Объекты недвижимости и их свойства

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.  
             Деятельность оценщика регламентирована Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (1), а также стандартами Российского общества оценщиков. Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.  
            Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании – при возмещении ущерба.  
Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения, при привлечении инвестиций. Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.  
                В соответствии с новым законодательством при заключении брачного контракта можно привлечь оценщика для определения стоимости имущества, что в случае развода значительно облегчит решение имущественных споров.  
                Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта недвижимости в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика. В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает. 
Ошибки и неточность в оценке влекут за собой серьезные последствия, которые порой отражаются на всей жизни человека. Примеров тому немало. Неправильная оценка бизнеса приводит к проблемам с налоговой инспекцией, трудным отношениям с сотрудниками и разногласиям с партнерами. Безграмотность в оценке недвижимости способствует большим финансовым потерям.  Для того чтобы этого избежать, в первую очередь надо провести профессиональную оценку объекта.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства. Оценщикам следует помнить: спрос на объекты недвижимости более подвержен изменениям, чем предложение. Знание этой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости. 
                Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин. 

Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.  
             В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменение. Появление новых технологий и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Оказывают влияние на стоимость недвижимости демографические изменения и международные события и т. д. 
              Наиболее характерными тип изменений – так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом. 
              Различают следующие основные цикла (стадии) жизни. 
1.     Зарождение – обновление (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.). 
2.     Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.). 
3.     Стабильность – зрелость – период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.). 
4.     Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.). 
              С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать законодательные, демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости. Недвижимость подвержен таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон и отразиться на цене объектов недвижимости.

В методе рыночных сравнений различают две группы методов анализа корректировок:  количественные и качественные. 
            Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. 
            Количественные методы анализа предусматривают использование математических методов. Один из наиболее простых — анализ пар данных. Применение данного метода позволяет оценщику определить поправку на элемент сравнения путем сравнения двух объектов, отличающихся этим элементом. Анализ пар данных представляет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную применимость, так как наборы пар данных встречаются редко, при этом не исключена возможность их неверного использования. 
            Анализ пар данных имеет достаточно ограниченное применение, поскольку доступной является лишь очень узкая выборка достаточно схожих объектов, при этом трудно количественно определить поправки, относимые ко всем имеющимся переменным параметрам. Поправка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отличается репрезентативностью, как единственная продажа не отражает рыночной стоимости. Тем не менее, даже если доступны только ограниченные данные, этим методом не следует пренебрегать. Необходимо определить с его помощью поправки, затем проверить их посредством других методов. Важно, чтобы оценщик использовал все аналитические инструменты, соответствующие оценочной задаче. Аналогичный метод — метод анализа групп данных. Он предусматривает группирование данных по таким независимым переменным, как дата продажи и расчет эквивалентных типичных показателей стоимости. Такие группы анализируют попарно, чтобы определить зависимый переменный показатель (например, цену за единицу площади или соотношение фасадной длины и площади). 
              Анализ пар данных и групп данных представляет собой вариант анализа чувствительности. Анализ чувствительности — это метод, применяемый для определения влияния отдельных переменных на стоимость. 
              В оценочной деятельности все чаще применяют статистический анализ рыночных данных. Наиболее часто в оценке используется корреляционно-регрессионный анализ. Этот метод при наличии хорошей базы данных позволяет получить очень хорошие и убедительные результаты. Эффективность регрессионного анализа ограничена числом элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной должна быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи. Графический анализ является вариантом статистического анализа, позволяющим оценщику сделать вывод посредством визуальной интерпретации данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых. 
              В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок используются такие показатели расходов, как затраты для ремонта или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные поправки соответствовали средним рыночным показателям. Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, которые используют данные, не имеющие прямого отношения к оцениваемому или сравниваемым объектам. Вторичные данные характеризуют общий рынок недвижимости. Как правило, информацию о них получают из специализированных изданий по недвижимости. Капитализация арендных различий может использоваться для получения поправки, когда арендные убытки, понесенные сопоставимым объектом. Они могут отражать конкретный недостаток у сопоставимого объекта, например отсутствие лифта в малоэтажном офисном здании или плохую автостоянку у розничного магазина. 
                 Относительный сравнительный анализ заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без использования расчетов. Многие оценщики применяют этот метод, поскольку он отражает несовершенный характер рынков недвижимости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объектом собственности. В отличие от количественного анализа поправки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде или в процентных значениях. Метод экспертных оценок представляет собой модификацию относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке. Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую информацию необходимо рассматривать как вторичные данные, которые не следует использовать в качестве единственного критерия для определения поправок или сверки показателей стоимости. 
                  Сравнительный анализ — это общий термин, используемый для обозначения процедуры, в которой применяют методы количественного и/или качественного анализа для определения показателя стоимости в методе сравнения продаж. Оба метода можно использовать по отдельности или вместе.

     Поправки, полученные посредством сравнительного анализа, могут выражаться как процентные значения, денежные суммы или описание, где четко формулируется объем различий в элементе сравнения между оцениваемым и сопоставляемым объектом. Процедура анализа включает пять основных этапов. 
1. Выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого типа собственности. 
2. Сравнение характеристик оцениваемого и сопоставляемых объектов, а также определение различий по каждому элементу сравнения. Каждую количественную поправку необходимо адекватно объяснить, чтобы третьей стороне была понятна аргументация, лежащая в основе данной поправки. 
3. Определение итогового значения поправки для каждого сопоставимого объекта, умножение его на цену продажи или удельную цену сопоставимого объекта, чтобы получить диапазон цен продажи или удельных цен для оцениваемого объекта. При этом итоговое значение поправки рассчитывается как разность между общей положительной и общей отрицательной поправками.

4. Сравнение  всех скорректированных сопоставимых  объектов и классификация их  относительно оцениваемого объекта  собственности по параметрам, которые  превосходят оцениваемый объект, равны или уступают им. 
5. Проведение качественного анализа для сверки диапазона показателей стоимости с оцениваемым объектом. 
               Оценщик может использовать как количественные поправки, так и качественный анализ в ходе сравнительного анализа. Обычно количественные поправки делают до проведения качественного анализа. Оценочные отчеты, включающие качественный анализ, часто требуют более широкой аргументации. 
               Согласование (обобщение) показателей стоимости является последним и достаточно важным этапом метода сравнительного анализа. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки. 
              В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный показатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других методов оценки.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. 
            В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК). 
           Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта. 
Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле 
Сн = ПВДоц (ДВДоц) Ч ВРМср  или  
Сн = ПВДоц (ДВДоц) Ч (Ца1 / ПВД1 + … + Цап / ПВДп) : п , 
где: Сн — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВД — потенциальный валовой доход; ДВД — действительный валовой доход; ВРМ — валовой рентный мультипликатор; Ца — цена продажи аналогичного объекта недвижимости; Оц — оцениваемый объект; а — аналогичный объект недвижимости; п — число используемых аналогов. 
Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.  
               Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене. 
              Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой 
Сн = ЧОДоц / ОККср  или 
Сн = ЧОДоц / ( ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДп/Цп) : п , 
где Сн — расчетная рыночная цена объекта оценки; ЧОД — чистый операционный доход; Ца — цена аналога; Оц — оцениваемый объект; а — аналог; п — число аналогов, используемых для оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Недвижимость можно рассматривать, как:

- потребительскую стоимость, удовлетворяющие  личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д;

- фактор производства, выступающий  в форме основных производственных  фондов (здания, сооружения), а также  источник дохода предназначенный для введения бизнеса.

А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости. 
             Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. 
              Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. 
              Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.  
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. 
Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима: 
— при операциях купли-продажи или сдачи в аренду; 
— при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; 
— для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; 
— при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; 
— для страхования объектов недвижимости; 
— при кредитовании под залог объектов недвижимости; 
— при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; 
— при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных; 
— при ликвидации объектов недвижимости; 
— при исполнении прав наследования, судебного приговора; 
-  при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.