Купля-продажа земельных участастков

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, указанной в п. 3 ст. 37 Кодекса, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Такое  же право принадлежит каждой стороне  договора мены земельных участков, а также арендатору земельного участка.

Указанное право возникает в случае предоставления продавцом (арендодателем, стороной договора мены) заведомо ложной информации:

об  обременениях земельного участка и  ограничениях его использования  в соответствии с разрешенным  использованием;

о разрешении на застройку данного  земельного участка;

об  использовании соседних земельных  участков, оказывающем существенное воздействие на использование и  стоимость продаваемого земельного участка;

о качественных свойствах земли, которые  могут повлиять на планируемое покупателем  использование и стоимость продаваемого земельного участка;

иной  информации, которая может оказать  влияние на решение покупателя о  покупке (аренде, мене) данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. ⁶

 

Глава 2. Содержание договоров  купли-продажи земельных участков

2.1 Предмет, цена  и государственная регистрация  договора купли - продажи земельных  участков 

К отношениям по купле-продаже земельных  участков применяются правила § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ о  купле-продаже недвижимости, а также  общие положения о купле-продаже  гл. 30 Гражданского кодекса РФ.

Законодательством предусмотрены особые условия вовлечения земельных участков в гражданский  оборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как  особого природного объекта. Гражданский  кодекс РФ включает земельные участки  в гражданский оборот и устанавливает  общие правила их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129).

В договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок. К таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Такая информация может содержаться в  кадастровом паспорте земельного участка, где указан кадастровый номер  участка, его месторасположение  земельного участка, а также документы, подтверждающие права на данный земельный  участок. Это требование подразумевает, что продаваемый земельный участок  как индивидуально определенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в установленном  порядке.

Договор купли-продажи земельного участка  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Также одним из существенных условий при  заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего  передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами  в письменной форме условия о  цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена  земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать  рыночной ценой или ценой договора. Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с  учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли.⁷

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца земельного участка  может выступать только его собственник, так как только он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным  участком как объектом гражданских  прав. Собственник, реализуя возможность  распоряжения имуществом, по своей  воле включает земельный участок  в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. Он вправе распорядиться своим земельным  участком любым не запрещенным законом  способом, в том числе путем  продажи.

Право собственности на земельный участок  возникает у покупателя с момента  государственной регистрации перехода права собственности.

Государственная регистрация призвана лишь, удостоверить со стороны государства юридическую  силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная  регистрация создает гарантии надлежащего  выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению  гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного  гражданского права, не ограничивает свободу  договоров, юридическое равенство  сторон, автономию их воли и имущественную  самостоятельность и потому не может  рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства  в частные дела или как ограничение  прав человека и гражданина.

Обязательство, которое связывает стороны, заключается  в необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию  перехода права собственности, которая  проводится на основании заявления  обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости. В случае уклонения одной из сторон от совершения указанных действий, другая сторона  вправе обратиться в суд с исковым  требованием произвести регистрацию  в соответствии с судебным решением (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

 

2.2 Права, обязанности  и ответственность сторон договора  купли - продажи земельного участка 

Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка  определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому  юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами  договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Продавец вправе:

требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;

в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок  обратиться в суд с требованием  о проведении государственной регистрации  перехода права собственности и  возмещении убытков, вызванных задержкой  регистрации.

Продавец обязан:

при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально  полную информацию о продаваемом  земельном участке, которая может  существенным образом повлиять на решение  покупателя о приобретении данного  участка;

передать земельный участок  в собственность покупателя в  качественном состоянии, не состоящим  под арестом (запрещением), свободным  от прав третьих лиц (за исключением  случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

подписать документ о передаче в  срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

обратиться в орган юстиции  с заявлением, о проведении государственной  регистрации перехода права собственности  на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).

