Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ

Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение высшего  профессионального образования  «САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

кафедра «Гражданского и арбитражного процесса»

 

 

Контрольная работа 

 

по  курсу «Адвокатура, нотариат»

на тему:  «Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества»

 

 

Выполнила:      

Студентка 3 курса

Направление «Юриспруденция» 

Профиль «ПОХД»

факультета ВВиДО

Максимихина М.О.

Руководитель: Cкачкова

Ольга Сергеевна

 

Самара 2013

Содержание

	Стр.
Введение……………………………………………………………………..	3
Понятие недвижимости и сделки отчуждения недвижимости.…..	5
Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки...	7
Нотариальное удостоверение договоров…………………………...	10
Заключение………………………………………………………………….	18
Список использованной литературы………………………………………	20

 

 

 

Введение

Договор является одним из самых распространенных видов сделок. В гражданском праве термин «договор»  употребляется в различных значениях. «Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения»¹. Объектом исследования данной работы являются наиболее распространенные виды нотариально удостоверяемых договоров — договоры об отчуждении недвижимости (купли-продажи, дарения, мены, договоры займа, договоры залога, аренды, найма жилого помещения, пользования имуществом). Все чаще обращаются к нотариусам и для удостоверения различных предварительных договоров.

 Преимущества нотариально  удостоверенных договоров настолько  значительны по сравнению с  договорами, облеченными в простую  письменную форму, что несмотря на отмену ранее существовавших правил об обязательном нотариальном удостоверении ряда сделок, стороны отдают предпочтение все-таки нотариальной форме договоров. Ведь нотариус, как никто лучше, поможет сторонам облечь их договор именно в ту форму, которая соответствует действительным намерениям сторон и их волеизъявлению. Нотариально удостоверяя договор, нотариус профессионально обеспечивает соответствие его требованиям закона, в том числе согласование по всем существенным условиям договора. При этом процедура нотариального удостоверения предполагает, что интересы всех договаривающихся сторон защищаются в равной степени.

 При составлении проекта  договора нотариус разъясняет  сторонам, каким обязательным правилам, установленным в законе, иных  правовых актах, их договор  должен соответствовать. Условия  же договора определяются по  усмотрению сторон. Принцип «свободы  договора», который нашел закрепление в ст. 1 ГК, допускает возможность включения в него любых условий, отвечающих интересам сторон. В случаях, когда то или иное условие договора предусмотрено нормой, оно должно быть обязательно включено в договор.

 В любой нотариально  удостоверяемый договор обязательно  включается условие о предмете  договора, названное в ч. 2 п. 1 ст. 432ГК как существенное. Обязательным  условием всякого возмездного  договора является цена (ст. 424 ГК). Установлены в законе и иных  правовых актах необходимые существенные  условия, которые обязательно  включаются в текст отдельных  видов договоров. 

 Так, существенным  условием договора продажи жилого  дома, квартиры, части жилого дома  или квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии  с законом право пользования  этим жилым помещением после  его приобретения покупателем,  является перечень этих лиц  с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

Таким образом, целью данной работы является исследование вопроса нотариального удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие недвижимости и сделки отчуждения недвижимости

В первую очередь необходимо определить понятие недвижимости. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как видно, в ст. 130 ГК содержится лишь примерный, не исчерпывающий перечень недвижимости. Следует иметь в  виду, что к недвижимому имуществу  относятся все разновидности  перечисленных объектов. Так, любые  здания, как жилые, так и нежилые, относятся к недвижимому имуществу, при этом не имеет значения целевое  и хозяйственное назначение нежилых  зданий. При этом к недвижимому  имуществу относятся не только сами здания, но и части зданий (квартиры и комнаты в жилых домах, помещения  в нежилых зданиях и др.).

К недвижимости согласно ст. 132 ГК относится предприятие в  целом как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.

Право на отчуждение недвижимого  имущества принадлежит его собственнику, который реализует его путем  совершения сделок по передаче недвижимого  имущества в собственность другим лицам.²

В соответствии с частью 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ «Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или  уничтожении имущества и при  утрате права собственности на имущество  в иных случаях, предусмотренных  законом».

При совершении сделок с  отчуждением недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация  самой сделки (подтверждается штампом  на договоре), именно с этого момента  сделка признается заключенной согласно ГК РФ, и регистрация права собственности  приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается свидетельством о регистрации права).

К отчуждению недвижимости можно отнести следующие виды сделок:

• купля-продажа помещения, здания или сооружения, а также земельного участка, в том числе доли в общей собственности на объект недвижимости;
• мена недвижимого имущества, в том числе доли в общей собственности объект недвижимости, причем обмен может быть как одного недвижимого имущества на другое недвижимое имущество, так и на иное имущество (вещь);
• дарение любого недвижимого имущества, в том числе доли в общей собственности на недвижимое имущество;
• пожертвование любого недвижимого имущества;
• недвижимости в ренту, в том числе с заключением договоров пожизненного содержания с иждивением, по которому передается недвижимое имущество;
• сделка по выкупу арендуемого недвижимого имущества в соответствии со ст. 624 ГК РФ;
• сделка купли-продажи предприятия как имущественного комплекса в порядке статьи ст. 560 ГК РФ;
• сделка по приобретению заложенного объекта недвижимости залогодержателем в соответствии с п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке.

 

2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки

В соответствии с Правилами  ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в Единый государственный  реестр прав должен вноситься ряд  необходимых сведений, которые следует  отражать и в нотариальных документах, представляемых на государственную  регистрацию.

1. Сведения об  участниках сделки (правообладателях)

В случае, если участниками сделки (владельцами права) являются физические лица, в тексте сделки должны быть указаны полностью, без сокращений их фамилия, имя, отчество, дата рождения, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания, реквизиты документов, удостоверяющих их личность.

Если сделка совершается  представителями физических лиц, в  тексте ее также должны быть названы  основания представительства и  сделана ссылка на соответствующие  документы, подтверждающие полномочия представителей. Полномочия физических лиц при совершении сделок с недвижимостью  могут быть основаны на доверенности либо указании закона (родители, усыновители, опекуны, попечители).

В отношении юридических  лиц в договоре отчуждения недвижимого  имущества следует отразить сведения об их правоспособности (общей, а при  необходимости – и специальной), а также о полномочиях представителей юридического лица. Полномочия юридических  лиц могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного  на то государственного органа или органа местного самоуправления. В договорах указывается полное, без сокращений наименование юридического лица, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения, а также полномочия представителей юридического лица.

2. Описание объекта  недвижимости

В тексте документа, представляемого  на регистрацию, должно содержаться  краткое описание объекта недвижимости.

Вид объекта недвижимости. В соответствии с Правилами ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимое имущество разграничивается на три вида:

– земельный участок;

– здание или сооружение;

– прочие составляющие здания или сооружения (жилое либо нежилое  помещение).

Если у объекта существует конкретное наименование, оно также  должно быть указано в тексте документа (например, Театр оперы и балета, магазин, жилой дом, квартира, комната  в квартире, гараж и т.п.).

Кадастровый или условный номер объекта недвижимости. Кадастровый  номер – это уникальный, не повторяющийся  во времени и на территории РФ номер  объекта недвижимости, который присваивается  при его кадастровом и техническом  учете (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект существует как  единый объект зарегистрированного  права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором  находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или  сооружения. Кадастровый номер помещения  в здании или сооружении состоит  из кадастрового номера здания или  сооружения и инвентарного номера помещения.

В тексте представленного  на регистрацию документа должны быть указаны соответствующие номера объекта недвижимого имущества. Если объект недвижимости образован  в результате деления, слияния ранее  существовавших объектов или выделения  из таких объектов, либо возникли иные причины, приведшие к изменению  кадастрового номера, указываются кадастровые  номера предшествовавших объектов.³

Адрес (местонахождение) недвижимости. В качестве адреса объекта недвижимости указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее  однозначно определить объект на территории регистрационного округа.

Площадь объекта. Площадь  объекта указывается по документам либо фактическая по кадастровому плану (для зданий, сооружений и их частей – по внутреннему обмеру).

Назначение объекта. В  документе, представленном на регистрацию, должно быть указано основное назначение объекта недвижимости, например жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и  т.п. В договорах отчуждения земельных  участков обязательно указывается  целевое назначение участка и  категория земель, на которых он расположен.

Иная необходимая информация. В качестве иной необходимой информации в тексте документов должны быть указаны  инвентарный номер, литер и этажность (подземная этажность) для зданий и сооружений, этаж (номер этажа  или этажей, на которых расположено  нежилое помещение или квартира).

3. Сведения о  праве собственности и об иных  вещных правах

В тексте договора об отчуждении недвижимого имущества должны содержаться  записи о праве собственности  и об иных вещных правах на основании  сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах со ссылкой на эти документы (наименование документа, когда и кем выдан либо удостоверен документ, а также когда и где он зарегистрирован).