права на данные строения с учётом положений ст. 25.3 Закона о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, а потом удостоверить сделку отчуждения земельного участка со строениями. Причём хотелось бы отметить, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества. Таким образом, после проведённой государственной регистрации права собственности на строения для удостоверения сделки нотариус может предложить собственнику представить кроме указанной декларации либо извлечение из технического Паспорта БТИ, либо акт независимой оценки строений, т.к. декларация является документом, характеризующим и индивидуализирующим строение.

Документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального  жилищного строительства на земельном  участке, предназначенном для индивидуального  жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального  жилищного строительства на земельном  участке, расположенном в черте  поселения и предназначенном  для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном  участке), и содержащим описание такого объекта индивидуального жилищного  строительства, является (до 1 января 2010 г.) технический паспорт такого объекта  индивидуального жилищного строительства. А с 1 января 2010 г. требуется ещё  и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального  жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства  является объектом незавершённого строительства  – разрешение на строительство. Поэтому  для удостоверения договора отчуждения земельного участка с жилым домом, мне кажется, не надо требовать от собственника дополнительного извлечения из технического паспорта БТИ, т.к. сам  технический паспорт приобщается  в дело в качестве документа –  основания регистрации права  собственности (не путать с правоустанавливающим документом).

Нельзя не сказать несколько  слов о ситуации, сложившейся после  вступления в силу Федерального закона 268-ФЗ от 23.11.2007 г. «О внесении изменений  в отдельные законодательные  акты РФ по вопросу оформления в  упрощённом порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные  участки». Как уже отмечалось, граждане получили возможность регистрировать право собственности на земельные  участки без проведения межевания  этих земельных участков, с приложением  выписки из КПЗУ в объёме листа  В.1. Можно ли удостоверить сделку с  земельным участком, право на который  зарегистрировано в таком порядке? Есть две различные точки зрения на данный вопрос.

Одна из них – сделки удостоверять можно, однако в тексте договора указывать, что границы  данного земельного участка не определены и т.д.

В связи со вступлением  в силу ряда нормативных актов  возникла необходимость внесения некоторых  дополнений и изменений в данную статью.

Вступили в силу 1 марта 2008 г. Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» и Приказ Министерства юстиции РФ от 18.02.2008 г. № 32 «Об утверждении  форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершённого строительства, помещения, земельного участка»; 4 марта 2008 г. – Приказ Министерства юстиции РФ от 20.02.2008 г. № 35 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости», 13 апреля 2008 г. – Приказ Министерства юстиции РФ от 19.03.2008 г. № 66 «Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории»; 17 мая 2008 г. – (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки) Федеральный закон № 66-ФЗ от 13.05.2008 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ в связи с принятием ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"», 24 октября 2008 г. – (за исключением отдельных положений) Федеральный закон № 141-ФЗ от 22.07.2008 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений». Это нормативные акты, которые вносят значительные изменения в описанные выше отношения. Создаётся государственный кадастр недвижимости, являющийся систематизированным сводом сведений об учтённом недвижимом имуществе. В соответствии с вышеуказанным федеральным законом осуществляется кадастровый учёт земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства (далее также – объекты недвижимости).

Указанным законом вводится понятие государственного кадастрового учёта недвижимости, которым признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр  недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование  такого недвижимого имущества с  характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определённой вещи или подтверждают прекращение  существования такого недвижимого  имущества, а также иных предусмотренных  этим законом сведений о недвижимом имуществе.

В переходный период порядок  применения положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим  в связи с осуществлением государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, устанавливается Правительством РФ.

В том случае, если Правительством РФ этот порядок не определён, то положения  этого федерального закона не применяются. При этом государственный учёт указанных  объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу Федерального закона № 221, нормативными правовыми актами в сфере:

• либо осуществления государственного технического учёта и технической  инвентаризации объектов капитального строительства;

• либо государственного технического учёта жилищного фонда.

Необходимо уточнить, что  указанные положения не распространяются на земельные участки и сведения о границах.

До 2010 года государственный  учёт, а также техническая инвентаризация в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляются соответствующими органами и организациями. Именно эти  учреждения имеют право выдавать кадастровые паспорта объектов недвижимости. При этом указанный документ должен иметь установленную форму. Кадастровый  паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые  для государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Форма кадастрового паспорта утверждена, как уже отмечалось, Приказом Минюста РФ № 32.

