Определение стоимости объекта недвижимости

Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и  сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи  с оцениваемым. Данные о проданных  на рынке аналогах приведены в табл. 3.2.

 

Таблица 3.2 - Данные о продажах земельных  участков

 

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государ-ственная	Частная
Условия финансирования	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное  покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
Несущая способность грунтов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка  для расширения существующего.

 

 

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения  продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть  корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен  земельных участков необходимо провести по форме табл. 3.3.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.3 – Расчет скорректированных  цен земельных участков

 

Элементы  сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи  объекта, р.		1650000	4500000	6020000	4200000	4375000	2025000
Размер, м2	378	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы  сравнения, р./м2		1650	900	1400	1500	1250	1350
Оцениваемые права  собственности:	типичная	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государ-ственная	Частная
– процент отличия		0	-12	10	-12	10	0
– корректировка, р.		0	-540000	602000	-504000	437500	0
– скорректированная  цена, р.		1650000	3960000	6622000	3696000	4812500	2025000
Условия финансирования:	типичная	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
– процент отличия		0	-15	0	0	0	-15
– корректировка, р.		0	-594000	0	0	0	-303750
– скорректированная  цена, р.		1650000	3420000	7224000	3192000	5250000	2025000
Условия продажи:	типичные	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые*	Типичные	Особые**
– процент отличия		10	10	0	8	0	-7
– корректировка, р.		165000	342000	0	255360	0	-141750
– скорректированная  цена, р.		1815000	3762000	7224000	3447360	5250000	1883250
Дата продажи:	Настоящая	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
– процент отличия		2	8	0	4	2	4
– корректировка, р.		36300	300960	0	137894,4	105000	75330
– скорректированная  цена, р.		1851300	4062960	7224000	3585254,4	5355000	1958580
Местоположение:	Отд.	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
– процент отличия		-30	0	-10	-30	0	-10
– корректировка, р.		-555390	0	-722400	-1075576,3	0	-195858
Асфальтобетонное  покрытие:		1295910	4062960	6501600	2509678,08	5355000	1762722
– процент отличия	До 50%	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
– корректировка, р.		5	3	0	3	0	5
Несущая способность  грунтов:		64795,5	121889	0	75290,3424	0	88136,1
– процент отличия		1360705,5	4184849	6501600	2584968,42	5355000	1850858
– корректировка, р.	Выс.	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.
– скорректированная  цена, р.		7	0	4	4	7	0
		95249,385	0	260064	103398,737	374850	0
		1455954,9	4184849	6761664	2688367,16	5729850	1850858

 

 

Размер величины поправок, необходимых  для расчета скорректированных  цен земельных участков, определен  по результатам исследования рынка:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15 %;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
• за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4 %, за 9 мес. –  на 8 %;
• разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20 %, с/о и отд. – 10 %, цен. и отд. – 30 %;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % – 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % – 5 %;
• разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов – 3 %, сред. и выс. – 4 %, низк. и выс. – 7 %.

 

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно  принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен;
2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся  вместе значения;
3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений;
4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

 

 

В данной курсовой работе эти показатели следующие:

1. Показатель среднего арифметического значения скорректированных цен равен 3778590,491
2. Показатель модального значения 1850858,1
3. Показатель медианного значения 3436607,98
4. Показатель скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога 6761664

 

 

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

С_З=3956,930 тыс. руб

 

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых  на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения  в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² необходимо выполнить по форме табл. 3.4.

При расчете стоимости  нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
• накладные расходы – 25 % от прямых затрат;
• прибыль подрядчика – 12 % от <span class="dash041e_0441_043d_043e_0432_043d_043e_0439_0020_0442_0435_043a_0441_0442_0020_0441_0020_043e_0442_0441_0442_0443_043f_043e_043c__Char" style=" tex