Теоретические основы ипотечного кредитования

          Согласование. Данная проблема заключается в согласовании найденного варианта со страховой компанией и банком. Если на каком-то этапе произойдет сбой цепочки, сделка будет признана недействительной.Ипотека остается недоступной для большинства.

          Развитие ипотеки в России оборачивается ростом цен на недвижимость. Пока не будет разрушена монополия в стройкомплексе, жилье доступнее  не станет. 

          Вопрос для большинства россиян не праздный. Так, по исследованиям Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ, более 83% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Обеспеченность квадратными метрами в России – 21-23 м2 на человека, в Европе – 56-62 м2/чел., в США приходится более 75 м2 на одного человека. Поэтому первый ответ на вопрос о высоких ценах – это колоссальный дефицит жилья. В 2010 г. было построено 57,2 млн м2, 2011 – 62,2 м2, в 2012 – 67 м2 (прогноз). Несмотря на, казалось бы, увеличивающиеся темпы строительства жилья, его катастрофически мало. Реальная потребность России в ежегодном новом строительстве – 145 млн м2, что в нынешних условиях представляется просто фантастичным.

          Как показывают расчеты экспертов Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ, для того, чтобы средней российской семье со средней заработной платой в 23 тыс. руб. накопить на среднюю квартиру в 75 м2 по средней стоимости квадратного метра в 3500 долл. (108 500 руб.), необходимо минимум 15 лет. И это при условии, что все деньги будут откладываться исключительно на покупку квартиры. Естественно, что такого не может быть, людям необходимо тратить  деньги на покупку питания, одежды и т.д., добавьте сюда и опережающий рост цен по сравнению с доходами. Поэтому реальный срок покупки квартиры увеличивается практически в два раза – до 27 лет. Таким образом, можно констатировать, что в России один из самых низких в мире коэффициент доступности жилья. В Европе этот показатель составляет 7-12 лет, в США – 6-9 лет.

          В этих условиях, многие обращают свой взор на ипотечное кредитование, надеясь с его помощью решить свой жилищный вопрос в более короткие сроки. Ведь действительно, в большинстве развитых стран ипотечное кредитование очень хорошо развито и в свое время оказало позитивное влияние на решение жилищной проблемы. Достаточно вспомнить, например, ставшие широко известными во время глобального финансового кризиса американские ипотечные компании Fannie Mae и Freddie Mac. Первая была создана государством в конце 30-х гг., вторая, частная, в 70-х гг. XX в. Эти компании в свое время сыграли важнейшую роль в развитии ипотечного кредитования в США, а самое главное, оказали существенное положительное влияние на доступность жилья для миллионов американских граждан.

          Однако в России всегда есть свои особенности и специфика. Несмотря на развитие ипотеки на протяжении уже более 15 лет, для большинства граждан она продолжает оставаться недоступной. Недоступным продолжает оставаться и жилье. Главные причины: высокие процентные ставки по кредитам, высокая стоимость первоначального взноса, высокие риски при строительстве жилья. По расчетам экспертов Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ, ипотека на нынешних условиях доступна не более чем для 20% российских граждан. Но при этом парадокс заключается в том, что этим 20% ипотека и не нужна, они могут приобрести жилье и безо всяких ипотечных кредитов. А тем, кому она действительно необходима, позволить ее себе просто не могут.

          В настоящее время ставки по ипотечным кредитам, в зависимости от программы, колеблются от 9,5% до 13,5%. При этом важно учитывать все дополнительные комиссии и расходы, на что очень часто не обращают внимание неискушенные в финансовых вопросах заемщики. В некоторых случаях реальная эффективная ставка по кредиту с учетом всех дополнительных платежей и комиссий может вырасти до 15-17%. Для сравнения, в странах Западной Европы и США ставка по ипотечным кредитам колеблется от 3% до 5%.

          В определенной степени в промышленно развитых странах ипотечный кредит играет роль потребительского, т.е. способствует более ускоренному сбыту недвижимости для девелоперов. При этом средний срок ипотечного кредита составляет 5-12 лет. В более долгом сроке просто нет необходимости, так как среднестатистический заемщик в течение 10 лет совершенно спокойно может его погасить, хотя при необходимости кредит может выдаваться и на срок до 25-30 лет.

          Ставки по ипотечному кредитованию напрямую зависят от стоимости финансовых ресурсов, по которым банки их привлекают, а так же рискам, которые связаны со строительством и реализацией жилья. Современная ситуация такова, что банки в качестве финансовых ресурсов используют либо собственные средства, либо привлекают их на основе займов у зарубежных финансовых институтов. Стоимость таких ресурсов всегда выше, чем стоимость финансовых ресурсов на основе системы рефинансирования национального центрального банка.

          Непрозрачность строительного рынка, сделок с недвижимостью, незащищенность покупателей (дольщиков, соинвесторов), нежелание многих девелоперов работать по ФЗ-214, нежелание государства оперативно реагировать на изменяющуюся ситуацию в сфере нормативно-правового обеспечения функционирования рынка недвижимости, низкое качество строительства значительно увеличивают риски ипотечного кредитования, которые банки естественно вынуждены учитывать и соответственно закладывать в размер ипотечных ставок.

          Но рост ипотечного кредитования сталкивается с российской спецификой. В данном случае она заключается в том, что чем доступнее становится ипотека, тем выше цены на недвижимость. В результате, показатели коэффициента доступности жилья только ухудшаются. Возникает замкнутый круг. Реальный потребитель, т.е. покупатель недвижимости которому действительно необходимо улучшить свои жилищные условия, оказывается в проигрыше. А в выигрыше остаются банки, девелоперы, застройщики,

риеэлторы и покупатели жилья с инвестиционной целью. Таким образом, пока не будет решен вопрос с увеличением темпов строительства жилья, ликвидацией монополистической структуры всей цепочки: от производства строительных материалов до подключения инженерных коммуникаций в построенном доме, реально более доступным жилье становиться не будет. И ипотека здесь, к сожалению, не поможет.   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Перспективы   развития  ипотечного кредитования  в России .

          Несмотря на очевидные и завуалированные проблемы отечественной ипотеки, наблюдаются огромные перспективы развития ипотечного кредитования в России, при которых любой желающий гражданин РФ сможет навсегда разрешить свои жилищные проблемы.

          Несмотря на достаточно неблагоприятные условия ипотечного кредитования, количество выданных кредитов продолжает увеличиваться. Так, в 2008 г. было выдано ипотечных кредитов на 655,8 млрд руб., в 2009 г. произошел обвал – 152,5 млрд руб., в 2010 г. подъем – 380 млрд руб., в 2011г. – 713 млрд руб., в 2012 г. планируется выдать кредитов на сумму 962 млрд руб. Лидер по выдаваемым кредитам – Сбербанк, затем идут ВТБ-24 и Газпромбанк. Это банки с государственным участием, которым доступны финансовые ресурсы на льготных условиях, чего не могут себе позволить другие коммерческие банки. Лидеры по получению ипотечных кредитов – Москва и Московская область.

          По поручению президента России о необходимости создать механизм координации и управления процессом ипотечного   жилищного кредитования в стране» была   создана  Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР), которая должна координировать деятельность всех участников рынка ипотечного кредитования. Одной из основных задач НАУИР является разработка совместной позиции всех участников ипотечного рынка. Учредителями ассоциации выступили профессиональные союзы и объединения, представляющие профучастников всех сегментов рынка жилья.

          В Госдуме продолжается процесс корректировок и подготовительных работ к утверждению пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья. Этот пакет включает 27 законов, которые призваны стимулировать спрос и предложение на жилищном рынке.

         Согласно новому Жилищному кодексу, если гражданин дожидается бесплатной квартиры от государства, то приватизировать ее так, как это

разрешалось ранее, он не сможет. Поэтому субсидия и ипотека – это альтернатива бесплатному предоставлению жилья.

          В прошлом году практически во всех регионах страны стартовало несколько специальных льготных ипотечных программ, ориентированных на малообеспеченные слои населения. Если этот опыт удастся продолжить, то государство, возможно, уже в этом году начнет переходить на ипотечный механизм обеспечения жильем всех льготных категорий граждан, включая работников бюджетной сферы.

          Также в прошлом году на ипотечные механизмы региональные власти стали переводить обеспечение жильем молодых семей. Эта программа действует в 63 регионах страны и рассчитана на супругов до 30 лет. В случае рождения ребенка в семье участников программы, купивших квартиру с использованием ипотечного кредита, за счет средств федерального бюджета будет списана среднерыночная стоимость 18 кв. м. Кроме молодых семей и военных на ипотеку переводят практически всех работников бюджетной сферы. Так, в прошлом году в подавляющем большинстве регионов стартовали пилотные ипотечные проекты для учителей, врачей, педагогов и других госслужащих.

           Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предоставляет процентную ставку по кредиту значительно ниже, чем ранее. Государственные гарантии по обязательствам АИЖК позволяют привлечь более дешевые долгосрочные ресурсы, поскольку государство часть рисков принимает на себя.

          Так называемыми длинными деньгами на российском рынке обладают только крупнейшие пять-десять банков. Остальные же, не обладая таким ресурсом, формируют пулы ипотечных закладных с целью перепродажи их для привлечения длинных денег. Для любой же кредитной организации на Западе основным механизмом привлечения денег является выпуск ипотечных ценных бумаг. У нас в стране закон о выпуске таких бумаг, вышедший в 2003 году, пока еще «сырой». Между тем, этот закон позволил

ввести новый тип бумаг, которых ранее не было на фондовом рынке. В настоящее время в рамках нескольких банков разрабатывается и апробируется механизм выпуска ипотечных бумаг.

           Для очередников банки сегодня предлагают две основные ипотечные схемы:

1. Покупка жилья у города по  себестоимости строительства с  оплатой части стоимости квартиры  за счет кредитных средств.

2. Приобретение жилья на рынке, но с использованием субсидии  и ипотечного кредита.

          В обоих случаях кредиты выдаются на условиях банков, то есть на рыночных условиях. Но благодаря адресной поддержке граждан уменьшается «тело» кредита. Это увеличивает доступность ипотеки в два и более раза.

          Пока еще рано говорить о масштабном, на уровне всей страны, внедрении специальных ипотечных программ. Нормативная и законодательная базы не подготовлены, и уровень популяризации ипотеки недостаточен из-за низких доходов населения в регионах.

          В целом для того, чтобы ипотека в России заработала, необходимы три условия: наличие «длинных» денег, стабильная макроэкономическая ситуация в стране и эффективная законодательная база. «Длинные» деньги обеспечит федеральное ипотечное агентство, позволяя банкам рефинансировать кредиты; прогнозы Минэкономразвития и торговли по инфляции в стране благоприятны, а законодательная база должна быть сформирована.

           Таким образом, если общими усилиями удастся сбалансировать все составляющие – создать рынок ипотечных ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов, – то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях.

          Реализуемости целей ипотеки в условиях системного кризиса России будет способствовать формирование системы Федеральных целевых программ «Ипотека» (далее ФЦП «Ипотека»), являющейся комплексом Региональных и Муниципальных целевых подпрограмм по всем субъектам Российской Федерации, и соответствующей этой программе (в т.ч. подпрограммам) системы программно-целевого управления, действующей по вертикали и горизонтали.

           Предлагается технология работы с этой системой управления, предусматривающая использование процедур адаптации, корректировок и совершенствования программных мероприятий как на стадии разработки программ (подпрограмм), так и на последующих стадиях их реализации с принятием решений Государственным заказчиком-координатором системы ФЦП «Ипотека».

          Эти предложения целесообразно учесть и использовать для государственного регулирования формированием и реализацией прежних и вновь разрабатываемых Федеральных целевых программ по реформированию ЖКХ и взаимосвязанных отраслей, укрепив целевые программы соответствующей законодательной базой.

         Одна из самых актуальных задач для российских банков, занятых в ипотечной сфере, – поиск инвесторов,  готовых вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. Чтобы инвесторы пришли на рынок, нужно создать привлекательные для них условия, уверен президент Европейского трастового банка, председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрей КРЫСИН