Регулирование инвестиционной деятельности в муниципальном секторе

Во многом изложенными  причинами объясняется повышенное внимание законодателя к проблеме защиты прав инвесторов. Ей посвящены многие положения нормативных правовых актов, регулирующих инвестиционную деятельность. Их отличает системный подход к решению проблемы, с тем, чтобы защитные нормы охватывали все возможные негативные последствия, с которыми может столкнуться инвестор.

Иностранными  инвесторами в РФ могут быть:

• иностранные юридические лица, включая, в частности, любые компании, фирмы, предприятия, организации или ассоциации, созданные и правомочные осуществлять инвестиции в соответствии с законодательством страны своего местонахождения;
• иностранные граждане, лица без гражданства, российские граждане, имеющие постоянное местожительства за границей, при условии, что они зарегистрированы для ведения хозяйственной деятельности в стране их гражданства или постоянного местожительства;
• иностранные государства;
• международные организации.

Иностранными  инвестициями являются все виды имущественных  и интеллектуальных ценностей, вкладываемые иностранными инвесторами в объекты  предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли.

Иностранные инвесторы  имеют право осуществлять инвестирование на территории РФ путем:

• делового участия в предприятиях, создаваемых совместно с юридическими лицами и гражданами РФ и других республик;
• создания предприятий, полностью принадлежащих комплексов, зданий, сооружений, долей участия в предприятиях, паев, акций, облигаций и других ценных бумаг, а также иного имущества, которое в соответствии с действующим на территории РФ законодательством может принадлежать иностранным инвесторам;
• приобретения прав пользования землей и иными природными ресурсами;
• приобретения иных имущественных прав;
• иной деятельности по осуществлению инвестиций, не запрещенной действующим на территории РФ законодательством, включая предоставление займов, кредитов, имущества и имущественных прав.

Валюта РФ используется иностранными инвесторами для осуществления  инвестиций в порядке и на условиях, определяемых действующим на территории РФ законодательством.

Иностранные инвестиции на территории РФ могут вкладываться в любые объекты, не запрещенные для таких инвестиций законодательством. Они могут включать в себя:

• вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства;
• ценные бумаги;
• целевые денежные вклады;
• научно-техническую продукцию;
• права на интеллектуальные ценности;
• имущественные права.

Отношения, связанные  с иностранными инвестициями в РФ, регулируются федеральным законом  от 16.11.97 №144-ФЗ, а также иными действующими на территории РФ законодательными актами и международными договорами.

Решения о национализации принимаются Государственной думой  в порядке, установленном действующим  на территории законодательством.

Решения органов  государственного управления об изъятии  иностранных инвестиций могут быть обжалованы в суды, арбитражные суды. Иностранные инвесторы имеют право на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, причиненных им в результате выполнения противоречащих действующему на территории РФ законодательству указаний государственных органов РФ либо их должностных лиц, а также вследствие ненадлежащего осуществления такими органами или их должностными лицами предусмотренных законодательством обязанностей по отношению к иностранному инвестору или предприятию с иностранными инвестициями.

Предприятие с  иностранными инвестициями может быть создано либо путем его учреждения, либо в результате приобретения иностранным инвестором доли участия (пая, акции) в ранее учрежденном предприятии без иностранных инвестиций или приобретения такого предприятия полностью. 
предприятие с иностранными инвестициями учреждается в порядке, предусмотренном действующим га территории РФ законодательством.

Защита прав предпринимателей может осуществляться Международным коммерческим арбитражем (см. Закон РФ от 07.07.93 №5338-1), в который по соглашению сторон могут передаваться споры из договорных и других гражданско-правовых отношений, возникающие при осуществлении внешнеторговых и иных видов международных экономических связей, если коммерческое предприятие хотя бы одной из сторон находится за границей, а также споры предприятий с иностранными инвестициями и международных объединений и организаций, созданных на территории РФ, между собой, споры между их участниками, а равно их спора с другими субъектами права РФ.

 

2. ИНВЕСТИЦИОННАЯ  ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В МУНИЦИПАЛЬНЫХ  ОБРАЗОВАНИЯХ: СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ

 

2.1 Основные  принципы инвестиционной политики муниципальных образований.

Сущность муниципальной  инвестиционной политики можно определить как целенаправленную, научно обоснованную деятельность местных органов власти по привлечению и оптимальному использованию инвестиционных ресурсов в целях устойчивого социально-экономического развития и повышения качества жизни населения муниципального образования (города).

Активность  инвестиционной деятельности в городе (на определенной территории) зависит как от его инвестиционного климата, так и от инвестиционной привлекательности объектов инвестирования. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность ресурсов города (территории), можно сгруппировать следующим образом:

1. Территориальные  факторы (определяющие инвестиционный  климат города):

- экономические;

- политические;

- законодательные;

- природоохранные;

- инфраструктурные;

- природно-климатические;

- ресурсные;

- демографические.

2. Точечные факторы (связанные с состоянием объекта инвестирования):

- финансовые показатели;

- производственно-технологические;

- инфраструктурные;

- входящие ресурсы;

- состояние менеджмента,  маркетинга.

Для привлечения инвестиций в городскую экономику также  очень важны мероприятия, повышающие уровень предсказуемости, открытости, определенности ситуации, что снижает уровень риска для инвесторов. С этой точки зрения задача инвестиционного менеджмента - активизация инвестиционного процесса в городе и повышение его эффективности. Следовательно, в муниципальном образовании необходимо проводить определенную инвестиционную политику.

Разработка и реализация муниципальной инвестиционной политики осуществляются на основе концепции  социально-экономического развития города и включают:

- определение приоритетов, целей и задач инвестиционной политики, т.е. формирование инвестиционной стратегии;

- разработку комплекса  мероприятий по инвестированию;

- определение потребности  в инвестиционных ресурсах;

- поиск и выбор источников  инвестиций;

- формирование инвестиционных возможностей и мер по их расширению.

Одним из важнейших вопросов осуществления муниципальной инвестиционной политики является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита бюджетных  инвестиций.

К направлениям создания благоприятных  условий для инвесторов, уже рассмотренных  выше, следует добавить:

- создание современной  системы коммуникаций и информационного  обеспечения инвестиционной деятельности (например, организация единого информационно-аналитического пространства города на основе геоинформационных систем);

- обеспечение  деловой оперативности в принятии  управленческих решений, связанных  с инвестиционной деятельностью в городе;

- осуществление  городского маркетинга, создающего  благоприятный имидж города в  целом для внешних инвесторов.

Недвижимое  имущество играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и той пространственной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность.

Обобщая ряд  определений, можно сказать, что  под недвижимостью понимается земля  как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находится на ней).

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся:

- земельные  участки;

- участки недр;

- обособленные  водные объекты;

- все, что  прочно связано с землей, т.е.  объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их  назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Традиционно в  России недвижимость делится на три  группы:

- жилищный фонд;

- нежилой фонд;

- земля.

Именно эти  группы и составляют основу городской  недвижимости.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и др. строения, пригодные для проживания.

К нежилому фонду  относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость  как товар обладает такими особенностями, как:

- фундаментальность;

- уникальность;

- стационарность;

- длительность  создания;

- долговечность.

Рынок недвижимости - совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких  сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости. Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение для оживления инвестиционной деятельности в городе.

Одной из важнейших  функций по управлению недвижимостью  является ее оценка.

Оценить недвижимость - значит дать научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта.

Недвижимое  имущество как объект оценки подразделяется на две группы:

- потребительская  недвижимость (квартиры, дома, дачи, гаражи, дачные земельные участки);

- доходная недвижимость (земля, леса, богатства недр, производственные помещения, предприятия, фирмы как целое).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации определяются Федеральным законом «Об оценочной  деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ).

Стоимость - это  прогнозный показатель, предвидение  цены, инструмент ее нахождения.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог, т.е. это денежное выражение стоимости  по факту заключенной или заключаемой сделки.

Стоимость одного и того же объекта недвижимости может  быть различной в зависимости  от цели оценки: купля-продажа, аренда, залог, страхование, инвестирование и  т.д.

Итак, в зависимости  от цели оценки могут использоваться различные виды стоимости оцениваемого объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда  стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со стандартами оценочной деятельности выделяют следующие подходы к  оценке:

- затратный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его восстановления либо замещения с учетом его износа;

- сравнительный  подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта, основанных  на его сравнении с аналогичными  объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;