К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения:

об обременениях и ограничениях использования земельного участка  в соответствии с разрешенным  использованием;

о разрешении на застройку земельного участка;

об использовании соседних земельных  участков, оказывающем существенное воздействие на использование и  стоимость продаваемого земельного участка;

о качественных свойствах земли, которые  могут повлиять на планируемое покупателем  использование и стоимость продаваемого земельного участка;

иные сведения, которые могут  оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.

Покупатель вправе:

требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи  и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке;

в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать передачи ему  земельного участка, на условиях, предусмотренных  договором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков;

в случае уклонения продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  на участок обратиться в суд с  требованием о проведении государственной  регистрации перехода права собственности  и возмещении убытков, вызванных  задержкой регистрации.

Покупатель обязан:

оплатить земельный участок  в порядке и сроки, установленные  договором;

подписать документ о передаче в  срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

обратиться в орган юстиции  с заявлением о государственной  регистрации права собственности  на земельный участок (не уклоняться от государственной регистрации).

После государственной регистрации  перехода права собственности к  покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.

 

2.3 Особенности  договора купли-продажи земель  сельскохозяйственного назначения 

Специфика купли-продажи земель сельскохозяйственного  назначения установлены Федеральным  законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения» Федеральный закон  от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) ред. от 29.12.2010.                        Так, в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения реализован принцип преимущественного права субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.                                                                           Механизм реализации преимущественного права покупки схож с установленным в ст. 250 ГК РФ для случаев продажи доли в праве общей собственности, однако имеет свои особенности.                                         Наиболее надежным способом выполнить требование закона об указании в извещении «цены и других существенных условий  договора»  является направление субъекту РФ проекта договора купли-продажи.⁸ В противном случае может быть поставлено под сомнение надлежащее выполнение данного требования с вытекающими возможными неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.                                                                          Для извещения субъекта РФ законом предусмотрены два возможных варианта: извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Любой из этих вариантов будет являться надлежащим извещением. На осуществление преимущественного права покупки законом отведен 1 месяц со дня поступления извещения.                                                                                               По смыслу закона, договор купли-продажи может быть заключен в течение 1 года со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, в муниципальное образование, в том числе, до истечения месячного срока, в пределах которого может быть заявлено намерение об осуществлении преимущественного права покупки. В последнем случае договор купли-продажи земельного участка можно заключить под условием (ст. 157 ГК РФ).                                                                                                                 Если в течение года со дня извещения договор купли-продажи не будет заключен или заключен на условиях по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченных субъектов возникает вновь преимущественное право покупки, нарушение которого может повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные в п. 4 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Заключение 

Как уже отмечалось ранее, купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37, 38 и др.), и иными федеральными законами.                                                                                           Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многое не указано.                                                                                                Например: кадастровый план земельного участка является документом, позволяющим однозначно идентифицировать его среди других однородных объектов, является именно той индивидуально-определенной характеристикой, наличие которой необходимо для совершения сделок с недвижимым имуществом.                                                                            Федеральный закон от 30 июня 2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее – Закон о дачной амнистии), вступивший в силу с 01.09.2006 г., упрощает процедуру оформления в собственность земельных участков.  Закон о дачной амнистии признает любые документы - решения, выписки, подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка. Эти документы теперь считаются достаточными для регистрации права собственности.

Статьей 18 Закона о регистрации  установлен общий перечень оснований, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход и ограничение (обременение) права:

-акты, изданные органами государственной  власти или органами местного  самоуправления в рамках их  компетенции и в порядке, который  установлен законодательством, действовавшим  в месте издания таких актов  на момент их издания (акт  органа государственной власти  или местного самоуправления  является основанием для регистрации  прав, если он предусмотрен законом  в качестве основания возникновения  гражданских прав, издан уполномоченным  органом в рамках его компетенции  и в установленном законодательством порядке, а также содержит сведения об объекте недвижимого имущества, его правообладателе и виде права);

-договоры и другие сделки  в отношении недвижимого имущества,  совершенные в соответствии с  законодательством, действовавшим  в месте расположения объектов  недвижимого имущества на момент  совершения сделки (сюда относятся  договоры купли-продажи, мены, дарения  и др.);