Отчет по практике в ООО "Геокомплекс"

Ранее, на руки данные документы заказчикам не выдавались, а пересылались напрямую в соответствующие организации, производящие учет земельных участков, так как считалось, что сведения, которые содержит описание земельных участков, должно быть доступно только специалистам.

Требованиями к подготовке межевого плана установлено, что план составляется на основе сведений ГКН об определенном земельном участке (кадастровой выписки) и (или) сведений об определенной территории (кадастрового плана территории). При необходимости для подготовки межевого плана могут быть использованы картографические материалы и (или) землеустроительная документация, хранящаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Как правило, межевой план оформляется с целью уточнения местоположения границы земельного участка или для уточнения местоположение границ смежных с ними земельных участков. В таком случае, следует обратить внимание на ряд особенностей и правил, установленных Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В частности, в силу части 3 статьи 40 указанного Закона, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ, либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель, в установленный срок в письменной форме представили обоснованные возражения о местоположении границы земельного участка, содержание таких возражений указывается кадастровым инженером в Акте согласования. Представленные в письменной форме возражения включаются в Приложение.

При наличии обоснованных возражений о местоположении границы такие возражения должны быть сняты либо путем проведения повторного согласования местоположения границы (отдельной характерной точки или части границы), либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для разрешения земельных споров.

Заинтересованное в решении спора о местоположении границы лицо, может обратиться для разрешения возникшего конфликта в судебные органы. Для чего следует подготовить обоснованное исковое заявление об установлении границы землепользования.

В случае нарушения со стороны владельца соседнего земельного участка границы земельных участков, выразившейся в захвате чужой земли, готовится исковое заявление о восстановлении границы землепользования.

Так, в соответствие со статьей 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствие со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Межевой план может быть использован конфликтующими сторонами в суде, а также при назначении, в случае необходимости, судебной землеустроительной экспертизы.

В соответствие с требованиями к подготовке межевого плана, к нему прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.

К доказательствам, подтверждающим надлежащее извещение заинтересованных лиц можно отнести, например, уведомления об отправлении извещения, телеграммы, печатные издания, в которых было опубликовано объявление о дне и времени проведения согласования местоположения границ земельного участка.

В межевой план, в качестве приложения, следует включить доверенность, если от лиц, не участвующих лично в согласовании границ, выступают их представители.

Важно помнить, что доверенность оформляется по правилам Гражданского кодекса РФ, должна быть заверена нотариально, и содержать указание на то, что представившему ее лицу поручено выступать в качестве представителя при совершении процедуры согласования границ, то есть, в ней должны быть конкретно перечислены все полномочия.

От юридического лица выступает его представитель, который в соответствие с законом вправе представлять его интересы без предъявления доверенности, вместо которой, представителю юридического лица, следует иметь при себе выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

В качестве представителя при согласовании границ, в силу Закона, могут выступать и иные лица.

Например, представителем членов садоводческих объединений граждан может выступать лицо, которому выполнение данного поручения надлежит исполнить в силу решения общего собрания членов данного коллектива (решением уполномоченных). В таком случае необходимо заручиться не только решением общего собрания садоводческого объединения, но и доверенностью, выданной председателем коллектива.

Представители садоводческих, огороднических, дачных и иных объединений граждан принимают участие в согласовании границ в том случае, если соответствующий смежный земельный участок расположен в пределах территории данного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования.

При оформлении межевого дела для садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан в Приложение должны быть включены проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, либо извлечения из данных документов или копии их отдельных составных частей, в том числе фрагменты графических изображений и т.д.

Кадастровые инженеры, производящие составление межевого плана проверяют все документы, служащие в качестве приложения к нему, заверяют их и ставят на них свою подпись.

Необходимо отметить, что в соответствие с новыми требованиями составления межевого плана, по желанию заказчика по договору подряда на выполнение кадастровых работ, описание местоположения земельного участка, при наличии на нем объекта недвижимого имущества, дополнительно может включать указание на то, что на описываемом земельном участке расположены, например, здание, сооружение, объект незавершенного строительства.

В случае, если будет указание на наличие какого-либо строения на участке, следует зафиксировать следующие данные:

• кадастровый или иной номер такого объекта (при наличии);
• адрес такого объекта (при наличии).

Если земельный участок расположен в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, в описании местоположения земельного участка дополнительно указывается наименование такого некоммерческого объединения.

