Оценка жилой недвижимости

1. Значительная протяженность с  севера на юг, с которой связаны  большие различия величины солнечной  радиации в арктических, субарктических  и умеренных широтах.

2. Удаленность от Атлантического океана.

3. Преобладание равнин, открытых для проникновения, как  холодного арктического воздуха,  так и теплого воздуха Центральной  Азии.

4. Наличие Уральских  гор, перехватывающих значительную часть влаги атлантических воздушных масс.

При характеристике климата необходимо учитывать его сезонные изменения, влияние климатообразующих факторов на температурный режим, атмосферное давление, ветры и осадки. При организации хозяйственной деятельности важно знать климатические ресурсы.

Климатообразующие факторы

Важнейший климатообразующий фактор любой территории — солнечная радиация. Именно она определяет энергетику теплооборота, влагооборота и циркуляцию атмосферы. В свою очередь, солнечная радиация (прямая рассеянная) связана с углом наклона солнечных лучей и зависит от географической широты. Значительная протяженность области с севера на юг обусловливает поступление на ее территорию различного количества энергии, излучаемой солнцем.

Тундра Ямальского и  Гыданского п-овов получает в год 65—70 ккал/см². На остальной части Ямало-Ненецкого автономного округа суммарная солнечная радиация составляет 70—80 ккал/см². Ее показатель в средней тайге и подтайге возрастает до 80—90 ккал/см². Суммарная солнечная радиация лесостепного юга области — более 90 ккал/см².

Продолжительность периода со среднесуточной температурой воздуха выше 0°С в крайних северных районах области (105—110 дней) почти на три месяца меньше, чем в южных (190—200 дней).

Циркуляция  атмосферы. На большей части области формируются континентальные умеренные воздушные массы. Для северных районов более характерны холодные и сухие арктические воздушные массы.

В зимнее время главную  роль в циркуляции атмосферы играет Азиатский антициклон, точнее, его западный отрог, известный под названием «оси Воейкова». Южными и юго-западными ветрами на территорию области выносятся холодные воздушные массы. Формируются морозные и ясные погоды. Аналогичная погода характерна при вхождениях переохлажденных арктических масс с запада. Число дней с антициклонической погодой увеличивается с севера на юг.

Активность западного циклонального  переноса возрастает при ослаблении Азиатского антициклона. Это приводит к проникновению на территорию области значительно трансформированных морских воздушных масс с Атлантики. Их вторжение сопровождается потеплением, снегопадами, оттепелями.

В целом для Тюменской области  характерен циклонально-антициклональный тип циркуляции атмосферы с господством  западного переноса воздушных масс. Континентальность климата увеличивается  с севера на юг: активно воздействуют Азиатский антициклон зимой и субтропические антициклоны летом.

Подстилающая  поверхность — третий из наиболее существенных климатообразующих факторов. По равнинам области воздушные массы беспрепятственно проникают с севера на юг. Уральские горы преобразуют атмосферные потоки тепла и влаги с запада, перехватывая их как барьер. В равнинной части области в понижениях рельефа — долинах рек и котловинах, на заболоченных местах и лесных полянах — заморозки прекращаются на 5—10 дней позднее. Осенью здесь они начинаются на 5—15 дней раньше. Продолжительность безморозного периода в таких местах сокращена на 10—25 дней.

Снежный покров как составляющая часть  подстилающей поверхности способствует ее выхолаживанию. Задержка таяния снежного покрова повышенной мощности на Урале, в бассейнах Пура и Таза увеличивает период с пониженной температурой.

Значительная изменчивость на территории области основных климатообразующих факторов — солнечной радиации, циркуляции атмосферы и подстилающей поверхности — определила существенные различия климата различных ее частей. [2]

 

2. Основные макроэкономические показатели.

 

В Тюменской области основными  макроэкономическими показателями являются:

• Промышленность;
• Строительство;
• Транспорт;
• Связь;
• Потребительский рынок;
• Финансы;
• Инвестиционная деятельность и др.

Ниже представлена подробная информация по каждому из показателей.

  Промышленность. Тюмень - развитый промышленный центр, здесь производится более 16% всей промышленной продукции области. В 2003 году организациями города (без субъектов малого предпринимательства) выпущено продукции на 17,3 млрд. рублей или 106,6% к предыдущему году.

Основные отрасли - машиностроение и металлообработка, на долю которых  приходилось около 38% общего объема промышленной продукции, электроэнергетика - 29%. Продукция лесной и деревообрабатывающей промышленности занимала 8,2%, пищевой - 6,4%, медицинской - 5,7%, легкой - 2,8%. Производимые медицинская техника и инструменты, аккумуляторы и аккумуляторные батареи широко известны в России и за ее пределами. В городе выпускаются электроэнергия, деревообрабатывающие станки, бетоно смесители, широкий ассортимент мебели, древесностружечные плиты, пиломатериалы, фанера, сборные железобетонные конструкции и изделия, полиэтиленовые трубы, шерстяные ткани и пряжа, медикаменты, разнообразная пищевая продукция, винно-водочные изделия.

