Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

В тексте сделки должен быть назван вид права (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления и сервитуты).

Если объект недвижимости находится в общей долевой  собственности нескольких лиц, то в  документе указываются соответствующие  размеры долей.

При характеристике объекта  недвижимости в тексте сделки должен быть указан документ, в котором  содержится данная информация.

4. Сведения об  ограничениях (обременениях) права  собственности и других прав  на недвижимое имущество

В тексте представленного  на регистрацию документа должны содержаться сведения об имеющихся  ограничениях (обременениях) объекта  недвижимости (сервитуте, ипотеке, доверительном  управлении, аренде и др.). При этом должно быть указано содержание ограничения, срок его действия, названо лицо, в пользу которого ограничиваются права.

При ипотеке должна быть указана дата ее возникновения, срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумма этого обязательства  или данные о порядке и условиях определения этой суммы.

При записи о сервитуте  указывается объект и условия  сервитута, дата его начала и окончания (либо его продолжительность), сведения о физическом или юридическом  лице или объекте, для которого установлено  право ограниченного пользования, либо указание того, что сервитут является публичным.

В необходимых случаях  в документе, представляемом на регистрацию, должны быть указаны соответствующие  условия сделки, при выполнении которых  право может возникнуть или прекратиться.⁴

 

2. Нотариальное удостоверение договоров

Ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате устанавливает, что договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

Нотариус при удостоверении  договоров отчуждения и залога должен проверить:

• принадлежность отчуждаемого или закладываемого имущества на праве частной собственности отчуждающему лицу,
• не проживает ли в отчуждаемом или закладываемом помещении несовершеннолетний (если проживает, то в этом случае должно быть в обязательном порядке получено разрешение органа опеки и попечительства).

Право собственности на недвижимое имущество может быть подтверждено одним из следующих документов:

• свидетельством о праве собственности и договором передачи, заключенным гражданином с уполномоченными на то органами;
• свидетельством о праве собственности на землю, выданным земельным комитетом;
• нотариально удостоверенным договором купли-продажи квартиры, дома (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), земли и иной недвижимости, дарения, мены;
• нотариально удостоверенным договором о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности на отведенном земельном участке (договором о праве застройки, договором о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве частной собственности), а также договором о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков многоквартирного жилого дома;
• копией акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;
• актом о демуниципализации дома;
• свидетельством о праве на наследство;
• свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
• исполнительным листом или копией вступившего в законную силу решения суда, подтверждающих право собственности на недвижимость;
• регистрационным удостоверением.

На перечисленных документах, кроме регистрационного удостоверения, должна быть отметка о государственной  регистрации, поскольку право собственности  на здания, сооружения и иное недвижимое имущество, подлежащее государственной  регистрации, возникает с момента  такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В местности, где проведена  инвентаризация, помимо правоустанавливающего  документа на отчуждаемый дом (часть  дома), квартиру нотариус, если стороны  пожелают нотариально удостоверить сделку, истребует справку бюро технической  инвентаризации, оформленную в соответствии с инструкцией «О порядке заполнения справок, выдаваемых бюро технической  инвентаризации собственникам индивидуальных жилых домов (частей домов) для представления  в нотариальные конторы при оформлении сделок».

При удостоверении договоров  отчуждения недвижимого имущества  нотариус обязан проверить, имеется  ли запрет на отчуждение или арест  данного имущества (о чем делается отметка в договоре). При наличии  запрета на отчуждение недвижимого имущества договор купли-продажи такого имущества может быть удостоверен только при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста – только после его снятия.

Договор об отчуждении недвижимого  имущества, приобретенного после брака  и являющегося совместной собственностью супругов, может быть удостоверен только при наличии письменного согласия другого супруга на предполагаемое отчуждение (подлинность подписи супруга на таком заявлении должна быть нотариально засвидетельствована). Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества не требуется, если данное имущество является личной собственностью одного из супругов (это устанавливает нотариус при помощи свидетельства о браке и правоустанавливающих документов на недвижимое имущество).

Гражданин, отчуждающий недвижимое имущество и не состоящий в  браке, представляет нотариусу заявление  об этом. Содержание этого заявления  доводится до сведения покупателя, о чем на заявлении делается пометка.

Важно отметить, что договоры отчуждения недвижимого имущества должны удостоверяться по месту его нахождения (по аналогии с имуществом, указанным в ст. 56 Основ), например, договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты недвижимого имущества, причем независимо от того, является ли оно жилым или иным.

 В отличие от договоров  отчуждения, договоры найма, аренды, безвозмездного пользования могут  удостоверяться в любой нотариальной  конторе.

 На практике необходимо  руководствоваться не только  Основами законодательства Российской  Федерации о нотариате, но и  другими правовыми актами. Так,  в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса  Российской Федерации приводится  широкий перечень недвижимого  имущества. Удостоверение договоров  об отчуждении этого имущества  обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности (нотариальном округе) которого находится недвижимое имущество. (В письме Н. Козиной говорится об отчуждении магазина; оформление этих сделок должно происходить по месту нахождения магазина).

Процедура нотариального  удостоверения отдельных договоров  помимо соблюдения общих правил удостоверения  сделок предполагает выполнение и иных специальных требований закона.

1. Договоры об отчуждении и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены в соответствии с правилами ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

2. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится по правилам п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ вместе с земельным участком за исключением случаев: 1) отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и 2) отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

3. При отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу для удостоверения договора купли-продажи или мены требуется согласие других собственников, имеющих преимущественное право покупки продаваемой (обмениваемой) доли. Если такое согласие не предоставляется, удостоверение договора откладывается, а собственники извещаются о продаже (мене) доли в соответствии с правилами ст. 250 ГК.

4. При удостоверении договора по распоряжению недвижимостью либо договора, в отношении которого законом установлена обязательная нотариальная форма и (или) регистрация в установленном законом порядке, нотариус по правилам п. 3 ст. 35 СК РФ истребует от супруга, совершающего сделку, предметом которой является общее имущество супругов, нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Причем такое согласие должно быть нотариально удостоверено и в том случае, когда другой супруг лично является к нотариусу, удостоверяющему договор.

5. Договоры об отчуждении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 26 мая 1996 г. «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации» могут быть нотариально удостоверены только при наличии специального на то разрешения федерального органа исполнительной власти, на который возложено государственное регулирование в области культуры.

6. Договоры, связанные с отчуждением, в том числе обменом или дарением имущества подопечных, сдачей его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного, могут быть удостоверены по правилам ст. 37 ГК только с разрешения органов опеки и попечительства.

Обеспечивая при нотариальном удостоверении договоров защиту прав и законных интересов сторон, нотариус обязан проверить наличие  обременений, запрещения отчуждения или  ареста имущества, относительно которого заключается договор. При оформлении сделок с недвижимостью нотариусы, как правило, кроме правоустанавливающих документов истребуют и сведения, содержащиеся в Едином государственном  реестре прав (ЕГРП). Такие сведения в форме справок и выписок  из ЕГРП в соответствии с ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» выдаются органом, осуществляющим государственную регистрацию  прав на недвижимость.

Удостоверяя договоры от имени  юридических лиц, нотариусы проверяют  правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом в, соответствии с законами, иными нормативными актами и учредительными документами юридических  лиц. Так, при удостоверении договоров, связанных с приобретением или  отчуждением обществом с ограниченной ответственностью имущества, стоимость  которого составляет более 25% стоимости  имущества общества, в соответствии с п. 3 ст. 46 ФЗ «Об обществах с  ограниченной ответственностью» проверяется  наличие решения общего собрания его участников.

В случае, когда акционерное  общество приобретает или отчуждает  имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов  общества, нотариус проверяет, имеется  ли единогласное решение совета директоров. Если же стоимость приобретаемого или отчуждаемого имущества составляет свыше 50% балансовой стоимости активов общества, а также когда совет директоров не достиг согласия при обсуждении вопроса о возможности совершения сделки при стоимости имущества от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества, для удостоверения соответствующего договора по правилам ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах» истребуется решение общего собрания акционеров 3 и т.д.⁵

При удостоверении договора об отчуждении имущества, право собственности на которое по законодательству возникает с момента государственной регистрации, сторонам разъясняется смысл и значение ст. 223 ГК, где это правило сформулировано, о чем делается соответствующая запись. В тексте договора об отчуждении имущества, подлежащего государственной регистрации, обязательно указывается, куда этот договор должен быть представлен после его нотариального удостоверения.

Например, в договоре купли-продажи, обмена, дарения, а также передачи во временное или бессрочное владение или пользование музейных предметов  и музейных коллекций, включенных в  состав Музейного фонда, нотариус указывает, что договор в соответствии с  ч. 4 ст. 25 ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации» подлежит государственной  регистрации в Государственном  каталоге Музейного фонда Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Основы о нотариате  подробно не регламентируют правила  удостоверения договоров. Указывается, что договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии  представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое  или закладываемое имущество. Договор  о возведении жилого дома на предоставленном  земельном участке удостоверяется нотариусом по месту предоставления земельного участка, а удостоверение  договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.