Приказ от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» внес много нового, отменил ранее действующий Приказ № П/327, но есть существенные моменты, которых новый документ не коснулся.

Неизменными до настоящего времени остаются два документа, которые требуют существенной переработки, с учетом вновь принятого Приказа № 412, это: Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.) и Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.).

Каждым из нас было выполнено по 3 межевых плана:

1. Межевой план при выполнении кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границы и площади земельного участка
2. Межевой план при выполнении кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем объединения двух земельных участков
3. Межевой план при выполнении кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящих в государственной или муниципальной собственности.

Все выполненные нами межевые планы приложены к данному отчету.

Уточнение местоположения границ земельного участка (существующего объекта недвижимости) – вид работ, выполняющийся в тех случаях, когда земельный участок является ранее учтенным, и необходимо получить информацию о реальной площади и фактическом прохождении границы земельного участка, а также в случаях, если при проведении предыдущего межевания была допущена ошибка.

Необходимость проведения кадастровых работ по уточнение границ в первую очередь обусловлена тем, что значительная часть сведений о земельных участках по всей территории РФ внесена в кадастр недвижимости декларативно (по данным из исходных правоустанавливающих документов без установления границ на местности). Такая практика ведения кадастра привела к частым случаям возникновения наложения границ между смежными землепользованиями.

Процедура уточнения производится для устранения наложения границ, а так же для внесения сведений об изменении границ и площади земельного участка в кадастр недвижимости. При проведении уточнения границ площадь ранее учтенного участка может быть увеличена, но:

• не более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования;
• не более чем на 10% от исходной площади, указанной в правоустанавливающем или правоудостоверяющем документе.

Уточнение границ земельного участка дает Вам возможность в последующем разделить земельный участок, вынести в натуру границы в случае утраты межевых знаков, избавит от проблем при продаже земельного участка, а также послужит гарантией прав.

Процедура уточнения земельного участка включает в себя 3 основных этапа:

1. Подготовительные работы – ознакомление с документацией, согласование сроков и условия проведения работ, извещение землепользователей смежных участков о проведении собрания о согласовании прохождения границы межуемого объекта недвижимости.
2. Полевые работы – проведение геодезической съемки границы земельного участка и всех объектов, способных повлиять на прохождение границы.
3. Камеральные работы – обработка материалов съемки и составление межевого плана земельного участка.

Для начала необходимо изучить правоустанавливающие документы на земельный участок. Выяснить, требуется ли уточнять адресный ориентир, присваивать или изменять категорию или вид разрешенного использования, так же выявляются технические или грамматические ошибки в документах, которые могут помешать выполнению работ. На этом этапе дополнительно можно заказать сведения из ГКН (кадастровый план территории) и кадастровый паспорт или выписку на оформляемый земельный участок.

Далее выполняются геодезические измерения на местности границ земельного участка. При выполнении измерений учитывается фактическое местоположение ограждения, забора или других искусственных объектов позволяющих определить границы земельного участка.  Далее формируется акт согласования границ земельного участка, который подписывают собственники или арендаторы смежных земельных участков. После подписания акта согласования кадастровый инженер формирует межевой план, который необходимо сдать на проверку в орган кадастрового учета и на основании проверки получить кадастровый паспорт или выписку. 

Порядок согласования границ земельного участка устанавливается Статьей 39 и 40 221 ФЗ:

• при согласовании границ земельного участка с соседями необходимо учитывать то, что подпись в акте согласования могут ставить только собственники земельного участка либо иное лицо по доверенности, иначе акт будет считаться недействительным;
• если соседний земельный участок ранее межевался и его границы уточнены и определены с необходимой точностью, то согласовывать границы не нужно. В этом случае необходимо заказать сведения из государственного кадастра недвижимости - кадастровые выписки на этот земельный участок;
• бывают случаи, когда соседи отсутствуют на участке продолжительное время или отказываются подписывать акт без объяснения причины, в таких случаях подается объявление в газету о проведении кадастровых работ, а так же посылается заказным письмом с уведомлением на адрес прописки или место проживания соседа извещение о проведении кадастровых работ. В случае, если к обозначенной дате сосед не высказал своих претензий в письменной форме границы считаются согласованными;
• споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке. Поэтому, если сосед отказался подписывать акт согласования, спор по границе решается в суде.