Объем промышленной продукции  на душу населения в 2003 году составил 30,6 тыс. рублей, потребительских товаров - 7,1 тыс. рублей.

Строительство.   В  2003  году  по  договорам строительного подряда выполнено работ на 4586 млн. рублей, что на уровне предыдущего года. Построены новые жилые дома, общеобразовательные школы, учебно-лабораторные здания высших учебных заведений, объекты коммунального хозяйства, автоматические телефонные станции, автодороги с твердым покрытием и другие объекты.

Для Тюмени характерно интенсивное  жилищное строительство. За 2003 год организациями  всех форм собственности и населением построено 314,8 тыс. кв. метров общей площади жилых домов (105% к предыдущему году). В расчете на 1000 жителей ввод составил 558,3 кв. метра жилья, что значительно превышает средне областной показатель.

Индивидуальными застройщиками  построено жилых домов общей  площадью 52,4 тыс. кв. метра, что в 2,2 раза больше уровня 2002 года. Доля индивидуального строительства в общем, объеме жилищного строительства составила 16,6%.  

Транспорт. Тюмень - важнейший транспортный узел: здесь находятся международный аэропорт, речной порт, железнодорожный и автомобильный вокзалы. Сообщение осуществляется с населенными пунктами области, включая Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа, с Европейской частью России и Уралом, Восточной Сибирью и Дальним Востоком.

Наиболее быстрыми темпами  развивается автомобильный транспорт. В 2003 году грузооборот автомобильного транспорта составил 536,3 млн. т-км (рост к предыдущему году - 69%), пассажирооборот - 1981,4 млн. пасс.- км (на 7%). Протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием в городе составила 82 км, проложено 30,5 км троллейбусных линий.

Связь.  Тюмень - это современный информационно -телекоммуникационный центр. В городе установлено 174,7 тыс. телефонных аппаратов сети общего пользования, из них 76% - квартирные.

Организации связи расширяют  комплекс новых видов услуг, особенно по документальной электросвязи. Растет число абонентов беспроводной, в том числе сотовой и пейджинговой связи, осуществляется роуминг со многими городами России и мира.

Ежегодно в городе вводятся в действие цифровые АТС  и радиорелейные линии связи. Все население области охвачено телевизионным вещанием, осуществляется прием эфирного и спутникового телевидения, работают FМ - радиостанции.

Потребительский рынок. В 2003 году оборот розничной торговли во всех формах проявления составил 32473 млн. рублей, или 110% к предыдущему году, в расчете на одного жителя - 57,6 тыс. рублей. В структуре розничного товарооборота продовольственные товары занимали 48%, непродовольственные - 52%.

Растет оборот общественного  питания, его объем достиг в 2003 году 2462 млн. рублей, на душу населения -4,4 тыс. рублей.

За год населению  оказано платных услуг на 9427 млн. рублей (113% к предыдущему году), в  расчете на одного жителя 16,7 тыс. рублей, из них бытовых - на 1,2 тыс. рублей.

Финансы. Бюджет 2003 года в г.Тюмени исполнен с дефицитом в размере 126,3 млн. рублей.

Сальдированный финансовый результат деятельности организаций города за год составил 44,7 млрд. рублей. По итогам года 61% организаций основных отраслей экономики были прибыльными, остальные убыточными.

По насыщенности банковскими  учреждениями и основным показателям их деятельности Тюмень занимает лидирующее место среди городов области.

Инвестиционная  деятельность. На развитие экономики и социальной сферы города в 2003 году использовано инвестиций в основной капитал на 10,8 млрд. рублей, что на 7% больше уровня предыдущего года. Основная их часть вложена в промышленность, жилищно-коммунальное хозяйство, транспорт. Объем инвестиций в основной капитал на душу населения составил 19 тыс. рублей.

Объем инвестиций, поступивших в  экономику от иностранных инвесторов, составил за год 14,5 млн. долл. США, из них 95,4% - прямые инвестиции. Подавляющая  часть инвестиций направлена в топливную  промышленность. Основные страны-инвесторы - Кипр и Нидерланды. [13]

 

3. Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке.

 

На 1 января  2004 года в городе Тюмени во всех отраслях экономики насчитывалось 26213 хозяйствующих субъектов (по данным Единого государственного регистра предприятий и организаций).

С 2000 года во всех отраслях экономике  наблюдается постоянный рост числа  организаций и к 2004 году составляет 132,9 %.

Рассмотрим распределение организаций  по отраслям экономики в динамике с 2000 по 2004 года. (Табл.1)

Таблица 1

Распределение организаций по отраслям экономики

 

Отрасли экономики	2000	2001	2002	2003	2004	% к 2000 г
Единиц
Промышленность	2266	2361	2500	2694	2806	+23,8
Сельское хозяйство	271	268	276	280	288	+6,3
Лесное хозяйство	16	13	14	14	14	-12,5
Строительство	3432	3551	3799	4130	4531	+32,0
Транспорт	744	775	805	832	912	+22,6
Связь	74	75	95	108	111	+50
Торговля и общ-ое питание	6367	6732	7195	7777	8356	+31,2
Оптовая торговля продукцией производственно-технического назначения	953	1070	1157	1232	1451	+52,6
Заготовки	113	116	118	118	109	-3,5
Информационно-вычислительное обслуживание	141	154	165	177	210	+48,9
Операции с недвижимым имуществом	154	193	250	322	556	+261,0
Общая коммерческая деятельность по обеспечению и функционированию рынка	722	809	908	1034	1208	+67,3
Геология и разведка недр, геодезическая  и гидрометеорологические службы	79	81	86	98	113	+43,0
Прочие виды деятельности сферы  материального производства	264	293	333	395	487	+84,5
ЖКХ	245	277	307	355	422	+72,2
Непроизводственные виды бытового обслуживания населения	151	149	160	175	192	+27,2
Здравоохранение, физкультура и  соц. обеспечение	538	571	616	658	714	+32,7
Образование	386	394	407	417	424	+9,8
Культура и искусство	258	277	302	329	366	+41,9
Наука и научное обслуживание	640	665	704	726	705	+10,2
Финансы, кредит, страхование и  пенсионное обеспечение	436	445	468	492	522	+19,7
Управление	225	216	227	232	251	+11,6
Общественные объединения (организации)	1251	1333	1395	1411	1465	+17,1

 

Большинство организаций осуществляет свою деятельность в торговле и общественном питании (31,9 %), строительстве (17,3 %), промышленности (10,7 %). [13]

С каждым годом число организаций  во всех отраслях экономики, за исключением лесного хозяйства и заготовок, увеличивается. Наиболее динамично развивающейся отраслью экономики являются операции с недвижимым имуществом.  Это связано с повышением спроса на приобретение жилья, что существенно влияет на его стоимость.

Так же развиваются различные формы  функционирования субъектов малого предпринимательства: малые организации, индивидуальные предприниматели без  образования юридического лица. На конец 2003 года в городе Тюмени действовало 3366 малых организаций.

 

4. Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке.

 

В  2003 году среднемесячная   номинальная   начисленная   заработная плата работников составила 8079 рублей, в реальном выражении   относительно   уровня   предыдущего   года   -101,8%.

Средний размер назначенных  месячных пенсий сложился в размере 1790 рублей, реальный рост к предыдущему году - 3,7%.

Объемы вкладов на душу населения в учреждениях  Сбербанка России на конец года составили 10396 рублей, увеличившись по сравнению с предыдущим годом на 36%.

За год получили квартиры и улучшили жилищные условия 426 семей (2,3% от общего числа семей, состоявших на учете на получение жилья).

В среднем на одного жителя города, на конец года приходилось  21,3 кв. метра жилья. Более 90% жилого фонда оборудовано водопроводом, канализацией, центральным отоплением, 87,5% - горячим водоснабжением, 86,6% - ваннами.

Ввод в действие общей  площади жилых домов в 2000 году составил 261,8 тыс. кв.м, 2001 году – 287,0 тыс. кв.м, 2002 году – 299,9 тыс. кв.м, 2003 году – 314,8 тыс. кв.м. То есть  наблюдается постоянный рост вводимой площади, и по сравнению с 2000 годом составляет  20,2 %.

Обеспеченность населения  квартирными телефонными аппаратами сети общего пользования или имеющих на нее выход, в расчете на 1000 населения составила 235 штук.

На 1000 жителей города приходилось 176 легковых автомобилей, находящихся  в личной собственности граждан.

В 2003 году в организациях различных отраслей экономики города работало 223,1 тыс. человек, большая часть из них в промышленности, на транспорте и в образовании. По сравнению с предыдущим годом среднегодовая численность работников увеличилась на 2,1 тыс. человек.

Численность незанятых  трудовой деятельностью граждан, зарегистрированных в органах государственной службы занятости, на конец года составила 1711 человек, из них 88% имели статус безработного. Потребность в работниках, заявленная организациями в государственную службу занятости, на конец года - более 45 тыс. человек. [14]