Виды рынков:
1)Рынок товаров и услуг.
2)Рынок ценных бумаг.
3)Рынок кредитных ресурсов.
4)Рынок недвижимости.
5)Рынок средств производства.
6)Рынок «ноу-хау» и другой информации.
7)Рынок труда.
8)Финансовый рынок или рынок капитала.
9)Рынок ссудного капитала Фондовые биржи.
Национальные рынки различаются валютой,
налогами, национальными стандартами. 14
Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих
отчуждение полных или частичных прав
собственности на объекты недвижимости
от одного субъекта к другому; свободное
формирование цен; перераспределение
инвестиционных потоков и территорий
между конкурирующими видами объектов
и использования земель.15
Структура рынка недвижимости
К понятию "рынок недвижимости"
можно отнести совокупность институтов
и процедур, которые имеют целью свести
вместе покупателей и продавцов особого
товара — различных прав на недвижимость.
Специфические особенности недвижимости
как товара, к которым можно отнести длительный
срок службы, привязку к конкретному местоположению,
длительный срок производства нового
товара, уникальность, обеспечение конкретного
функционального назначения, являются
причиной деления рынка недвижимости
на отдельные сегменты. В зависимости
от состава прав собственности, которые
являются объектом сделки между продавцами
и покупателями, рынок недвижимости делится
на два сегмента:
- рынок купли-продажи;
- рынок аренды.
На рынке купли-продажи в обмен
на соответствующий эквивалент передается
полное право собственности, которое включает
право распоряжения. На рынке аренды объектом
сделки является частичный набор прав,
исключающий право распоряжения. Одна
из основных специализаций сегментов
рынка связана с типом собственности,
в соответствии с которым различают: сельскохозяйственную собственность,
включающую лесные угодья, пахотные поля,
сенокосы, сады, огороды, водоемы; жилую собственность, включающую многоквартирные жилые дома с участками, индивидуальные
жилые дома с участками для постоянного,
сезонного и временного проживания; коммерческую
собственность, включающую офисы, объекты
торгового, промышленного и складского
назначения, в том числе объекты высоких
технологий, бизнес-парки, научные технопарки и т. д. Приведенная здесь классификация
носит общий характер и может быть существенно
расширена дополнительным делением каждого
типа собственности.16
Факторы, влияющие на спрос и
предложение
В рамках региональной экономики на спрос и предложение на рынке
недвижимости воздействует целый ряд
факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие их группы:
- экономические:
- уровень и динамика доходов
населения;
- дифференциация населения по
уровню доходов и ее динамика;
- уровень развития бизнеса и
его динамика (рост или падение деловой
активности, изменение структуры бизнеса,
его доходности);
- доступность финансовых ресурсов
в целом и кредитных в частности;
- состояние альтернативных и
смежных рынков;
- цены на рынке недвижимости;
- уровень арендной платы;
- риски инвестиций в недвижимость;
- стоимость строительства;
- цены и тарифы на коммунальные
услуги, энергоресурсы;
-
социальные:
- уровень и тенденции изменения
численности населения и его возрастной
структуры;
- уровень и тенденции изменения
образовательного уровня населения;
- уровень и тенденции изменения
социальной структуры населения;
- уровень и тенденции преступности;
- административные:
- налоговый режим (уровень реальных
налоговых ставок для населения и юридических
лиц — налог на имущество, на прибыль,
земельный налог и т. д.);
- зональные ограничения (наличие
или отсутствие, строгость контроля);
- правовые и экономические условия
получения прав на застройку или реконструкцию
(принятые процедуры, передаваемые права,
уровень платы за подключение к инженерным
сетям, отчислений на развитие инфраструктуры
и т. д.);
- правовые и экономические условия
совершения сделок (плата за регистрацию,
гарантии со стороны государства, сроки
процедур);
- условия окружающей
среды:
- уровень развития социальной
инфраструктуры;
- обеспеченность транспортными
сетями;
- экологическая обстановка.
Взаимодействие отмеченных факторов,
в конечном счете, и определяет состояние
и динамику спроса и предложения на рынке.
При этом направленность их влияния может как
совпадать, так и быть противоположной
для спроса и предложения.17
Последовательность
проведения анализа рынка недвижимости
Анализ
общего состояния рынка недвижимости
Первый этап анализа должен
дать представление о фактическом состоянии
и общей активности рынка недвижимости.
Для этого следует рассмотреть количественные
и качественные характеристики рынка
недвижимости.
С учетом рассмотренных выше
общих положений относительно структуры
и участников рынка недвижимости, как
правило, необходимо выявить следующие
основные показатели:
- общее количество коммерческих
компаний, работающих на рынке, в том числе
по видам основной деятельности, а также
относительное количество коммерческих
компаний (например, в расчете на 100 тыс. населения);
- общее количество сделок с недвижимостью,
зарегистрированных за определенный период,
и ретроспективная динамика их изменения;
- среднее время на оформление
сделок;
- общая характеристика продавцов
и покупателей товаров и услуг на рынке
недвижимости;
- общее количество и динамика
изменения предложений отдельных типов
недвижимости по данным открытой печати;
- общее количество периодических
изданий на местном рынке, в том числе
специализированных, освещающих вопросы
рынка недвижимости;
- активность электронных средств
массовой информации в освещении проблем
рынка недвижимости;
- наличие специализированных
структур, ведущих анализ, обработку и
публикацию рыночной информации;
- позиция местных органов власти
по отношению к развитию рыночных отношений
в сфере недвижимости;
- наличие местных и федеральных
нормативных актов, ограничивающих либо
стимулирующих развитие рынка недвижимости.
В качестве дополнительного
элемента общего анализа рынка недвижимости
можно рассмотреть позиционирование основных
участников с точки зрения выявления их
стратегии конкурентоспособности при
работе с конкретными типами недвижимости.
Подобный анализ может прояснить возможные
варианты использования объекта оценки
в соответствии со стратегией, например,
типичного покупателя.
В общем случае данный анализ
должен ответить на следующие вопросы:
- какую стратегию реализуют
на рынке основные участники;
- на каких сегментах главным
образом работают основные участники;
- на каком сегменте, вероятно,
будет позиционирован объект оценки;
- каковы характеристики данного
сегмента (средний период экспозиции объектов
на открытом рынке до момента продажи,
типичный покупатель, уровень цен, количество
сделок и т. п.).
Каждый участник рынка купли-продажи
или рынка аренды, планирующий в перспективе
серьезно работать на рынке, после определенного
периода поиска определяет свою стратегию
поведения, которая обеспечит ему устойчивую
конкурентоспособность. При этом выбор
конкретной стратегии зависит, в основном,
от стратегии конкурентов и особенностей
рынка.
1.3.2. Анализ
характеристик отдельных сегментов рынка
Второй этап анализа рынка недвижимости
должен дать конкретную информацию о состоянии
основных сегментов рынка недвижимости.
Глубина анализа по времени зависит от
конкретных задач и целей оценки, которые
определяются заданием на оценку. Содержательная
часть анализа проводится в трех направлениях:
- анализ спроса;
- анализ предложения;
- анализ взаимодействия спроса
и предложения.
Анализ спроса. Для каждого сегмента рынка
спрос формируется под воздействием факторов,
специфических именно для конкретного
сегмента.
При анализе спроса на жилую недвижимость необходимо учитывать:
- текущую демографическую ситуацию
и динамику ее изменения;
- текущие рыночные стандарты
уровня и стиля жизни для различных слоев
населения;
- перспективы изменения платежеспособного
спроса для различных социальных групп
населения и реальные доходы.
При анализе спроса на офисную недвижимость необходимо
учитывать:
- общую экономическую активность
на местном рынке, включая все сферы бизнеса,
которая свидетельствует о притоке или
оттоке капитала;
- статистические данные о регистрации
новых фирм и компаний;
- статистические данные о прекращении
деятельности существующих фирм и компаний;
- статистические данные о размерах
новых компаний и их потребностях в офисных
помещениях определенного типа.
