Жизненный цикл объектов недвижимости

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права  или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или - по поручению собственника - управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению  с техническим и эксплуатационным  обслуживанием. На этом этапе  жизненного цикла управляющий (или  профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование  пользователями потребительского  потенциала объекта. Со временем  характеристики объекта претерпевают  изменения, т.к. улучшения физически  изнашиваются и функционально  устаревают, что усугубляется изменениями  ситуации в экономике и во  внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным  перепрофилированием (изменением функционального  назначения) объекта. Эта стадия  начинается в тот момент, когда  объект в текущем состоянии  не может более удовлетворять  современных потребностей пользователей  или (и) если его эксплуатация  становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум  производится капитальный ремонт  без изменения планировочного  решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого  физического износа и функционального  устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или  вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом  улучшений в конце срока их  экономической жизни. Управляющая  компания готовит предложения  по назначению сроков и экономически  целесообразного способа сноса  строений, учитывая возможности  продажи элементов конструкций  и материалов ликвидируемых строений  и коммуникаций (минимизируется  объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

2.3 Жизненный  цикл недвижимости как экономического  объекта

объект недвижимость имущественный экономический

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни

Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

Типичный срок физической жизни -- период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

Время жизни -- отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

ь Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния.

ь Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

ь Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта выглядит следующим образом:

1. Создание

2. Государственная  регистрация недвижимости -- в РФ -- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

3. Владение  и использование; смена владельцев. Владение -- в гражданском праве -- правомочие собственника; фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь.

4. Развитие

5. Ухудшение  потребительских свойств недвижимости

6. Окончание  экономического срока жизни

2.4 Жизненный  цикл недвижимости предприятия  как имущественного комплекса

1. Предприятием  как объектом прав признается  имущественный комплекс, используемый  для осуществления предпринимательской  деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие  в целом или его часть могут  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных  с установлением, изменением и  прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса:

1. Создание  или приватизация предприятия

2. Государственная  регистрация прав собственности (государственной, муниципальной, частной, долевой собственности). Государственная  регистрация прав на предприятие  и сделок с ним должна проводиться  в особом порядке, обусловленном  правовой спецификой данного  объекта. Основной особенностью  предприятия является возможность  включения в его состав земельных  участков и других объектов  недвижимости, находящихся на различных  территориях, а также возможность  исключения недвижимого имущества  из состава предприятия.

3. Становление  или выход на проектную мощность

4. Оптимальное  функционирование

5. Смена собственников, частная и полная

6. Спад

7. Реорганизация, реформирование, реконструкция, слияние, поглощение

8. Банкротство (необязательный этап)

9. Ликвидация (необязательный этап). Ликвидация  имущественного комплекса -- это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно правовыми положениями конкурсного производства.

10. Прекращение  функционирование: естественное невосстановительное прекращение, физическое разрушение, сознательный снос.

Заключение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Список используемой литературы

1. «Экономика  недвижимости.» Учебник. Горемыкин В. А., Москва, 2008.

2. «Экономика  недвижимости.» Учебное пособие. Асаул А. Н. Карасев А.В , Москва, 2009.

3. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство «МКС», 2006 - 422 с. - ISBN 5-901-810-04-Х

4. Игнатов  Л. Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое  пособие. - М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2008. - 168 с. - ISBN 5-7038-2174-6

5. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 303 с. - ISBN 5-901-810-04-Х

6. Щербакова  Н.А. Оценка недвижимости. - М.: «Феникс», 2008 - 320 с. - ISBN 5-222-02420-2

7. И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге 2004 , "Экономика" , Москва , 528с.

8. Марченко  А.В. «Экономика и управление недвижимостью» , «Феникс», 2010

Приложения

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.