Доходный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка

Доходный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка

 

В мировой  практике для кадастровой и единичной  оценки земельных участков применяются  три подхода:

1. доходный;
2. сравнительный;
3. затратный (техника остатка).

В соответствии рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков,  оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ  от использования) доходный, сравнительный  и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик  вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается  объем и достоверность доступной  для использования того или иного  метода рыночной информации.

Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью  схемы (рис.1).

 

Итоговая  величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

1. Экономическое содержание доходного подхода

 

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1. принцип наиболее эффективного использования;
2. принцип ожидания;
3. принцип спроса и предложения;
4. принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или  путем дисконтирования ожидаемых  будущих доходов и выручки  от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка  на соответствующий коэффициент  капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость  земельного участка.

Доходный  подход включает три метода:

1. метод капитализации дохода (земельной ренты);
2. метод остатка (техника остатка для земельного участка);
3. метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку  доходы распределены во времени и  могут существенно изменяться, а  коэффициент капитализации зависит  от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования  земельного рынка. Использование доходного  подхода требует проведения широких  экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе  доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые  периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как  до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит  в том, что потоки денежных средств  от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого  земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно  сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету  налогообложения.

 

2. Метод капитализации дохода

 

Метод капитализации дохода (земельной  ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации  дохода основаны на использовании следующей  формулы:

 

Стоимость земли =Доход/Коэффициент капитализации

 

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1. определение величины капитализируемого дохода;
2. определение коэффициента капитализации;
3. определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется  определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости  от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой  практике сложилось четыре подхода  к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для  капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного  построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода.

Четвертый подход — метод анализа  сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации  является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

 

3. Метод  остатка

 

Для оценки земельных участков, застроенных  объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка  дохода для земли). Этот метод применяется  также для оценки незастроенных  участков, если имеется возможность  их застройки улучшениями, приносящими  доход.

Метод остатка широко применяется для  определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно  принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

В МСО  данный метод называется «способ  остаточной стоимости». При применении способа остаточной стоимости для  оценки земли в качестве элементов  анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования  с целью извлечения дохода. Из чистого  дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами  имущества. Он наиболее часто употребляется  для новых объектов имущества, для  которых требуется меньшее число  допущений.

При применении метода остатка необходимо соблюдать  следующие условия:

• имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;
• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На  практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант  метода остатка предусматривает  определение остатка дохода, приходящегося  на земельный участок, а второй вариант  предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

Последовательность  расчета стоимости земельного участка  при применении первого варианта метода остатка такова:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;
2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;
3. расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;
4. расчет остатка чистого операционного дохода для земли;
5. расчет рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД —  это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности  площадей, предназначенных для сдачи  в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут  быть все площади — складское  помещение или полезная площадь  — офисное помещение), и ставки арендной платы.

На второй стадии оценивается действительный валовой доход (двд).

ДВД —  это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов  от нормального рыночного использования  объекта недвижимости.

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы — это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К расходам на замещение относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

4. Метод  предполагаемого использования

 

Условие применения данного метода — это  возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

В МСО  данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предположения.