Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании земельных отношений

Во-вторых, согласно п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель макси­мальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий. которые расположены на территории одного муниципального рай- она и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, следует выделить особенности процедуры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в том, что субъект РФ или в случаях, установ­ленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец участка из земель сельскохозяйст­венного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указа­нием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.

В случае если субъект РФ или в соответствии с его законом му­ниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести прода­ваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным правилам. Отдельная процедура предусматривается в случаях проведения публичных торгов, которые проводятся, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяй­ственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель. Такие земельный участок (его часть) или доля должны быть отчуждены собствен­ником в течение года со дня возникновения права собственности на них или права собственности на доли в общей собственности [на земельный участок, при этом закон не уточняет, возможно ли такое отчуждение посредством совершения безвозмездной сделки (например, по договору дарения).

В случае нарушения указанных требований орган, осущест­вляющий государственную регистрацию прав на недвижимое, имущество и сделок с ним, обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган исполнительной власти субъекта РФ. Последний в течение месяца обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукцио­нах), а в случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в обшей собственности на земельный участок, их должен приобрести субъект РФ либо в случаях, уста­новленных его законом, муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Кроме того, проведение торгов предусмотрено в случаях предо­ставления земельных участков в собственность (аренду) граж­данам и юридическим лицам из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве исключения из данного правила преду­смотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором за­явления в письменной форме в исполнительный орган государст­венной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих участков в пределах их компетенции.

В аренду (как и в собственность) могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, включая земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В последнем случае договор аренды такого участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа ме­стного самоуправления либо нотариально.

В договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом установ­ленных ст. 8, 10 Закона об обороте земель особенностей. В случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности. по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных ус­ловиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.Особенности совершения сделок с земельными участками, являющимися общей собственностью

Право общей собственности на землю (земельный участок) означает,  что собственником земли является не одно лицо, а два или несколько лиц - граждан или юридических лиц. Право общей собственности подразделяется на:

право совместной собственности (т. е. без заранее определенных долей);

право долевой собственности (т. е. когда доли в праве собственности заранее определены).

Каждый участник (субъект) права общей собственности называется сособственником, а весь коллектив в целом - собственником. Субъекты права общей собственности на землю - семья, супруги, коллектив лиц. Объект права общей собственности - общий, единый земельный участок, не разделенный на доли в натуре. Например, в совместной собственности крестьянской семьи может быть общий земельный участок, по их совместному желанию и решению. Земельный участок может находиться в совместной собственности супругов. По желанию супругов их земельные участки могут остаться в индивидуальной собственности. При распоряжении земельными участками, находящимися в общей собственности, должны соблюдаться нормы ГК РФ, устанавливающие правовой режим недвижимого имущества, находящегося в общей собственности. ГК РФ установлен различный порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором - участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, например продать, подарить и т. Д. При возмездном отчуждении действует преимущественное право покупки доли участниками долевой собственности. Владение и пользование имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется сособственниками сообща и не зависит от размера вклада каждого из них в создание общего имущества. Соглашением между участниками совместной собственности может быть предусмотрено раздельное владение и пользование общим имуществом. При не- соразмерности имущества, предоставленного во владение и пользование, вкладу сособственника в создание общего имущества, он, в отличие от участника долевой собственности, не вправе требовать от других сособственников соответствующей компенсации. При совершении одним из сособственников сделки по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности, предполагается, что она осуществлена по согласию всех сособственников. При обращении взыскания на долю в праве общей собственности на земельный участок необходимо иметь в виду, что земельный оборот ограничен. В ряде сельскохозяйственных коммерческих организаций выдел земельных долей в натуре не разрешен. Реальный способ обращения взыскания на долю в праве собственности на земельный участок - продажа должником своей доли остальным участникам общей собственности, а при их отказе купить долю - продажа сельскохозяйственной коммерческой организации, которая использует эту землю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Подводя итоги рассмотрению темы связанной со сделками с землей, необходимо отметить анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками. Данная цель может быть достигнута путем включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи – «общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В рамках этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок с земельными участками, а также пределы возможного государственного вмешательства в рассматриваемую область общественных отношений.

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

Нормативно-правовые акты и официальные документы:

 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. - М., 1995.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года. // Российская газета. 6, 7, 8, 10 февраля 1996 года.
4. Федеральный закон от 11 июня 2003. № 74-ФЗ «О крестьянско (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.
5. Федеральный закон от 24 июля 2002ю № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

Специальная литература :

6.   Андреева М.Б. Право собственности и иные вещные права на землю в свете нового земельного законодательства // Иваново-Вознесенский юридический вестник: Научно-практический журнал.  Иваново, 2006,  № 10.
7. Баринова Е. Вещные права – самостоятельная категория? // Хозяйство и право. - 2008. - № 7.
8. Бурцев Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки. «Журнал российского права», 2009, N 9.
9. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 8-е изд., перераб. – М.:Юрайт-Издат, 2004.
10.    Земельное право современной России: Учебное пособие.  Крассов О.И. М.; Дело, 2003.