Контрольная работа по "Земельное право"

СОДЕРЖАНИЕ

 

Задание 1…………………………………………………………………………..3

Задача 1…………………………………………………………………………….7

Задача 2…………………………………………………………………………….9

Задача 3…………………………………………………………………………...11

Задача 4…………………………………………………………………………...13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 1

 

1) ООО "А" приобрело у ООО "Б" по договору купли-продажи здание. Земельный участок, необходимый для его эксплуатации, принадлежал ООО "Б" на праве постоянного  бессрочного  пользователя.  ООО  "А"  приобрело  этот  земельный  участок  в  собственность по ст. 36 ЗК РФ. Впоследствии договор купли-продажи здания был признан судом недействительным и здание было возвращено в собственность ООО "Б". Какова правовая судьба земельного участка, необходимого для его эксплуатации?

 

Ответ:

У ООО "Б" возникает право пользования земельным участком, расположенным под объектом недвижимости и необходимым для его эксплуатации.

 

Обоснование:

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых расположены указанные объекты, если иное не установлено федеральным законодательством.

Судебная практика исходит из того, что недействительность регистрации права собственности на объект недвижимости, наличие которого послужило основанием для возникновения исключительного права на приобретение земельного участка, является основанием для признания недействительным договора купли-продажи этого участка.

Следует отметить, что в указанной ситуации за ООО "А" может быть зарегистрировано право собственности на земельный участок.

В силу п.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования этим участком. В силу этой нормы право пользования земельным участком, расположенным под объектом недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у ООО "Б" вне зависимости от того, оспорит ли оно зарегистрированное за ООО "А" право собственности на земельный участок.

 

2) Организация намерена приобрести  у муниципалитета земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее организации на праве собственности. Какие документы организация обязана представить для этого в орган местного самоуправления?

 

Ответ:

Организация должна представить заявление о приобретении прав на земельный участок, кадастровый паспорт, а также документы согласно Перечню документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370).

 

Обоснование:

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

В силу абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в ст. 36 ЗК РФ, обращаются в орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок и кадастровым паспортом участка.

На основании абз. 2 п. 5 ст. 36 ЗК РФ Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Перечень).

В соответствии с Перечнем к заявлению организации прилагаются следующие документы:

1 - копия документа, удостоверяющего личность представителя юридического лица;

2 - копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

3 - копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

4 - выписка из ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);

5 - выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в п. 4 Перечня, к заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в ЕГРП;

6 - кадастровый паспорт;

7 - копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

В силу абз. 2 п. 5 ст. 36 ЗК РФ органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов.

 

Задача 1

 

Индивидуальный предприниматель арендует у ООО земельный участок, не занятый  зданиями,  строениями  или  сооружениями.  Предприниматель  намерен  передать свое право аренды в залог третьему лицу. Может ли договор о залоге права аренды содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания?

 

Ответ:

Договор залога может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания, если договором аренды не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на передачу в залог права аренды этого участка.

 

Обоснование:

На основании п. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем. Такое соглашение может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Однако, исходя из пп. 1 п. 2 ст. 55 упомянутого Федерального закона, удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном п. 1 данной статьи, не допускается, если для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. Однако применительно к аренде земельных участков действуют специальные нормы, предусмотренные ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 5 данной статьи арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон), вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Следовательно, по общему правилу заключение арендатором договора залога права аренды земельного участка не требует согласия арендодателя.

Таким образом, указанный в вопросе договор залога может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания, если только в договоре аренды не сказано, что залог права аренды земельного участка требует согласия арендодателя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 2

 

Стороны заключили договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев (в связи с чем право аренды не подлежало государственной регистрации, а сам договор не представлялся в орган Росреестра). К данному договору не был приложен кадастровый паспорт земельного участка. При этом кадастровый номер, указанный в договоре, отличался  от  номера,  указанного  в  акте  о  его  передаче.  Является  ли  данный  договор аренды незаключенным?

 

Ответ:

Если несоответствие кадастровых номеров в договоре и в акте вызвано тем, что данный участок не был поставлен на кадастровый учет, договор аренды признается незаключенным. Однако в судебной практике встречаются и иные позиции по данному вопросу.

Если же несоответствие кадастровых номеров вызвано технической ошибкой, то договор аренды может быть признан заключенным, если у его сторон не возникло разногласий относительно предмета аренды.

 

Обоснование:

В вопросе не указана причина, по которой кадастровые номера земельного участка, указанные в договоре и в акте передачи участка, отличаются друг от друга. Это могло произойти в связи с тем, что в договоре и в акте проставлены фиктивные номера (если данный участок не поставлен на государственный кадастровый учет) или в силу ошибки, допущенной при составлении документов (если участок состоит на кадастровом учете).

Рассмотрим первую из приведенных версий.

Земельные участки (за исключением изъятых из оборота) могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Исходя из п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета. При этом уникальные характеристики объекта недвижимости указываются в кадастровом паспорте (п. 4 ст. 14 Закона N 221-ФЗ).

Таким образом, в силу прямого указания п. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды земельного участка является незаключенным, если ответствуют доказательства постановки данного земельного участка на кадастровый учет..

Согласно второй версии кадастровые номера, указанные в тексте договора и акте передачи участка, не совпадают из-за опечатки или иной технической ошибки, допущенной в ходе составления этих документов.

В таком случае указанный договор может быть признан заключенным. При этом следует отметить, что вероятность признания договора аренды заключенным зависит от того, имеется ли между сторонами спор относительно площади или границ арендованного участка .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 3

 

На земельном участке был самовольно установлен строительный вагончик, не являющийся  недвижимым  имуществом.  На  основании  каких  норм  права  собственник участка может демонтировать данный вагончик? Будет ли такой демонтаж признан самозащитой гражданских прав собственника участка? Должен ли собственник участка уведомлять владельца вагончика о демонтаже? Обязан ли собственник вагончика оплатить затраты на демонтаж и возместить ущерб, связанный с нарушением почвенного слоя участка?

 

Ответ:

Самовольно установленный строительный вагончик может быть демонтирован собственником земельного участка на основании ст. 60 ЗК РФ и ст. 304 ГК РФ. Демонтаж вагончика можно признать способом самозащиты гражданских прав собственника участка. Обязанность уведомить собственника самовольно установленного движимого имущества действующим законодательством не предусмотрена. Затраты на демонтаж и возмещение ущерба могут быть возложены судом на собственника вагончика.