Инвестиционные проблемы муниципалитетов

1. Территориальные факторы (определяющие инвестиционный климат города):
• экономические;
• политические;
• законодательные;
• природоохранные;
• инфраструктурные;
• природно-климатические;
• ресурсные;
• демографические.
2. Точечные факторы (связанные с состоянием объекта инвестирования):

• финансовые показатели;
• производственно-технологические;
• инфраструктурные;
• входящие ресурсы;
• состояние менеджмента, маркетинга.

Для привлечения инвестиций в городскую экономику также  очень важны мероприятия, повышающие уровень предсказуемости, открытости, определенности ситуации, что снижает уровень риска для инвесторов. С этой точки зрения задача инвестиционного менеджмента - активизация инвестиционного процесса в городе и повышение его эффективности. Следовательно, в муниципальном образовании необходимо проводить определенную инвестиционную политику.

Сущность муниципальной  инвестиционной политики можно определить как целенаправленную, научно обоснованную деятельность местных органов власти по привлечению и оптимальному использованию инвестиционных ресурсов в целях устойчивого социально-экономического развития и повышения качества жизни населения муниципального образования (города).

Разработка и реализация муниципальной инвестиционной политики осуществляются на основе концепции  социально-экономического развития города и включают:

• определение приоритетов, целей и задач инвестиционной политики, т.е. формирование инвестиционной стратегии;
• разработку комплекса мероприятий по инвестированию;
• определение потребности в инвестиционных ресурсах;
• поиск и выбор источников инвестиций;
• формирование инвестиционных возможностей и мер по их расширению.

Одним из важнейших вопросов осуществления муниципальной инвестиционной политики является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита бюджетных инвестиций.

К направлениям создания благоприятных условий для инвесторов, уже рассмотренных выше, следует  добавить:

• создание современной системы коммуникаций и информационного обеспечения инвестиционной деятельности (например, организация единого информационно-аналитического пространства города на основе геоинформационных систем);
• обеспечение деловой оперативности в принятии управленческих решений, связанных с инвестиционной деятельностью в городе;
• осуществление городского маркетинга, создающего благоприятный имидж города в целом для внешних инвесторов.

Недвижимое имущество  играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и той  пространственной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность.

Обобщая ряд определений, можно сказать, что под недвижимостью  понимается земля как физический объект и все то, что с ней  прочно связано (находится на ней).

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся:

• земельные участки;
• участки недр;
• обособленные водные объекты;
• все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Традиционно в России недвижимость делится на три группы:

• жилищный фонд;
• нежилой фонд;
• земля.

Именно эти группы и составляют основу городской недвижимости.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и др. строения, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или  их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость как товар обладает такими особенностями, как:

• фундаментальность;
• уникальность;
• стационарность;
• длительность создания;
• долговечность.

Рынок недвижимости - совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также  операций по развитию управления и  финансированию недвижимости. Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение для оживления инвестиционной деятельности в городе.

Одной из важнейших функций по управлению недвижимостью является ее оценка.

Оценить недвижимость - значит дать научно обоснованное мнение о  стоимости оцениваемого объекта.

Недвижимое имущество  как объект оценки подразделяется на две группы:

• потребительская недвижимость (квартиры, дома, дачи, гаражи, дачные земельные участки);
• доходная недвижимость (земля, леса, богатства недр, производственные помещения, предприятия, фирмы как целое).

Правовые основы регулирования  оценочной деятельности в Российской Федерации определяются Федеральным  законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ).

Стоимость - это прогнозный показатель, предвидение цены, инструмент ее нахождения.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или  его аналог, т.е. это денежное выражение  стоимости по факту заключенной  или заключаемой сделки.

Стоимость одного и того же объекта недвижимости может быть различной в зависимости от цели оценки: купля-продажа, аренда, залог, страхование, инвестирование и т.д.

Итак, в зависимости  от цели оценки могут использоваться различные виды стоимости оцениваемого объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со стандартами  оценочной деятельности выделяют следующие  подходы к оценке:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его восстановления либо замещения с учетом его износа;
• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на его сравнении с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых от него доходов.

Метод оценки - способ расчета  стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Величину стоимости  объектов городской недвижимости необходимо знать для:

• осуществления аренды и купли-продажи объектов;
• определения налогооблагаемой базы;
• решения вопросов ипотечного кредитования;
• осуществления объективной приватизации;
• привлечения внешних (в том числе иностранных) инвестиций.

Например, земля - территориально-пространственный базис для размещения строительства, поэтому инвестору необходимо учитывать ее стоимость при оценке эффективности инвестиций, городской администрации - при планировании и контроле поступлений в городской бюджет.

Земля на современном этапе развития городов является перспективным источником дохода бюджетов различного уровня, в том числе и муниципального. Поэтому упорядочение землепользования, а также использования других объектов городской недвижимости, является важным направлением расширения инвестиционных возможностей города. www.ivr.ru - сайт «инвестиционные возможности России»

С точки зрения привлечения  инвесторов важную роль играет совершенствование  процесса осуществления операций с  недвижимостью (согласование, утверждение, регистрация и т.д.) В настоящее время для оформления операций с недвижимостью требуются сроки, исчисляемые месяцами, иногда - до года. Такая ситуация способствует процветанию многочисленных посреднических структур, развитию «теневого» рынка с крупными оборотами в обход бюджета.

Поэтому важной задачей  для органов местного самоуправления является совершенствование управления городской недвижимостью.

Одним из направлений  совершенствования управления недвижимостью  является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской недвижимости.

Кадастр (от франц. лист, реестр) - систематизированный, официально составленный на основе периодических  или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических  ресурсах страны. Наиболее известны водный и земельный кадастры.

.

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Инвестиционная политика муниципального образования на примере городского округа г.Бор

2.1. Основные  тенденции в инвестиционном секторе  российской экономики. 

Материалы к данной главе  взяты с информационного сайта www.aksnews.ru/ и официального сайта Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации www.economy.gov.ru/.

По итогам 2010 года объем  инвестиций в основной капитал в  России за счет всех источников финансирования увеличился на 13,5% (в 2005 году - на 10,7%). При этом общий объем инвестиций в основной капитал составил 4 трлн 482,7 млрд рублей. Такие данные приводятся в подготовленном МЭРТ мониторинге социально-экономического развития РФ за 2010 год.

Как отмечают в министерстве, в структуре инвестиций в основной капитал по видам экономической  деятельности в январе-сентябре 2010 года основной поток инвестиций (80,4%) направлялся на следующие виды экономической  деятельности: транспорт и связь - 26,0% от общего объема инвестиций (в январе-сентябре 2009 года - 25,4%), добыча полезных ископаемых - 19,1 (16,5%), обрабатывающие производства - 17,5% (19,0%), операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг - 10,8% (12,1%), производство и распределение электроэнергии, газа и воды - 7,0% (8,2%).

В январе-сентябре 2010 года в структуре инвестиций в основной капитал по источникам финансирования удельный вес собственных средств  организаций, используемых на инвестиционные цели, составил 45,1% против 47,5% в январе-сентябре 2009 года. В структуре привлеченных средств произошло увеличение доли кредитов банков  (с 6,5% в январе-сентябре 2009 года до 9,3% январе-сентябре 2010 года) и уменьшение доли бюджетного финансирования (с 18,7% до 17,3%), а также доли заемных средств других организаций (с 7,9% до 5,6%).

По информации МЭРТ, в  январе-сентябре 2010 года в экономику  России поступило $35,3 млрд иностранных  инвестиций, что на 31,7% больше, чем  в январе-сентябре 2009 года. При этом прямых иностранных инвестиций поступило $10,3 млрд, или на 55,5% больше, чем в январе-сентябре 2009 года. Их доля в общем объеме поступивших иностранных инвестиций увеличилась с 24,6% до 29,1%.

В мониторинге, в частности, указывается, что во внутренней структуре инвестиций в машины, оборудование и транспортные средства наметилась тенденция возрастания доли вложений в импортное оборудование, которая, по оценкам, достигла 21,5% в 2010 года (20,6% в 2009 году). По отдельным видам деятельности указанный показатель достигает 70%. «С одной стороны, это способствует росту производительности труда и повышению качества производимой продукции за счет внедрения передовой техники и технологий. С другой, - отражает слабость отечественной машиностроительной индустрии в обеспечении отраслей народного хозяйства прогрессивным оборудованием», - подчеркивают в Минэкономразвития.

В целом, отмечают в МЭРТ, вложения в основной капитал в  машиностроительный комплекс «остаются  невысокими, и инвестиционная активность по отдельным подотраслям комплекса носит неустойчивый характер». Удельный вес вложений в основной капитал в указанной сфере сохраняется неизменным с 2009 года и составляет 2,3% от суммарного объема инвестиций по всей экономике (в 2008 году - 2,6%).