Право собственности на землю и другие природные ресурсы

Рассматривая пункт 4 ст.20 ЗК РФ, следует учитывать содержание ч.1 п.1 ст.35 Земельного кодекса: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом  земельном участке, к другому  лицу оно приобретает право на использование соответствующей  части земельного участка, занятой  зданием, строением, сооружением и  необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник». Коллизию норм в п.4 ст.20 и ч.1 п.1 ст.35 ЗК РФ следует толковать в пользу ч.1 п.1 ст.35, так как в соответствии с нею не осуществляется распоряжение земельным участком - право его постоянного (бессрочного) пользования приобретается новым собственником автоматически. Приобретение данного права в порядке ч.1 п.1 ст.35 ЗК РФ нельзя рассматривать как частный случай предоставления земельного участка, запрет на которое содержится в п.2 ст.20 ЗК РФ, так как по смыслу оно означает акт субъекта права собственности. С другой стороны, лишь государственные и муниципальные учреждения и казенные предприятия Земельный кодекс РФ называет субъектами постоянного (бессрочного) пользования. Эти субъекты ни при каких условиях не могли быть и не могут стать субъектами права собственности на недвижимое имущество, находящееся на чужом земельном участке. Следовательно, согласно ч.1 п.1 ст.35 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования не может перейти к надлежащему его субъекту.

Иное решение вопросов регулирования этого права находим  в Гражданском кодексе РФ. Право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, находящимся  в государственной или муниципальной  собственности, предоставляется гражданам  на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного  предоставлять земельные участки  в такое пользование. Названное  право может быть также приобретено  собственником здания, сооружения и  иного недвижимого имущества  в случаях, предусмотренных п.1 ст.271 настоящего Кодекса.

Если из закона, решения  о предоставлении земли, находящейся  в государственной или муниципальной  собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования  частью земельного участка (ст.268-270 ГК РФ), на котором расположено это  недвижимое имущество.

Лицо, которому земельный  участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать его  в аренду или безвозмездное срочное  пользование с согласия собственника участка. Содержание приведенных норм гл.17 ГК РФ следует, очевидно, излагать в прошедшем времени, сравнивая  их с названными выше нормами ЗК РФ в соответствии с п.3 ст.3 Земельного кодекса.

Земельный кодекс РФ содержит нормы, регулирующие еще один вид  таких прав - безвозмездное срочное  пользование земельным участком. Именно на этом праве предоставляются  земельные участки лицам, имеющим  право на служебные земельные  наделы. Основанием его возникновения  являются решения органов государственной  власти или местного самоуправления. Земельный кодекс РФ содержит некоторые  ограничения в отношении круга  субъектов, которым могут быть предоставлены  земельные участки на этом праве, и сроков их предоставления. Так, земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное  срочное пользование только государственным  и муниципальным учреждениям, включая  органы государственной власти и  местного самоуправления, а также  федеральным казенным предприятиям (по аналогии с правом постоянного  бессрочного пользования), на срок не более одного года. Гражданам в  этом случае могут быть предоставлены  только земли, находящиеся в частной  собственности (физических и юридических  лиц) по договору.

Служебные наделы могут представляться из земель, принадлежащих на различных  вещных правах организациям отдельных  отраслей экономики, в том числе  организациям транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, их работникам.

Администрации муниципальных  образований и государственные  органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сталкиваются с различными правовыми ситуациями, связанными с переходом права  постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками на основании  ст.35 ЗК РФ. В частности, споры вызывает определение момента перехода этого  права к лицу, приобретающему в  собственность недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, принадлежавшем отчуждателю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Например, юридическая коллегия при главе Администрации города Хабаровска пришла к выводу: момент перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком совпадает с моментом перехода права  собственности на недвижимое имущество, находящееся на этом земельном участке. Отсюда следует, что государственной  регистрации подлежит право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее  у покупателя недвижимости до обращения  в регистрационный орган[15]. Акт регистрации имеет не правообразующее, а правоподтверждающее значение. При этом размер земельного участка, перешедшего к приобретателю недвижимости на нем, может быть меньшим, нежели размер земельного участка, принадлежавшего отчуждателю. Это земля, занятая зданием, строением, сооружением, и земля, необходимая для использования приобретенного недвижимого имущества.

Приведенный вывод можно  распространить на иные вещные права, на которых имущество принадлежало отчуждателю, кроме права пожизненного наследуемого владения - оно переходит только по наследству.

Другая ситуация. Лицо, приобретшее  здание в 2000 г. и продавшее его  после введения в действие Земельного кодекса РФ, как оказалось позже, своевременно не зарегистрировало свое право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждение полагает, что это право у продавца не возникало, и отказывает в его  регистрации приобретателю здания.

Отказ может быть обжалован  в суд, однако едва ли в этом есть необходимость. Статья 37 Земельного кодекса  РСФСР также связывала переход  права пользования земельным  участком с переходом права собственности  на недвижимое имущество, находящееся  на данном участке. Это означает, что  регистрирующий орган обязан зарегистрировать переход права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к продавцу в 2000г. и переход права  постоянного (бессрочного) им пользования  к новому приобретателю здания.

Иначе в сравнении с  Гражданским кодексом РФ решен в  Земельном кодексе РФ и вопрос о пожизненном наследуемом владении земельными участками, находящимися в  государственной или муниципальной  собственности. В силу пункта 1 ст.21 ЗК РФ предоставление находящихся в  государственной или муниципальной  собственности земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. При этом оно сохраняется  за гражданами, ставшими субъектами этого  права до введения в действие Кодекса.

Не допускается даже в  пределах, установленных п.1 ст.267 ГК РФ, распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением  перехода прав на земельный участок  по наследству. Государственная регистрация  перехода данного права проводится на основании свидетельства о  праве на наследство (п.2 ст.21 ЗК РФ). Это положение ЗК РФ не соответствует  Федеральному закону от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[16] - в соответствии с последним не подлежит государственной регистрации переход права на недвижимость по наследованию. Вещное право наследника в силу закона возникает в день открытия наследства, поэтому регистрироваться может лишь факт перехода вещного права в день смерти наследодателя.

Правило пункта 2 ст.21 ЗК РФ может  действовать лишь в случаях наследования по завещанию.

Гражданский кодекс РФ также  допускает наследственные права  пожизненного наследуемого владения, как по закону, так и по завещанию (ст.1181 ГК РФ): право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется  на общих основаниях, установленных  Гражданским кодексом РФ.

Как и субъекты права постоянного (бессрочного) пользования, граждане, имеющие  земельные участки в пожизненном  наследуемом владении, имеют право  приобрести их в собственность. При  этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных  федеральными законами, не допускается.

Таким образом, право пожизненного наследуемого владения конкретными  земельными участками сохраняется  в России постольку, поскольку будет  осуществляться их наследование[17].

Анализ норм Земельного кодекса  РФ дает основание для вывода об их соответствии ст.265 и 266 ГК РФ: земельным  участком, принадлежащим на праве  пожизненного наследуемого владения, можно распоряжаться лишь на случай смерти.

Право собственности на землю  может быть императивно ограничено путем предоставления заинтересованному  лицу права ограниченного пользования  этим земельным участком или сервитута. Данный правовой институт был очень  хорошо разработан и развит в римском  частном праве с целью предоставления собственникам земельных участков возможности эффективного пользования  своими земельными участками.

Пункт 1  статьи 274 ГК РФ устанавливает сервитут как  самостоятельный вид вещного права на земельный участок - право ограниченного пользования земельным участком[18]. Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них - господствующего земельного участка - требовать от собственника другого - подчиненного земельного участка - предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примерный перечень таких нужд содержится в абз.2 п.1 статьи 274 ГК РФ. Характер использования субъектом сервитута чужого земельного участка определяется характером нужд, в целях удовлетворения которых он установлен.

Сервитут может быть установлен только в интересах собственника земельного участка или иной недвижимости, а также субъекта права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком.

Сервитут может обременять соседний земельный участок, принадлежащий  другому собственнику. Поскольку  обременение земельного участка  сервитутом носит вещный характер и  обременяется непосредственно земельный  участок, сервитут тем самым выступает  обременением не только права собственности, но и всех иных прав, которые возникают  на этот земельный участок, например, право аренды, иное право пользования  земельным участком.

Пункт 2 статьи 274 ГК РФ направлен на обеспечение прав собственника соседнего земельного участка, обремененного сервитутом. Установление сервитута не может лишать собственника такого земельного участка правомочий владения, пользования, распоряжения им. В связи с целевой направленностью права сервитута его субъект не обладает правомочиями владения и распоряжения соседним земельным участком. Однако, поскольку сервитут предоставляет право ограниченного пользования соседним земельным участком, необходимо определить соотношение этого права с правомочием пользования, принадлежащим собственнику земельного участка, и отграничить это право от правомочий пользования лиц, не являющихся собственниками, но обладающих правами на этот земельный участок.

Основное отличие сервитута  от указанных прав состоит в ограниченном характере пользования чужим  земельным участком, предоставляемым  сервитутом, который определяется необходимостью удовлетворения нужд собственника земельного участка, на реализацию которых направлено установление сервитута. В связи  с этим такое ограниченное пользование  не может затрагивать основную хозяйственную  деятельность собственника подчиненного земельного участка и, будучи направленным на обеспечение нужд субъекта права  сервитута, не может служить для  последнего самостоятельным источником извлечения прибыли[19].

Гражданский кодекс РФ гарантирует  возможность осуществления собственником  земельного участка, обремененного  сервитутом, правомочия пользования  земельным участком.

Ряд нормативных правовых актов Российской Федерации (Земельный  кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ) предусматривают возможность  установления публичного сервитута. Этот институт выходит за рамки понятия  сервитута, сформулированного Гражданским  кодексом РФ.

Прежде всего, для института  публичного сервитута, предусмотренного указанными нормативными актами, характерно отсутствие связи между господствующим и подчиненным земельными участками, являющейся основной чертой права ограниченного  пользования земельным участком. Главной характеристикой публичного сервитута является необходимость  обеспечения публичных интересов  в качестве основания его установления.

Заключение

Итак, мы рассмотрели земельный  участок как объект гражданского оборота, а также право собственности  на землю в системе вещных прав. Вопросы права собственности  на землю в истории России всегда были важны. Можно вполне считать прообразом права собственности на землю правовые институты предоставления в пожизненное пользование и пожизненное наследуемое владение земельных участков в советском гражданском праве. Эти институты сохранились и в современном гражданском и земельном праве.