Арендная плата за землю

Доля средств  от земельного налога и арендной платы  за сельскохозяйственные угодья, перечисляемых  на бюджетные счета субъектов  Российской Федерации, устанавливается  органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации. На мероприятия, централизованно выполняемые субъектом Российской Федерации перечисляется не более 10% от суммы средств земельного налога административного района.

Доля средств, перечисляемых в федеральный  бюджет от земельного налога и арендной платы за земли городов и поселков для финансирования централизованно выполняемых мероприятий, предусмотренных статьей 24 настоящего Закона, ежегодно устанавливается при утверждении федерального бюджета.

Ответственность за правильность исчисления и своевременность уплаты налога за земельные участки, предоставленные предприятиям, учреждениям, организациям, возлагается на их руководителей.

Размер, условия  и сроки внесения арендной платы  за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

 

 

2. Нормативная  цена земли и сферы ее применения. Факторы, влияющие на нормативную  цену земли.

2.1 Нормативная цена земли и сферы ее применения.

 

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий  стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя их потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли введена для обеспечения  экономического регулирования земельных  отношений при передаче земли  в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Размер нормативной  цены земли не должен превышать 15% уровня рыночных цен на типичные земельные  участки соответствующего целевого назначения. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством России.

Нормативная цена земли определяется для случаев, предусмотренных земельным законодательством:

1. при предоставлении земли в собственность гражданам: для крестьянского (фермерского) хозяйства сверх средней земельной доли, установленной в районе; для садоводства и животноводства при предоставлении для этих целей продуктивных сельскохозяйственных угодий; для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах и поселках; для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности сверх норм отвода земли;

 

2. при установлении коллективно-долевой и коллективно-совместной собственности на земельный участок сверх площади, бесплатно предоставляемой в районе;
3. при изъятии земельных участков в порядке выкупа для государственных, общественных и иных нужд, а также с целью их предоставления гражданам;
4. при переходе права собственности на жилой дом» строение, сооружение;
5. при получении банковского кредита под залог земельного участка,

в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

 

Нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 50-кратной  ставки земельного налога в рублях на единицу площади земель соответствующего целевого назначения При этом за минимальный уровень ставки для расчета нормативной цены земли принимаются 100 руб. за 1 га.

При определении  нормативной цены земли за основу принимаются ставки земельного налога с учетом соответствующих повышающих коэффициентов, использованных при установлении налога.

Льготы, предоставленные  по земельному налогу, при расчете  нормативной цены земли не учитываются.

Установление  нормативной цены земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, а также садоводства и животноводства производится исходя из ставки земельного налога, установленной для этой категории плательщиков.

Местным органам государственной власти при продаже земельных участков на конкурсной основе разрешается повышать нормативную цену, но не более чем на 50%. При продаже земельных участков на аукционах и при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок участков их цена не ограничивается.

При смене владельца  в течение года налог исчисляется  и предъявляется к уплате:

1. первоначальному собственнику, владельцу, пользователю - с 1 января года до месяца (включительно), в котором право утрачено;
2. новому собственнику, владельцу, пользователю - начиная со следующего месяца;
3. при наследовании взимается с наследника с момента открытия наследства.

 

Пунктом 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2008 N 137-ФЗ "О  введении в действие Земельного кодекса  Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) установлено, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли.

 

 

2.2 Факторы, влияющие на нормативную цену земли.

 

Примерный перечень факторов, влияющих на нормативную цену земли  города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов:

1. Обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров;
2. Обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков);
3. Численность и плотность населения;
4. Уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы);
5. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление и др.);
6. Состояние природного комплекса, архитектурно-ландшафтные условия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев, домов отдыха и других рекреационных зон и объектов);
7. Уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости населения;
8. Безопасность проживания;
9. Инженерно-геологические условия строительства: сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии;
10. Качество почвы (для земель поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также для земель личного подсобного хозяйства).

 

 

Примерный перечень факторов, влияющих на нормативную  цену земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станций, обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, расположение предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции и т.д.;
2. Уровень инженерного обустройства территории;
3. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы;
4. Экологическое состояние и устойчивость природного комплекса.

 

Примерный перечень факторов, влияющих на нормативную  цену земли 

сельскохозяйственного назначения:

1. Обеспеченность территории магистральными и местными транспортными сетями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, удаленность от региональных промышленных и культурных центров;
2. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов;
3. Уровень плодородия почв сельскохозяйственных угодий;
4. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Земельный  кадастр как основа налогообложения  земли. Критерии оценки земель.

3.1 Земельный  кадастр как основа налогообложения земли.

 

Для установления и защиты прав на земельные участки  и прочно связанную с ними недвижимость, создания эффективной системы платежей за землю ведется государственный  земельный кадастр.

Государственный земельный кадастр -- реестр, устанавливающий перечень предметов налогообложения (в нашем случае земельных участков), классифицируемых по внешним признакам. Как правило, земельный кадастр содержит систему необходимых сведений о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, о составе городских земель, а также количественных и качественных характеристиках, ценности земель. Земельный кадастр ведется в целях своевременного обеспечения государственных органов, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах, необходимой для рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников, землевладельцев и землепользователей, сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.

Среди прочих функций  земельного кадастра следует упомянуть  налоговую. Кадастр создает объективную  основу для установления нормативной  цены земли, земельного налога и арендной платы.

Объектом государственного земельного кадастра являются все земли независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования.

При использовании  кадастрового способа уплаты налога практически неизбежно возникает  проблема с актуализацией содержащейся в кадастре информации. В этих целях следует использовать данные зарегистрированных сделок с землей на рынке недвижимости.

Регистрацией  таких сделок пока еще занимаются Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) и его органы на местах. Они отслеживают любые изменения, происходящие с земельными участками, с целью предоставления достоверной информации в случае запроса.

На сегодняшний  день государственной регистрации  прав на землю подлежат:

1. право собственности на землю, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного (постоянного) землепользования, право аренды земли, ипотека и другие сделки с землей, сервитута и другие обременения прав на землю;

 

2. прекращение прав, их передача, подтверждение, ограничение или изменение прав на землю;

 

3. другие права на землю, разрешенные законами Российской Федерации.

 

Одновременно  с регистрацией земельных прав происходит регистрация прав на имущественные  объекты, находящиеся на данном земельном участке (здания, сооружения и т.п.). Каждый земельный участок на всей территории страны идентифицируется, то есть обозначается уникальным кадастровым номером, а каждый объект недвижимости на участке -- инвентарным номером. Отдельные части объекта недвижимости (квартиры, комнаты, блоки помещений и другие части) обозначаются номерами в пределах данного объекта.

При отказе в  государственной регистрации прав на землю действия комитета по земельным  ресурсам и землеустройству могут  быть обжалованы в суде. Без государственной регистрации прав на землю земельные права считаются недействительными. Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незарегистрированных прав на земельный участок.

Основаниями для  отказа в государственной регистрации  прав на землю или сделок с землей являются:

1. отсутствие постановления органа исполнительной власти или решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его за плату, других документов, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с землей;

 

2.  прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте;