Оценка жилой недвижимости

Министерство  образования и науки Российской Федерации

федеральное агентство по образованию

 

ТЮМЕНСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ АКАДЕМИЯ

 

 

Кафедра ЭКОНОМИКИ

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине

«ЭКОНОМИКА  НЕДВИЖИМОСТИ»

на тему «Оценка жилой недвижимости».

 

 

 

 

 

 

 

                                            Выполнил:

ст. группы ГК 00/1

Дружинина В.В.

Проверил:

Фирцева С.В.

 

 

 

 

 

 

 

ТЮМЕНЬ -  2004 г.

Содержание.

 

Введение………………………………………………………………………………….3

1. Отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости………………..5
1. Титульный лист……………………………………………………………………..6
2. Сопроводительное письмо……………………………………………………….....7
3. Дата и объем технического освидетельствования………………………………...8
4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе………………………….9
1. Краткое описание природно-климатических особенностей в регионе……………………………………………………………………………9
2. Основные макроэкономические показатели………………………………….11
3. Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке…………………...14
4. Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке…………………...15
5. Основные характеристики рынка недвижимости……………………………16
5. Анализ местоположения объекта оценки………………………………………...22
6. Описание объекта оценки…………………………………………………………23
7. Определение рыночной стоимости затратным подходом……………………....25
8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом………………....26
9. Согласование результатов оценки………………………………………………..29
10. Сертификат оценки……………………………………………………………..31
11. Приложения к оценке…………………………………………………………..32
2. Результаты анкетирования……………………………………………………...33

Заключение……………………………………………………………………………...39

Список литературы……………………………………………………………………..40

Приложения……………………………………………………………………………..41

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

 

Деление имущества на движимое и  недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это  любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это  реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также  железные дороги».[1]

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что  неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.[9]

Понятие «недвижимость» и «недвижимое  имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».[1]

В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночная стоимость объекта недвижимости.

Оценка недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.[9]

Одним из главных преимуществ при  продаже квартиры является правильно  определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы  показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может  вырасти или упасть в зависимости  от различных условий и обстоятельств  рынка.[6]

В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости.[6]

Оценка объектов недвижимости и  определение рыночной стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место  проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Отчет об  оценке рыночной стоимости жилой  недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1. Титульный лист.

 

Тюменская государственная архитектурно-строительная академия.

 

 

Отчет: «Определение рыночной стоимости  объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Широтная, д. 105, кв. 25.»

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКАЗЧИК: Дружинин В.И.

 

 

 

 

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

Тюменская государственная архитектурно-строительная академия

 

 

 

 

 

 

Зав. кафедрой экономики,                                                                        М.В. Зенкина

д.э.н., эксперт-оценщик

 

 

 

 

 

Эксперт-оценщик                                                                                      В.В.Дружинина

1.2. Сопроводительное письмо.

 

Уважаемый   Дружинин В.И.

Тюменская государственная архитектурно-строительная академия произвела оценку объекта включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: город Тюмень, ул. Широтная 105, кв.25, с целью определения рыночной стоимости объекта для реализации имущественных прав.

Полная характеристика объекта  оценки, необходимая информация и  расчеты представлены в отчете, отдельные  части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.[11]

Исследования и анализ, приведенные  в отчете, были проведены за период с 1  декабря по 18 декабря 2004 г. Оценка проведена после его осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика в устной форме, а также права собственности на квартиру.[10]

Проведенные исследования и анализ позволяют  сделать следующий  вывод.

Рыночная стоимость объекта  оценки, включающая в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу город Тюмень, ул. Широтная 105, кв.25 по состоянию на 14 декабря 2004 года, с учетом округления составляет:

 

641 000 руб.

(Шестьсот сорок одна тысяча  рублей)

 

Данный отчет составлен в  соответствии с Федеральным законом  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗи Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Дата и объем технического освидетельствования.

 

Техническое освидетельствование проводилось в период с 1 декабря по 18 декабря 2004 года.

Процесс освидетельствования  начинается с общего визуального  осмотра объекта оценки - двухкомнатной  квартиры, состоящей из двух жилых  комнат, кухни, прихожей, коридора, ванной, санузла и балкона. При осмотре жилого помещения было установлено, что оно снабжено системой отопления, которая обеспечивает подачу тепла на всю площадь помещения. Также оно обеспечено, горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и кухне. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправном состоянии. Санузел и ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Вся сантехника находится в удовлетворительном состоянии. В подъезде можно видеть мелкие трещины и местами отслоение штукатурки. А в целом подъезд находится в хорошем состоянии.

Затем был изучен технический паспорт (копия тех. паспорта находится в приложении) и установлено, что оцениваемый объект действительно является личной собственностью заказчика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе.

 

1. Описание природно-климатических особенностей региона.

 

Тюменской область –  это  самая большая область Российской Федерации. Площадь Тюменской области 1435,2 тыс. км², или 8,4 % площади страны. В России она уступает по территории лишь Республике Саха (Якутии) и Красноярскому краю. Если посмотреть на карту мира, то окажется, что лишь 19 государств имеют территорию больше, чем Тюменская область.

С севера на юг Тюменская область  простирается на 2100 км (например, расстояние от Тюмени до Москвы составляет 2144 км), а с запада на восток максимальная протяженность достигает 1400 км.

Самая северная точка  области расположена на п-ове  Ямал — 73°30' с. ш. (м. Скуратове), крайняя  западная — в горах Северного  Урала, у истоков р. Северная Сосьва,— 58°50' в. д. Крайняя восточная точка находится в Нижневартовском районе, у истока р. Вах,— 86°00' в. д., крайняя южная — в Сладковском районе, на границе с Казахстаном,— 55°00 с. ш.

Тюменская область расположена  в срединной части Евразийского материка простирается от берегов Северного Ледовитого океана до зоны лесостепей и занимает большую часть Западно-Сибирской равнины. Ее соседи — одно государство СНГ, одна республика, один край и пять областей Российской Федерации.

Своими очертаниями Тюменская  область напоминает сердце человека. Действительно, обладая крупнейшим в России природно-ресурсным потенциалом  и большой экономической мощью, область — своего рода энергетическое «сердце» страны, в последние десятилетия в значительной степени определяющая ее экономическое развитие.

Экономико-географическое положение (ЭГП) Тюменской области имеет ряд особенностей. Его благоприятными чертами можно считать близость, по сравнению с другими регионами Сибири, к экономически развитым районам европейской части страны, прежде всего к Уралу, а также высокую степень обеспеченности разнообразными природными ресурсами. Среди неблагоприятных черт ЭГП области — суровость природных условий, слабые освоенность и заселенность большей части территории. Почти 9/10 ее площади относится к районам Крайнего Севера. Тюменская область на тысячи километров удалена от морей и транспортных узлов, через которые осуществляются внешнеторговые связи страны.

Климат Тюменской  области — континентальный, в различной степени суровый — определяют четыре ее основных особенности: