Теоретические основы ипотечного кредитования

          «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года», одобренная президиумом правительства на заседании 19 июля 2010 года ставит целью к 2030 году повысить доступность ипотеки с текущих 17% домохозяйств РФ до 23% в 2012 году и 60% к 2030 году. Стратегия описывает основные задачи государства в трансформации ипотечного рынка, способы их реализации и основные риски избранной стратегии.

          Стратегию предполагается реализовать в три этапа: 2010-2012 годы, 2013-2020 годы и после 2021 года. На первом, восстановительном, этапе предполагается посткризисное восстановление рынка и выдача в 2010 году 240 тыс. ипотечных кредитов, в 2011 году - 320 тыс. и в 2012 году - 490 тыс. при объемах спонсируемой правительством через АИЖК ипотеки в 2010 году в 30 тыс. кредитов и в 2012 году - 56 тыс. кредитов. Второй этап предполагает с 2013 по 2015 год рост доступности ипотеки до 30% домохозяйств РФ, выдачу ипотеки на уровне 740 тыс. кредитов в год и рост доли ипотеки в ВВП до 7,2%. Тогда же предполагается и существенное влияние на рынок ипотеки негосударственных пенсионных фондов и инвестфондов. К 2020 году, при переходе на третий этап реализации стратегии, ожидается «стабилизация» ипотечного рынка с выдачей 860-870 тыс. кредитов в год, падением ипотечной ставки по кредитам на уровень инфляции плюс 2,5% в 2015 году (к 2012 году предполагаются ставки на уровне индекса потребцен плюс 3,3%, в 2020 году - ИПЦ плюс 2%, в 2030 году - ИПЦ плюс 1%).

          Какой-либо определенной макроэкономической модели, позволяющей предполагать столь значительный рост ипотеки в РФ (уже в 2011-2012 годах темпы роста рынка согласно плану выше, чем в 2007 году), в основе стратегии не лежит. При расчете показателей первого этапа стратегия ссылается на апрельский, уточненный прогноз Минэкономики социально-экономического развития РФ до 2012 года, второй этап использует оценки Концепции долгосрочного социально-экономического развития (КДР-2020), для третьего этапа макромодели нет. Напомним, КДР принималась в октябре 2008 года без учета обвала основных рынков - стратегия провозглашает, что «после 2012 года последствия кризиса будут преодолены, экономика вернется на прежнюю траекторию развития». Часть оценок произвольна - например, на 2013-2020 годы средний рост ИЦП, заложенный в стратегию, составляет 4% в год, эта цифра используется как базовая для расчета ставок.

При этом стратегия признает «противоречия между повышением доступности жилья для населения и ростом рисков ипотечного кредитования в условиях снижения цен на жилье». Стандартно торможение рынка ипотеки в мире происходит именно на смене ценовых трендов на рынке недвижимости - очевидно, стратегия не предполагает, что до 2030 года циклические кризисы могут снижать цену недвижимости, АИЖК и институты развития, как предполагается, будут за счет секьюритизации ипотеки (которая «имеет существенные ограничения», признает документ) абсолютно эффективно стабилизировать рынок.

          Как именно это произойдет, указано лишь для 2010-2012 годов, и этот сценарий выглядит реалистично. В стратегии указано, что на этом этапе на рынок выйдет ВЭБ с 250 млрд. руб. вложений в облигации с пенсионным покрытием (50 млрд. руб. - собственные средства, до 100 млрд. руб. - средства пенсионных накоплений под управлением ВЭБа) и облигации АИЖК (60 млрд. руб. - пенсионные средства, 40 млрд. руб. - кредитная линия ВЭБа АИЖК из средств фонда национального благосостояния). К этому добавится 80 млрд. руб. средств самого АИЖК под госгарантии (36 млрд. руб. - неиспользованные гарантии 2009 года, 44 млрд. руб. - гарантии 2010 года). Впрочем, в 2011-2012 годах АИЖК рассчитывает еще на 56 млрд. руб. и 66 млрд. руб. новых госгарантий. Таким образом, в 2010-2012 годах рынок может ожидать выброс на него около 450 млрд. руб. - это, очевидно, действительно сможет его разогреть даже при слабой конъюнктуре. Но на постоянное долгосрочное субсидирование ставок по ипотеке Белый дом идти, согласно документу, не намерен: вброс денег, снижающий ставки ипотеки, должен прекратиться к 2015 году.и и повышение уровня жизни российского населения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 4. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Удмуртской Республике.

4.1. Проблемы развития ипотечного кредитования.

          В процессе становления и развития ипотечного кредитования есть немало проблем, но среди них имеется ряд наиболее актуальных, требующих к себе самого серьезного внимания и неотложного решения. Это особенно видно по состоянию ипотечного кредитования в регионах, в частности – в Удмуртской Республике.

          Рассмотрим основные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО).

          При долгосрочном ипотечном кредитовании исключительное значение для заемщика имеет установление оптимального режима процентных платежей, то есть схема погашения кредита. Для привлечения новых заемщиков и охвата тех клиентов, которые по тем или иным причинам не могут получить кредит по федеральной программе АИЖК, банк мог бы разработать и предложить новые ипотечные продукты, например, ипотечный кредит для молодой семьи с меньшим первоначальным взносом, кредит с двухнедельным графиком аннуитетных платежей, с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП) или кредит с фиксированной выплатой основного долга.

Ввиду отсутствия предложения таких видов кредитов на ипотечном рынке Удмуртской республики, а также учитывая то, что они оказываются в том или ином аспекте выгоднее для заемщика, чем стандартные кредиты АИЖК, нам представляется, что новые ипотечные продукты будут пользоваться спросом у населения. В этом случае банк не сможет прорефинансировать эти кредиты в АИЖК, но он может назначить приемлемую для себя процентную ставку по ним с учетом того, что все сопутствующие риски будет нести он сам.

          Согласно официальным данным, АИЖК в рамках своей программы планирует снизить ставку по ипотечным кредитам к 2010г. до 8%. Данный фактор стимулирует многих заемщиков брать ипотеку сегодня даже под 12%.     Для решения этой проблемы АИЖК предлагает тем заемщикам, которые несколько лет назад брали ипотечный кредит под 16%, 15% или 14%, перекредитование под ту процентную ставку, под которую они попали бы по сегодняшним условиям федеральной программы. И АКБ «Ижкомбанк», начиная с 2006 г. уже начал проводить такие процедуры для своих заемщиков. Таким образом, в целях расширения ипотечного спроса необходимо довести эту информацию посредством СМИ, проведения встреч, семинаров и конференций до максимального количества человек.

          Решиться заемщику на ипотеку мешает также тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся.

          Увеличить кредитный спрос на ипотеку можно также с помощью выхода на новые рынки: с 2005г. АКБ «Ижкомбанк» начал осуществлять кредитование в городах Удмуртской республики: Глазов, Воткинск, Сарапул, Можга. В малых городах и селах УР большим спросом пользуется кредитование малоэтажной индивидуальной застройки. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию не запрещает банкам кредитовать заемщиков и из других республик, областей: в настоящее время АКБ «Ижкомбанк» предлагает кредиты не только жителям Удмуртской республики, но и Татарстана, Пермского края. В этом направлении банку необходимо продолжать развитие и осуществлять поиск новых перспективных рынков.

Как показал проведенный анализ структуры доходов банка от операций с ипотечным жилищным кредитованием, наибольший удельный вес здесь занимает комиссия банка за формирование кредитного дела и андеррайтинг заемщика. Она составляет 2,5% от стоимости приобретаемой квартиры, в то

время как в «Мобилбанке» эта комиссия дифференцирована в зависимости от стоимости квартиры от 0,8 до 2% (чем дороже квартира, тем меньше комиссия), в «Газпромбанке» она не превышает 2%. В этом отношении у «Мобил-банка» и «Газпромбанка» явное преимущество перед АКБ Ижкомбанк». Этот момент становится все более актуальным в связи с тем, что цены на квартиры в долгосрочном периоде повышаются. Следовательно, накладные расходы при оформлении ипотечной сделки для заемщика играют весьма важную роль. Целесообразным видится снижение комиссии банка хотя бы до 2%.

          Как показали расчеты, существующая в настоящее время стратегия по удержанию выданного ипотечного кредита на балансе банка в течение 1-2 мес. наиболее прибыльная. Чем выше оборачиваемость кредитных средств, тем большую рентабельность получает банк от выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Мы считаем целесообразным рекомендовать АКБ «Ижкомбанк» придерживаться в дальнейшем избранной стратегии.

          В наибольшей мере сдерживает развитие ипотеки нехватка “длинных” дешевых денег. Среди основных причин — неразвитость системы кредитов, несовершенство судебных процедур, высокий уровень риска в этой сфере и ее недостаточная рентабельность. Для ипотечного кредитования банки в основном применяют вклады населения, депозиты предприятий и организаций и собственные средства. Их используют более 90 процентов крупных (с капиталом более 30 миллионов евро) кредитных организаций. К сожалению, банки редко берут для этого займы или размещают облигационные займы. К таким формам прибегают исключительно средние финансовые структуры с капиталом от 5 до 30 миллионов евро. Это значит, что российский рынок долговых ценных бумаг не обеспечивает приемлемых условий для работы с ипотечными операциями и по срокам, и по ставкам.

Проблемы развития ипотечного кредитования объясняются несовершенством отечественного законодательства, которое предусматривает возникновение ипотеки в силу закона только при залоге жилых домов и квартир.   Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц, не позволяет оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи, и для совершения подобных сделок банки и кредитные брокеры ищут всевозможные обходные пути. Например, предлагают предпринимателю заложить другой объект недвижимости, находящийся в собственности фирмы. Но в ипотечном кредитовании чаще всего нуждаются те предприятия малого и среднего бизнеса, у которых нет дорогостоящей собственности, а офис или магазин находятся в аренде. Пути решения есть и в этой ситуации, но они либо рискованные, либо занимают слишком много времени из-за многоэтапности [24, с.107-118].

          Как показывают данные социологических исследований к актуальным проблемам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации следует отнести:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. Сейчас рост  стоимости жилья не подкреплен  ростом зарплат, сегодня многие взяли кредиты на бытовую технику, выступили поручителями за кого–то, круг людей, которые бы сейчас могли взять ипотеку, очень узок. Среди населения Удмуртской Республики 50–60% готовы изменить жилищные условия, но лишь 14% могут себе это позволить.

2. Низкие объемы и невысокое  качество нового жилищного строительства  в субъектах Российской Федерации  обуславливают недостаточность  предложений и высокую стоимость  квартир на рынке жилья.

В Удмуртской Республике одним из сдерживающих факторов увеличения объемов строительства жилья является отсутствие подготовленных строительных площадок с развитой инженерной инфраструктурой и свободных земельных участков на территории города. Подрядчикам, не имеющим подготовленных площадок, приходится одновременно вкладываться в создание инфраструктуры, и эти затраты включаются в цену квадратного метра жилья .

3. Низкие темпы разработки и  совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют массу недоработок.

4. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным  из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

6. Большое количество административных  барьеров, строительные компании, заемщики  и ипотечные компании сталкиваются  с существенными административными  препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

7. Большое количество субсидий  в этой сфере и их "слабая  адресность". Эта же причина  негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

8. Высокие процентные ставки, в  связи с чем ипотечное кредитование  в России не становится массовым, и большинство россиян не могут  воспользоваться ипотекой для  решения своих жилищных проблем.

9. Непрозрачные источники доходов  граждан.

10. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день