Оценка стоимости зданий и сооружений

 

 

 

 

 

2. Оценка зданий (сооружений).

 

         Рыночные методы оценки помогают  максимально выгодно распоряжаться  недвижимым имуществом, этим новым  ресурсом, который предприятия и  граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой  уже тогда, когда собственники  земли и недвижимости захотят  заложить их для получения  кредита. Без должной оценки  рассчитывать и на привлечение  дополнительных инвестиций, в том  числе иностранных.

         Оценка необходима и при вторичной  эмиссии акции приватизированных  предприятий, стремящихся увеличить  свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными  средствами. Именно реальный проспект  эмиссии позволит инвесторам  избежать ошибок при установлении  котировок акций. Оценка также  необходима и при разделе имущества,  определении способов лучшего  коммерческого использования земли  и недвижимости и во всех  других операциях, связанных с  недвижимостью.

         Анализ перспектив увеличения  стоимости недвижимости и ее  коммерческого использования должен  опираться на строгий экономический  расчет, точную и профессиональную  оценку действительной рыночной  стоимости имущества. Оценка-это  обоснованное знаниями, опытом, использованием  строго определенных подходов, принципов  и методов, а также процедурных  и этических норм, мнение специалиста  или группы экспертов, как правило,  профессиональных оценщиков о  стоимости объекта недвижимости.

         Рыночная стоимость означает  наиболее вероятную цену, которая  сложится при продаже объекта  собственности на конкурентном  и открытом рынке при наличии  всех условий, необходимых для  совершения справедливой сделки.

        Выделяют  три основных метода оценки  рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод  и метод капитализации доходов.

         Основной метод оценки - это метод  сравнительных продаж. Этот метод  применим в том случае, когда  существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи,  когда именно рынок формирует  цены, и задача оценщиков заключается  в том, чтобы анализировать  этот рынок, сравнивать аналогичные  продажи и таким образом получать  стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

         Метод оценки по затратам к  земле практически не применим. Может использоваться лишь в  исключительных случаях оценки  земли неразрывно от произведенных  на ней улучшений. Считается,  что земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

         Вообще говоря, стоимость земли  определяется тем, какой доход  можно получить от ее использования.  В связи с ограниченностью  лучших для использования земельных  участков, например, в городах, здесь  испытывается соответствующий дефицит  и расчет стоимости земли. Следующим  методом оценки, который применим  именно для России, - является  метод оценки, основанный на анализе  наиболее эффективного использования  недвижимости, и этот анализ связан  с определением того вида использования,  который будет приносить владельцу  максимальный доход.

         Оценка необходима также в  рамках региональной налоговой  политики. Во всем мире основой  системы местного налогообложения  служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется  около 70 процентов местного бюджета.  Конечно, с развитием самого  рынка, с появлением реальных  стоимостей возможен переход  к такой системе налогообложения,  которая бы стимулировала развитие  рынка недвижимости и обеспечила  бы вместе с тем пополнение  местных бюджетов. Этим объясняется  и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных  администраций.

  

1. Сущность затратного метода оценки недвижимости

 

В развитых странах мира используют различные методические подходы  к оценке недвижимости. Например, в  английской практике оценивания имущества  распространены пять методов:  сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков при оценке зданий (сооружений), как правило, чаще используется затратный метод.

Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне  оправдывает себя, когда  речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Большинство экспертов признают, что  затратный метод полезен для  проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость  объекта недвижимости определяют как  разность между стоимостью их полного  воспроизводства или полного  замещения и суммой износа плюс стоимость  участка земли; ее можно определить по формуле:

 

Ц_н = ПСВ – И + Ц_з,   или  Ц_н = ПСЗ – И + Ц_з,

 

Где:

 Ц_н – стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ – полная стоимость полного  воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ – полная стоимость замещения  оцениваемого имущества;

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

Ц_з – стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше  использовать доходный метод. Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и затратный  метод.

 

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2. определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
3. определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
4. определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5. определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

 

Результаты затратного подхода  можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых  рыночных данных размер поправки для  сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание  искомой характеристики. Затратный  подход требует, чтобы земля и  здания оценивались раздельно, что  позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях  страхования.

Затратный подход имеет большое  значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства  пристроек или реконструкции  здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым  ростом доходов или возможной  цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для  определения оптимального числа  строений, устранения неоправданной  избыточности.

Расчетная стоимость строительства  является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно  использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный  вид использования участка как  незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ  старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или  неоднородны данные для оценки предпринимательской  прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется  тем, что он не учитывает временной  разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой  надежности результата, если промежуточные  расчеты не перепроверяются рыночными  данными.

Затратный подход дает результат стоимости  объекта недвижимости с безусловным  правом собственности. Поэтому, чтобы  оценить

 недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются  другие частичные имущественные  права, необходимо сделать соответствующие  корректировки. Оценщик вносит  корректировки на конкретные  имущественные права, подлежащие  оценке, а также на дополнительные  расходы, возникающие при простое  помещений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению  с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что  затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости  и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

 

 

 

 

 

2.   Недостатки затратного метода оценки недвижимости

 

К недостаткам затратного метода следует  отнести следующее:

• Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
• Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.;
• Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;
• Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

 

Оценка объекта затратным методом  может быть достоверной только в  той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит  от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной  стоимости земли. Хорошо информированный  покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может  приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом

 

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка полной восстановительной  стоимости здания на дату оценки может  производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Полная восстановительная стоимость  зданий включает прямые и косвенные  строительные затраты, а также предпринимательский  доход.

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора.