Приватизация земли в РФ

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не предоставляются в частную собственность земли ограниченные в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, это земли в пределах особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, земли необходимые для обеспечения безопасности и обороноспособности государства, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, для нужд связи и другие подобные.

Однако не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Так, например, в соответствии с Земельным кодексом РФ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности и земли иного специального назначения могут находиться в собственности граждан, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями использования земли для указанных нужд.

Достаточно ясный перечень обстоятельств, препятствующих приватизации земельных участков, также указан в пункте 8 статьи 28 Закона о приватизации. В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, рассматривая дела о приватизации земли, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации земли, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

 

Обжалование отказа в приватизации земли

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения в отношении него договора купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 13 ГК РФ недействительным может быть признан судом только такой ненормативный правовой акт, который не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы заинтересованного лица.

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти незаконными, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При анализе возможности обращения в арбитражный суд с указанным выше требованием необходимо учитывать, что согласно пункту 4 статьи 198 АПК РФ соответствующее заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов. Срок для подачи заявления может быть восстановлен судом, только если он пропущен по уважительной причине.

Также за собственником недвижимости признается право предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с действующим законодательством заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Как следует из пункта 8 статьи 126 АПК РФ, обязательным приложением к такому исковому заявлению о понуждении является проект договора, заключить который просит истец.

 

Приватизируемые земельные участки

Объектами приватизации являются земельные участки. Существует различная классификация земельных участков. Наиболее важными для понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации.

1. По наличию прав на  земельный участок до приватизации:

-    земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования;

-    земельные участки, находящиеся у граждан на праве  пожизненного наследуемого владения;

-    земельные участки, находящиеся на праве аренды.

2. По наличию на земельном  участке строений:

-    земельные участки, расположенные под зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся в собственности  граждан и юридических лиц;

-    земельные участки  свободные от зданий, строений, сооружений.

3. По категории земельного участка

4. По месту расположения  земельных участков (для определения выкупной стоимости).

Субъектами приватизации земли выступают граждане и юридические лица. Земельный участок может быть приватизирован на следующих правах:

единоличная собственность (один собственник земельного участка);

долевая собственность (каждый из сособственников имеет право собственности на долю земельного участка);

совместная собственность (это собственность супругов и лиц, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство).

 

Общий порядок приватизации земельных участков

Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации земельных участков. Однако для каждого вида участка существуют особенности приватизации. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Принципиально называть приватизацией передачу в аренду земельного участка нельзя, но, тем не менее, в практике аренду часто называют приватизацией.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящийся в его пожизненном наследуемом владении, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления, в котором должны быть определены:

цель использования земельного участка,

его предполагаемые размеры, местоположение,

испрашиваемое право на землю.

Также необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность гражданина. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме земель изъятых или ограниченных в обороте.

 

Регистрация прав на земельный участок

Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. В соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации необходимы следующие документы:

решение о предоставлении в собственность земельного участка, вынесенное органами исполнительной власти;

договор купли-продажи земельного участка;

договор о передаче земельного участка в собственность;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый паспорт земельного участка с указанием его кадастрового номера. Кадастровый паспорт земельного участка выдается и удостоверяется органом кадастрового учета. Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Помимо приобретения в собственность, аренда земельного участка на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. При этом в территориальный орган Федеральной регистрационной службы подаётся тот же комплект документов, только вместо договора купли-продажи представляется договор аренды земельного участка.

 

 

Глава III. Практика приватизации

 

Какие жилые помещения могут быть приватизированы?

 В Законе говорится  о приватизации занимаемых гражданами  Российской Федерации жилых помещений. Конечно, имеются в виду жилые  помещения, которыми пользуются  граждане в месте их постоянного проживания. Жилищное законодательство увязывает решение всех вопросов (принятие на учет для улучшения жилищных условий, предоставление жилого помещения по договору социального найма, а также приватизацию жилья) с местом постоянного проживания граждан. Однако сохранялась неясность в отношении лиц, забронировавших жилое помещение в связи с выездом на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности и в других случаях;

Ст. 1 Закона о приватизации была дополнена положением о том, что граждане, забронировавшие жилое помещение, вправе оформить приватизацию по месту бронирования, т.е. по месту постоянного проживания. Здесь следует отметить, что новым ЖК РФ вообще не предусмотрено бронирование жилых помещений, поскольку в соответствии с действующим законодательством граждане могут отсутствовать по месту жительства без ограничения срока. Иначе говоря, временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не является основанием для изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Прежним законодательством допускалось в судебном порядке признание лиц, отсутствующих по месту жительства сверх установленных сроков, утратившими право пользования жилым помещением. Они подлежали выселению из занимаемого жилого помещения.

 

Какие жилые помещения нельзя приватизировать?

В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после I марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, я находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

 Начиная с 1 марта 2005 г. данный перечень включает все  жилые помещения, предоставленные  гражданам по договору социального  найма. То есть право на приватизацию  занимаемого жилья сохранено  только для граждан, которые на  указанную дату уже имели жилые  помещения. Для них, в соответствии  со ст. 2 Вводного закона, установлен  конкретный срок окончания приватизации жилья - I января 2007 г.

Кроме того, названной статьей предоставлено право собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и учреждений социальной защиты населения. Иными словами, граждане, занимающие указанные жилые помещения, не вправе требовать в обязательном порядке положительного решения данного вопроса. Однако закон не исключает возможности принятия таких решений.

 В самом Законе о  приватизации нет положений, раскрывающих  понятия "аварийные жилые помещения", "общежития", "закрытые военные  городки", "служебные жилые помещения".

 Аварийными считаются  жилые дома (жилые помещения), имеющие  значительный износ или повреждения  несущих конструкций, т.е. непригодные  для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 № 552.

 Жилые помещения относятся  к общежитиям на основании  соответствующих положений, содержащихся  в ст. 94 ЖК РФ и Примерном  положении об общежитиях, утвержденном  постановлением Совета Министров  РСФСР от 11.08.1988 № 328 (в ред. от 23.07.1993). Под общежития предоставляются  специально построенные или переоборудованные  для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового  назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих  в них, в соответствии с типовыми  нормами. Согласно ст. 105 ЖК предоставление  жилой площади в общежитии  осуществляется на период работы, службы или учебы граждан, т.е. на определенный срок.