Инвестирование в недвижимость

Министерство образования  и науки Украины

Харьковский национальный университет городского хозяйства им. А.Н. Бекетова

 

 

 

 

 

                                                                Реферат

по дисциплине:

экономика инвестиций

Тема: «Инвестирование в недвижимость»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                                                

 

Выполнила:

                                           студентка 5 курса

                                                                                                         группы С-ПГС-2009-3

Козинакина Р.Т

Проверила:

Кастрюлькина М.С

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Харьков 2013

В какую коммерческую недвижимость выгодно инвестировать

Инвестиции  в нежилой фонд могут быть весьма прибыльной идеей.

 

 Конечно, от инвестора потребуется  не только заплатить за метры на старте, но и постоянно заботиться об исправном отоплении, водоснабжении  и канализации, электропроводке, сигнализации и связи. Также владельцу коммерческой недвижимости придется платить налоги. Если он зарегистрируется как частный  предприниматель-упрощенец 3 группы, то налог составит 5% его доходов. 

Мир офисов

«Наибольшим спросом сегодня пользуются офисные помещения, расположенные  в центральных и ближайших  к ним районах Киева общей  площадью от 20 до 150 кв. м», – сообщает руководитель «Негосударственного  экспертного бюро» Светлана Топал.

В среднем срок возврата инвестиций при покупке офисных помещений  составляет 8–10 лет. И это вполне достойный показатель. Валютный депозит  в нормальном банке имеет срок возврата инвестиции 13–15 лет.

Прежде чем покупать объект, потенциальный  инвестор должен решить, отдать предпочтение готовому помещению или инвестировать  в строительство новых метров. Вторичный рынок интересен большим  выбором, а также тем, что приобретенный  офис сразу можно сдать в аренду и начать получать прибыль. Однако покупая  объект на первичном рынке, можно  существенно сэкономить – еще  не построенный офис выставляют со скидкой в 25–35% против рыночной цены уже существующих метров.

«Для офисных помещений цены начинаются примерно от 1,3 тыс. долл./м2 на цокольных этажах и до 2,5 тыс. долл./м2 на 1–3 этажах новых домов в спальных районах города. Чем ближе к центру, тем дороже. Для зданий бизнес-класса в прилегающих к центру Киева районах стоимость офисов может достигать 3–4 тыс. долл./м2», – рассказывает директор по развитию консалтинговой компании UTG Сергей Хоменко.

Сколько может принести такая недвижимость? Арендная плата за месяц равна  примерно 1–2% стоимости площади. Например, в киевском клубном доме «Гелиос» около метро «Голосеевская» можно приобрести цокольное офисное помещение по цене 1,3 тыс. долл./м2, либо площадь на 1 этаже по цене 1,8 тыс. долл./м2. Такие офисы в дальнейшем можно сдавать в аренду по цене от 15–40 долл./м2 в месяц.

Наибольшим спросом у столичных  арендаторов пользуются офисные  площади, расположенные недалеко от метро в деловых районах. В  городах-миллионниках – помещения в центральных районах. Их стоимость может быть минимум на 10–15% выше, чем у аналогичных объектов, но удаленных от удобных транспортных развязок.

Основной риск при покупке офиса  – невозможность спрогнозировать  изменение арендных ставок. «Никто не может дать гарантии, что рядом  с небольшим офисом через 3–5 лет  не построят современный объект. Этот факт вполне может снизить размер ставок аренды старых площадей», –  объясняет директор департамента офисной  недвижимости компании Colliers International Павел Макуха.

Несмотря на острый дефицит в  столице конференц-залов и других помещений для публичных мероприятий, вкладывать 200–300 тыс. долл. в покупку  подобного помещения сегодня  невыгодно. В этом убеждены консультанты рынка коммерческой недвижимости: «Конференц-залы сегодня есть везде: в каждом бизнес-центре, в гостиницах и даже в торговых центрах. Конкуренция велика, а бизнес-интерес – сомнительный. Чтобы создать залу славу, необходима отличная транспортная доступность, наличие вблизи кафе, а также сопутствующих помещений, – объясняет ведущий специалист отдела маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. – Да и постоянно сдавать зал в аренду, как обычный офис, не получится. Он будет часто простаивать пустым».

Возможно, г-н Костецкий прав, но даже пустующее половину рабочего времени помещение площадью около 100 кв. м, размещенное в престижном здании в центре столицы, способно приносить своему собственнику около 100 тыс. грн. (экв. 12 тыс. долл.) выручки в месяц. Да, арендодателю придется тратиться на уборку и обслуживание. Да, нужно создать сайт и нанять администратора. Но суммы завораживают. Потому что во многих киевских отелях конференц-залы нынешней весной уже зарезервированы на месяц-полтора вперед. 

 Площадь для торговли

Срок окупаемости инвестиций в объекты торговой недвижимости – от 5 до 9 лет. Многое зависит от площади приобретенного магазина и его удачного месторасположения. «75% инвесторов сегодня предпочитают покупать торговые помещения в оживленных районах города с удобной транспортной развязкой и вблизи с остановками общественного транспорта. Самые востребованные объекты площадью от 50 до 200 кв. м», – говорит Светлана Топал.

При сумме инвестиций порядка 300 тыс. долл. можно приобрести торговое помещение  в жилом доме. Риелторы в первую очередь советуют обращать внимание на помещения с фасадной входной  группой, большими витринными окнами и  удобной парковкой. При этом не стоит  торопиться вкладывать в ремонт. «Сегодня многие крупные торговые сети готовы предоставлять франшизы физическим лицам для открытия частных магазинов  под их вывеской. Франчайзи будет переделывать ремонт и оформление магазина под себя», – предупреждает Сергей Хоменко.

Кстати, чем больше магазин, тем  дешевле обходится квадратный метр. В ЖК «RiverStone» (Киев) можно приобрести торговое помещение площадью 40 «квадратов» по цене 2,7 тыс. долл./м2. В дальнейшем его можно будет сдавать в аренду по 45 долл./м2 и вернуть инвестиции уже через 5 лет. Там же магазин площадью 190 «квадратов» предлагается за 2,2 тыс. долл./м2. Сдать его в аренду реально по ставке 30 долл./м2, а срок окупаемости инвестиций – 6–7 лет.

Главным риском инвестирования в торговую недвижимость является перспектива  роста конкуренции в этом сегменте. По данным компании Colliers International, в 2013–2015 годах заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 740 тыс. кв. м новых помещений в торговых и торгово-развлекательных центрах. Это увеличит существующее предложение торговых помещений в столице практически вдвое. А значит, арендные ставки на рынке, вполне вероятно, будут снижаться. Как быть? Покупать торговую недвижимость там, где нет поблизости больших торговых центров и городских рынков. Неплохой выбор – покупка 50–100 кв. м в спальном районе города поблизости от остановки транспорта. Спрос на такие объекты всегда высок, и их можно сдавать в аренду и по 100 долл./м2. Срок окупаемости инвестиций, вложенных в покупку таких магазинов, составит 2,5–3 года.  

Все – на склад

«Среди покупателей, которые готовы потратить до 300 тыс. долл., популярны  складские помещения, расположенные  в удаленных от центра районах  города с удобной транспортной развязкой  общей площадью от 100 до 500 кв. м», –  подсказывает Светлана Топал. Такие небольшие складские помещения всегда привлекательны для рыночных торговцев и интернет-магазинов. Это основные клиенты. Главное, чтобы к помещению можно было просто и быстро доехать. Тогда курьерам интернет-магазинов будет удобно забирать товар. Особых затрат на ремонт приобретенного складского помещения не будет. В лучшем случае придется потратить пару тысяч долларов на косметический ремонт, установку сигнализации и смену замков. Средние ставки аренды в Киеве на складские метры составляют 5–7 долл./м2. Максимальный ежемесячный доход с помещения площадью 300 кв. м составит 2,1 тыс. долл. Срок окупаемости такого объекта – от 3 до 5 лет.  

Гостиничная реальность

Несмотря на высокую конкуренцию, покупать мини-отели и апартаменты  для сдачи в аренду посуточно  по-прежнему выгодно. Особенно в курортных  городах, таких как Севастополь, Ялта, Алушта, Одесса, Трускавец и  Яремча. Но есть важное обстоятельство: гостиница – это готовый бизнес, устраниться от управления которым весьма непросто. «В Украине не практикуется просто передавать отели в аренду. Собственникам это невыгодно, потому что ставки аренды будут очень низкими. Они берутся сами управлять своей гостиничной недвижимостью», – объясняет старший консультант департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Наталья Чистякова.

Если же бизнесмену интересно инвестировать  в гостиницу, наняв профессионального  управляющего, то его затраты могут  составить от 150–400 тыс. долл. за многокомнатные апартаменты и до 500–700 тыс. долл. за мини-отель на 5–10 номеров. При  максимальной загрузке отеля срок окупаемости  инвестиций не превысит пяти лет. Однако гарантий такой загрузки никто не даст. И дело не только в сезонности – экономический спад больно ударил по тем, кто открыл мини-отели «под Евро-2012», заполняемость пока очень далека от прогнознируемой. 

Вкладываем в офис 

 

Объект: офисное помещение, расположенное на 1 этаже новостройки, нежилой фонд Адрес: г. Киев, ул. Тургеневская Общая площадь: 80 кв. м Состояние: после строителей, требует капитального ремонта Стоимость: 200 тыс. долл.
Затраты на ремонт: 16 тыс. долл.
Расходы	в год, долл.
Эксплуатационные расходы (3 долл./м2 в мес.)	2880
Налоги (5% – ФЛП)	1200
Доходы	в год, долл.
Арендная ставка (25 долл./м2 в мес.)	24 000
Чистый доход	19 920
Окупаемость инвестиций: 10 лет
Решение: приемлемо!

 

Вкладываем в торговое помещение 

Объект: действующий магазин, отдельный вход с фасада, витринные окна Адрес: г. Киев, ул. Щусева Общая площадь: 279,5 кв. м Состояние: требует косметического ремонта Стоимость: 250 тыс. долл.
Затраты на ремонт: 6,1 тыс. долл.
Расход	в год, долл.
Эксплуатационные расходы (3 долл./м2 в мес.)	10 080
Налоги (5% – ФЛП)	3000
Итого:	13 080
Доход	в год, долл.
Арендная ставка (18 долл./м2 в мес.)	60 000
Чистый доход	46 920
Окупаемость инвестиций: 5,5 лет
Решение: очень интересно!

 

  

Вкладываем в склад 

Объект: кирпичное складское помещение, утепленное пенопластом и обшитое пластиковыми панелями Адрес: г. Киев, Троещина, ул. Пуховская Общая площадь: 180 кв. м Состояние: требует косметического ремонта Стоимость: 30 тыс. долл.
Затраты на ремонт: 3,6 тыс. долл.
Расход	в год, долл.
Эксплуатационные расходы (1 долл./м2 в мес.)	2160
Налоги (5% – ФЛП)	648
Итого:	2808
Доход	в год, долл.
Арендная ставка (6 долл./м2 в мес.)	12 960
Чистый доход	10 152
Окупаемость инвестиций: 3 года
Решение: очень интересно!

 

 

Мини-гостиница  

 

Описание объекта: действующий мини-отель в центре Одессы на 5 номеров Адрес: г. Одесса, ул. Решильевская/Бунина Общая площадь: 230 кв. м (5 номеров) Состояние: требует косметического ремонта Стоимость: 650 тыс. долл.
Затраты на ремонт: 23 тыс. долл.
Расход	в год, долл.
Эксплуатационные расходы (20 долл./м2 в мес.)	55 200
Налоги (5% – ФЛП) и НДФЛ	10 800
Итого:	66 000
Доход	в год, долл.
От сдачи номеров при среднемесячной наполняемости 50%*	135 000
Чистый доход	69 000
Окупаемость инвестиций: 9 лет
Решение: приемлемо!

* При условии, что стоимость  двухместного номера – 150 долл./сутки.  

 

Дорожают? Дешевеют?  

За последний год в Киеве  офисные метры подорожали. Такие  данные предоставляет консалтинговая компания SV Development. С января 2012 года по апрель 2013 года они прибавили в цене в среднем 6,6%. Самым дорогим для компаний остается Печерский район столицы. Сегодня там можно купить офис из расчета 3297 долл. за «квадрат». В целом за год цена офисной недвижимости в этом районе выросла на 4,3%. Еще больше подорожали объекты в Дарницком районе: на 283 долл./м2, или на 17,4%. Рост стоимости офисной недвижимости наблюдался в Львове – на 5,9% (104 долл./м2) и в Харькове – на 5,7% (72 долл./м2). В Донецке объекты подорожали за год на 4,8% (60 долл./м2). А вот в Днепропетровске с 1 января 2012 года офисы подешевели на 1,6% (22 долл./м2).

Торговые площади, в отличие  от офисов, особого изменения цен  не пережили.