При анализе спроса на торговую недвижимость необходимо
учитывать:
- текущую структуру и уровень
потребления продовольственных и промышленных
товаров и их соответствие покупательному
спросу и реальным доходам;
- перспективы изменения демографической
ситуации, образа жизни, платежеспособного
спроса и, соответственно, структуры потребления;
- перспективы изменения законодательной
среды для торговли и коммерции;
- состояние и перспективы экспортно-импортной
политики государства;
- текущие тарифы на транспортные
услуги.
При анализе спроса на промышленно-складскую
недвижимость необходимо принимать во внимание:
- общее состояние экономики;
- степень экономической активности
в отраслях, к которой объект оценки имеет
отношение на момент оценки или может
иметь при изменении функционального
назначения;
- наличие научно-производственного
потенциала и возможности привлечения
инвестиций для организации новых производств
или технологических процессов.
Общим для всех типов недвижимости
элементом анализа спроса является возможность
получения заемного финансирования для
покупки недвижимости.
Результатом анализа спроса
является вывод о текущем и перспективном
уровне спроса на рассматриваемых сегментах
рынка недвижимости.18
Анализ предложения. На каждом конкретном сегменте
рынка недвижимости структура предложения
определяется двумя источниками:
- резервом существующих полностью
или частично свободных и готовых к продаже
объектов недвижимости;
- объемами нового строительства
объектов недвижимости.
Резерв существующих частично
свободных объектов характеризуется важнейшей
для рынка недвижимости величиной — коэффициентом загрузки, который
определяется отношением сданных в аренду
или проданных площадей к площадям, потенциально
годным для аренды или продажи. Чем ниже
среднерыночный коэффициент загрузки,
тем ниже экономическая активность на
данном рынке. В современной экономике
недвижимости коэффициент загрузки прямо
связывают с общей экономической ситуацией,
наделяя его свойствами "экономического
барометра". Следует заметить, что для
каждого сегмента рынка недвижимости
существует определенное значение коэффициента
загрузки, разделяющее качественные понятия
"плохо" и "хорошо".
Как альтернативу резервным
площадям на рынке недвижимости, которые
могут быть предложены в короткое время,
можно рассматривать вновь вводимые объекты
нового строительства. Для определения
качественных и количественных возможностей
подобного источника предложения необходимо
принять во внимание:
- темпы и объемы нового строительства;
- общее состояние строительной
индустрии;
- динамику изменения цен и тарифов,
влияющих на стоимость строительства;
- соотношение цен на первичном
и вторичном рынках недвижимости;
- наличие передовых строительных
технологий.
Существенным моментом является
темп поступления на рынок новых объектов.
Поэтому с помощью анализа перспективы
ввода новостроек следует составить четкое
представление о состоянии предложения
на будущее, ограниченное глубиной прогноза.
Результатом анализа предложения
являются выводы о текущем и перспективном
уровне предложения на конкретном сегменте
рынка недвижимости.19
Анализ взаимодействия
спроса и предложения. Фактическим результатом взаимодействия
спроса и предложения являются рыночные
величины арендных ставок и цен продажи
на каждом сегменте рынка недвижимости.
В зависимости от конкретной задачи и
требуемой глубины прогноза оценщик может
проанализировать текущую ситуацию, или
дать прогноз на динамику изменения соотношения
спроса и предложения, которое в конечном
итоге и будет оказывать решающее значение
при оценке позиционирования объекта
на рынке.20
Анализ общего состояния
рынка недвижимости Тверского региона
Рынок недвижимости Тверской
области отличается неразвитостью по
сравнению с рынками недвижимости г. Москвы
и Московской области, г. Санкт-Петербурга
и Ленинградской области и других более
развитых регионов РФ. В то же время рынок
недвижимости Тверского региона подобен среднестатистическому по России в целом. Участниками
рынка недвижимости Тверской области,
решающие проблемы собственности на всех
стадиях ее жизненного цикла, распределены
по следующим видам услуг (работ), связанных
с недвижимостью: