Земельный участок, как важнейший объект недвижимости

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«САМАРСКИЙ  ИНСТИТУТ - ВЫСШАЯ ШКОЛА  ПРИВАТИЗАЦИИ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА» 

Менеджмент  организации

Оценка  и управление собственностью 
 
 

на тему:

«Земельные  участки, как важнейший объект недвижимости» 
 
 

Выполнила: 

Студент(ка) факультета экономики и менеджмента

группы  СОМ-07-5-1

Попова  Д.И. 
 
 

Проверила: 

Глазунова И.Ю.

Самара  2011г.

 

      Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ).

     Земля, как часть природы является основой  жизнедеятельности человека. В то же время, как объект недвижимости –  это и средство производства, и  предмет труда, т.к. в любой сфере  деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее.

     Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей.

     Следует различать термины «земля» и  «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, в том случае, когда  речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

     Выделяют  следующие улучшения, проводимые для  создания участка:

• внешние (устройство улиц, тротуаров, дренажный и инженерных сетей);
• выпуски для подключения инженерных сетей, коммуникационные связи и т.д.

   Как средство производства земля имеет  особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

• земля не является результатом предшествующего труда;
• пространственно ограничена;
• незаменима другими средствами производства;
• обладает постоянством местоположения;
• неизнашиваема при правильном использовании;
• территориально разнокачественна;
• характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
• обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используют все ее полезные качества;
• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

     Земельные участки как важнейший элемент  недвижимого имущества рассматриваются  и самостоятельно, и совместно с объектами, расположенными на этих участках ( строениями и сооружениями) в качестве объекта рыночных операций. Для осуществления операций купли-продажи земли классифицируется по функциональному назначению и уровню хозяйственной общественности.

     По  функциональному назначению:

      - земли сельскохозяйственного назначения;

      - земли населенных пунктов (городов  и др. поселений);

      - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;

      - земли особо охраняемых территорий (природоохранного, рекреационного  и историко-культурного назначения);

      - земли лесного фонда;

      - земли водного фонда;

      - земли запаса.

       Отнесение земель к той или  иной категории, перевод из одной категории в другую производится органами исполнительной власти в соответствии с правовыми актами субъектов федерации.

     По  уровню хозяйственной освоенности ( в городах и поселках):

      - земельный участок не застроенный,  предназначенный под строительство;

      - земельный участок плюс объект  незавершенного строительства;

      - застроенный земельный участок  (плюс здание, сооружения);

      - земельный участок , занятый  парком, лесом;

      - земельный участок, занятый ветхой  застройкой, подлежащей сносу;

      - земельные участки, занятые объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях высвобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям;

      - свободные участки.

     Объектом  рыночных операций могут быть земельные  участки или их части, как застроенные, так и свободные от застройки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также права их аренды.

       Рынок земли формируется сделками  по купле-продаже земельных участков  или продаж права долгосрочной  и краткосрочной аренды земли.

     Купля-продажа земельного участка оформляется типовым документом (купчей) по форме, утвержденной Министерством юстиции РФ. Купчая должна быть зарегистрирована Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и иметь нотариальное удостоверение.

       При купле-продаже земельного участка в ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также участка, предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, сделка оформляется Типовым договором купли-продажи по форме, утвержденной Роскомземом и Госкомимуществом.

     Для реализации права собственности  на землю и развития ее купли-продажи  составляется земельный кадастр, то есть опись земельных участков с  целью учета и оценки земли, регистрации права собственности на землю, установления налога на землю (исходя из ее рыночной стоимости).

     Особенность земельного участка, как составной  части имущественного комплекса  предприятия состоит в том, что  выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы

     В соответствии с 36 ЗК, а также статьями 28 и 43 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» право  на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, вне зависимости от того, относятся ли такие объекты к числу приватизированных или нет, в т. ч. и объектов, возведенных собственником на земельном участке.

     Сложнее ситуация, если земля выкупается под  объектом недвижимости, полученным в  собственность не в порядке приватизации, при этом земельный участок уже используется на основании договора аренды. По своему буквальному смыслу здесь не применимо правило ч. 3 ст. 28 Закона «О приватизации» о том, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Это правило относится только к выкупу земли под приватизированной недвижимостью. Однако в одном из своих недавних решений Высший арбитражный суд РФ посчитал возможным применить эту норму к выкупу арендованной земли под самостоятельно возведенной (т. е. не приватизированной) недвижимостью, указав, что «договор аренды земельного участка, заключенный до введения в действие ЗК. не является препятствием для выкупа земельного участка».

     На  практике самое распространенное основание  для отказа в выкупе - это попытка выкупить землю, которая выкупу не подлежит по закону. Это земельные участки в составе земель лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов водоохранного и санитарно-защитного назначения, общего пользования (улицы, дороги и т.д.), земель транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также предусмотренных генеральными планами развития соответствующих тер­риторий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования, если, к примеру, земельный участок предполагается использовать для реконструкции центральной части города.

     Земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. Поэтому использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности. Целями охраны земель являются: 1) предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности; 2) обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

     Земельным кодексом установлено, что в целях  охраны земель собственники земельных  участков, а также землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по:

     1) сохранению почв и их плодородия;

     2) защите земель от водной и  ветровой эрозии, селей, подтопления,  заболачивания, вторичного засоления,  иссушения, уплотнения, загрязнения  радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

     3) защите сельскохозяйственных угодий  от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определённых условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям);

     4) ликвидации последствий загрязнения,  в том числе биогенного загрязнения,  и захламления земель;

     5) сохранению достигнутого уровня  мелиорации;

     6) рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;

     7) сохранению плодородия почв и  их использованию при проведении  работ, связанных с нарушением  земель.

     Оценка  состояния земель и эффективности  предусмотренных мероприятий по охране земель проводится с учётом экологической экспертизы, установленных законодательством санитарно-гигиенических и иных норм и требований. Внедрение новых технологий, осуществление программ мелиорации земель и повышения плодородия почв запрещаются в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарно-гигиеническим и иным требованиям. При проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ и работ по добыче полезных ископаемых плодородный слой почвы должен сниматься и использоваться для улучшения малопродуктивных земель. В целях предотвращения деградации земель, восстановления плодородия почв и загрязнённых территорий допускается консервация земель с изъятием их из оборота в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

     Государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.