Курсовая по оценочной деятельности

    Введение

  Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

     Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой  данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна  из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах

- объект  оценки представлен на открытом  рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена  сделки, представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны, не было;

- платеж  за объект оценки выражен в  денежной форме.

     Оценка рыночной стоимости позволяет  продавцу и покупателю заключить  сделку, основываясь на обоснованной  стоимости товара, так как рыночная  стоимость учитывает не только  и не столько индивидуальные  затраты и ожидания, сколько ситуацию  на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

    На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства.

     Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

     В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора.

    Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости - парикмахерской, задача которой – определить рыночную стоимость парикмахерской сравнительным, затратным и доходным подходами. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 Общая характеристика рынка недвижимости г. Уфы

1.1 Анализ коммерческой недвижимости

     Продажа коммерческой недвижимости. Изменение с начала 2011 года в  сегменте продаж составило:

	Цены	С начала 2011	за 2 месяца
Торговые	57,75 руб./кв.м.	+7,4%	+0,6%
Офисные	58,82 руб./кв.м.	+17,28%	+1,14%
Складские и производственные	34,2 руб./кв.м.	+178,36%	+70%

 

Тип недвижимости	Средняя цена предложения  по городу тыс. руб./кв.м. 10.12.11	Изменение за 2 месяца	Зеленая роща тыс. руб./кв.м.	Проспект тыс. руб./кв.м.	Сипайлово  тыс. руб./кв.м.	Черниковка  тыс. руб./кв.м.	Центр  тыс. руб./кв.м.	Прочие тыс. руб./кв.м.
Торговые	57,75449	100,65	60,58	63,47	59,5	53,5	90,5	36,8
Офисные	56,8259	114,35	46,48	58,9	46,3	42	58,2	41
Складские и производственные	34,238	164,59	47	45	30,1	23,7	45	15,04

 

Аренда  коммерческой недвижимости.

Изменение с начала 2011 года в сегменте аренды составило

Торговая +17%

Офисная +20%

Складская +45% 

Тип недвижимости	Средняя цена предложения  по городу тыс. руб./кв.м. 10.12.11	Изменение за 2 месяца	Зеленая роща тыс. руб./кв.м.	Проспект тыс. руб./кв.м.	Сипайлово  тыс. руб./кв.м.	Черниковка  тыс. руб./кв.м.	Центр  тыс. руб./кв.м.	Прочие тыс. руб./кв.м.
Торговые	865,33	+23,6%	938	850	800	690	1039	400
Офисные	720,58	+31%	618	710	570	450	920	300
Складские и производственные	226,7	+51,13%	350	370	260	200	260	120

 

На рынке  наблюдается повышение активности, сигнализирующее о том, что 

ситуация  в сфере бизнеса улучшилась. Тем  не менее, рост спроса на аренду происходит активнее, что говорит о том, что предприниматели все еще пытаются минимизировать риски, отказываясь пока от вложений в недвижимость. Либо, не находя пока лучшего варианта, выбирают то, что есть, с надеждой позже найти лучшее.

  Принятый недавно запрет на продажу пива в киосках и остановочных павильонах, равно как и продажа его после 23–00, может привести к значительному повышению спроса на помещения в проходимых местах, пригодных под продовольственные магазины шаговой доступности.

  Также анализ косвенно указывает на то, что с рынка ушли или были распроданы (сданы) самые дешевые предложения по коммерческой недвижимости в сегменте складов, баз и производственных помещений. Если в период кризиса и после него собственники готовы были держать минимум цены, то сейчас не готовы опускаться ниже психологически приемлемого минимума цены — 200 руб/кв.м. при аренде и 10–15 тыс руб/кв.м. при продаже. Такие низкие планки цены они готовы были предоставить в кризис только ради того, чтобы помещение не простаивало.

   Сейчас такие цифры уместны только для удаленных районов и пригородов и помещений очень большой площади. Не исключено, что некоторые помещения были сняты с продажи ввиду восстановления возможности вести в них бизнес. В других же сегментах собственники, увидев активизировавшийся спрос, увеличили цены. Все эти процессы нашли отражение в росте средней цены по этому сегменту. Хотя изменение с начала года показывает гораздо более низкую цифру. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 Определение  рыночной стоимости объекта оценки

2.1 Задание  на оценку и описание объекта оценки

Таблица 1 Определение задания на оценку

Показатель	Характеристики
Объект  оценки	Парикмахерская
Цель  оценки	Определение рыночной стоимости
Оцениваемые права	Право собственности
Владелец	Иванов И. И.
Правоустанавливающие  документы	Право устанавливающие документы заказчиком не предоставлены
Дата  составления отчета	26.03.2012

 

Таблица 2 Описание объекта оценки

Местоположение
Местоположение		г. Уфа
Транспортная  доступность		Все виды транспорта
Описание  парикмахерской
Год постройки		1998
Sзд, м		150
hзд, м		4
Группа  капитальности		II
Нормативный срок жизни		105
Состояние конструктивных элементов
Конструктивные  элементы	Конструктивное  решение, материал		Техническое состояние
Фундамент	ж/б		Трещины в цокольной  части здания
Стены	Кирпичные		Отдельные трещины и выбоины
Перекрытия	ж/б		Состояние удовлетворительное
Кровля	Металлическая		Состояние хорошее
Полы	Дощатые		Единичные мелкие сколы, щели между досками
Проемы	Деревянные		Дверные и оконные  проемы рассохлись и осели
ВСТ и ЭТ устройства	Все имеется		Состояние хорошее
Отделочные  работы	Повышенная Масляная Окраска Водная  окраска		Местные единичные  повреждения окрасочного слоя

 

2.2 Анализ  наиболее эффективного использования

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

 Данный  анализ базируется на 4 критериях:

1. законодательное разрешенное использование: в соответствии с жилищным кодексом использование коммерческих помещений разрешается только по их прямому назначению.
2. физическая осуществимость:
1. необходимо оценить размер проектной  характеристики и состояния имеющихся улучшений.
2. на наш взгляд, физически возможный вариант использования объекта оценки в качестве нежилого помещения – размещение парикмахерской.
3. экономическая целесообразность. Принимая во внимание текущее состояние и историю объекта оценки наиболее экономически целесообразным использованием помещения, является размещение парикмахерской.
4. максимальная эффективность. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся  улучшений.

Анализируя  потенциальную доходность объекта  и принимая во внимание все выше перечисленное, считается, что наиболее эффективно использовать данное помещение в качестве парикмахерской. 

2.3 Сравнительный  подход

   Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке, а также о ценах предложений недвижимости и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

   Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.