Кадастровый паспорт земельного участка, предназначенный для предоставления сведений государственного кадастра недвижимости, необходимых для государственной  регистрации прав и ограничений (обременений) прав, включает в себя разделы B.1–B.4. В случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости координат характерных точек  границы земельного участка, указанных  в п. 1 ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», раздел B.2 не оформляется. Разделы B.3 и B.4 оформляются только при  наличии в государственном кадастре недвижимости соответствующих сведений.

Изготовление и заполнение КПЗУ осуществляются машинописным (в  том числе с использованием компьютерной техники) способом. Рукописным способом допускается вписывать отдельные  слова, условные знаки и тому подобное чернилами, пастой или тушью. Разделы, предназначенные для отражения  в текстовой форме сведений о  земельном участке, оформляются  на стандартных листах бумаги формата A4. Для оформления разделов, предназначенных  для отражения в графической  форме сведений о земельном участке, допускается использование стандартных  листов бумаги большего формата. Разделы  изготовленного кадастрового паспорта земельного участка не брошюруются.

Каждый раздел КПЗУ удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учёта и  заверяется оттиском печати данного  органа. Даты в КПЗУ указываются  в последовательности: день месяца, месяц, год. День месяца и месяц оформляют  двумя парами арабских цифр, разделёнными точкой; год – четырьмя арабскими  цифрами.

Для удостоверения сделок с земельными участками нотариусами  могут приниматься КПЗУ, но могут  приниматься и кадастровые выписки, форма которых также утверждена Минюстом РФ (Приказ № 66).

Кадастровая выписка о  земельном участке включает в  себя разделы КВ.1 – КВ.6. Разделы  КВ.3 и КВ.4 оформляются при наличии  в государственном кадастре недвижимости соответствующих сведений. Для предоставления сведений о кадастровой стоимости  земельного участка в кадастровую  выписку о земельном участке  включается только раздел КВ.1. Для предоставления сведений ГКН, необходимых для проведения кадастровых работ, в том числе  сведений об адресах правообладателей смежных земельных участков, в  кадастровую выписку о земельном  участке включаются все разделы, предназначенные для отображения  имеющихся в ГКН сведений о  земельном участке.

Сведения в кадастровую  выписку о земельном участке  заносятся в полном соответствии со сведениями, внесёнными в ГКН, кроме  случаев внесения записей в строку «Особые отметки». В незаполненных  строках и графах проставляется  знак прочерка «–».

Каждый лист разделов кадастровой  выписки о земельном участке  удостоверяется подписью уполномоченного  должностного лица органа кадастрового учёта чернилами (пастой) синего цвета  и заверяется оттиском печати данного  органа.

Даты в кадастровой  выписке о земельном участке  указываются в последовательности: день месяца, месяц, год. День месяца и  месяц оформляют двумя парами арабских цифр, разделенными точкой; год  – четырьмя арабскими цифрами.

Закон о государственном  кадастре даёт понятие ранее учтённого  объекта недвижимого имущества. Объекты недвижимости считаются  ранее учтёнными объектами недвижимости (т.е. учёт признаётся юридически действительным, а такие объекты – объектами  недвижимости, учтёнными в соответствии с этим федеральным законом) при  условии, что до дня вступления Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в силу или в  переходный период его действия:

• уже был произведён государственный кадастровый учёт или государственный технический  учёт объектов недвижимости;

• государственный кадастровый  учёт или государственный технический  учёт указанных объектов не осуществлён, но права собственности на них  зарегистрированы и не прекращены;

• объектам недвижимости были присвоены условные номера (в порядке, установленном Федеральным законом  от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним») органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с правилами  ведения ГКН решение о внесении сведений в реестр о ранее учтённом земельном участке принимается  на основании заявления правообладателя  и следующих документов:

• свидетельства о праве  собственности, праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования  на землю, оформленного в соответствии с Постановлением Правительства  Российской Федерации от 19.03.1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства  о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного  назначения и договора временного пользования  землёй сельскохозяйственного назначения»;

• государственного акта, удостоверяющего  право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землёй граждан, предприятий, учреждений, организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, оформленного в  соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования  землёй»;

• свидетельства на право  собственности на землю, оформленного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений  и развитии аграрной реформы в  России»;

• документа, содержащего  решение о предоставлении земельного участка на определённом праве конкретному  лицу, изданного уполномоченным органом (организацией) в порядке, установленном  законодательством, действовавшим  в месте издания такого документа  на момент его издания;

• выписки из похозяйственной  книги, оформленной в соответствии с Приказом Федеральной регистрационной  службы от 29.08.2006 г. № 146 «Об утверждении  формы выписки из похозяйственной  книги о наличии у гражданина права на земельный участок»;

• договора аренды земельного участка, срок которого не истёк на момент обращения в орган кадастрового учёта.