Оценка недвижимости

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам  не требуется.

В качестве единицы сравнения принимаем  цену продажи 1 м² арендной площади (см. табл. 9).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта –                77,12 руб.

Т а б  л и ц а 9

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

1-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Коэффициент использования	Вверх
Местоположение	Вниз
Общая корректировка	Вниз

 

Корректировки на местоположение и на производительность значительно перекрывают небольшую  корректировку на коэффициент использования. Следовательно, единица стоимости  объекта оценки должна быть меньше, чем        77,12 руб.

Рассмотрим 2-й объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 67,74 руб.

 

Т а б  л и ц а 10

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

2-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Коэффициент использования	Вверх
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вверх
Местоположение	Вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из табл. 10 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб.

 

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта –                 76,00 руб.

Т а б  л и ц а 11

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

3-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Местоположение	Не требуется
Затраты на эксплуатацию	Вверх
Общая корректировка	Вниз

 

Так как  более высокая производительность здания дает больший вклад, чем незначительно  повышенные расходы, общая корректировка  получается отрицательной и цена объекта оценки должна быть меньше 76,00 руб.

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта –       80,77 руб.

 

Т а б  л и ц а 12

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

4-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Коэффициент использования	Вниз
Местоположение	Вниз
Общая корректировка	Вниз

 

Все корректировки  указывают на необходимость снижения показателей, следовательно, единица  стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 80,77 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта –      73,10 руб.

 

Т а б  л и ц а 13

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

5-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Местоположение	Вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из табл. 11 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть больше, чем 73,10 руб.

Для определения  рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных  цен объектов сравнения  (см. табл. 14).

Т а б  л и ц а 14

Анализ  полученных данных

 

Номер объекта	Корректировка	Цена продажи, руб.
4-й	Вниз	80,77
1-й	Вниз	77,12
3-й	Вниз	76,00
5-й	Вверх	73,10
2-й	Вверх	67,74

 

Из данного  распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится  в диапазоне от 73,10 руб. до 76,00 руб. за 1 м² арендной площади.

Так как  для 5-го объекта было выполнено меньшее  число корректировок, то ему можно  придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 74,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит 74,00 × 3000 = 222 000 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пример оценки недвижимости затратным  подходом:              определение рыночной стоимости квартиры

 

Определить  стоимость трех комнатной квартиры общей площадью 70 м², расположенной на третьем  этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

В доме отсутствуют  лифт, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,8 м, площадь кухни 6,5м². Физический износ здания составляет 15 процентов. Удаленность от центра составляет менее 2 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,9.

Порядок  определения рыночной стоимости  квартиры следующий.

1. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. (панельного здания – 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту – 314,92 руб.).

2. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в текущем уровне цен  (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле:

 

                                                    С_в = С_в1984 × И,                                                      (11)

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

         С_в1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости строительства  в текущем уровне цен по отношению  к базисному уровню.

На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).

С_в = 248,75 × 64,95 = 16156,31 руб.

3. Остаточная  стоимость одного квадратного  метра общей жилой площади  определяется по формуле:

                                                С_о = С_в × (1 - И_ф^н / 100),                                         (12)

где С_о – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_ф^н – физический износ здания, в процентах.

С_о = 16156,31 × (1 – 15/100) = 13732,87 руб. 

4. По  приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,8 м К_вп = 1,012;

К_пк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни  6,5 м² К_пк = 0,9;

К_ос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле К_ос = 0,97;

К_эт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на четвертом  этаже пятиэтажного дома  К_эт = 1,0;

К_нл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта К_нл = 0,994;

К_нм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При отсутствии мусоропровода  К_нм = 0,972;

К_ск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами К_ск = 0,936;

К_рц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние менее 1 км  К_рц = 1,0;

К_эс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию  К_эс = 1,0.

5. Коэффициент  потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

К_п = (0,534 × К_вп + 1,428 × К_пк + 0,794 × К_ос + 0,741 × К_эт + 0,397 × К_нм +

             + 0,473 × К_нл + 1,259 × К_ск + 0,733 × К_рц + 1,275 × К_эс) / 7,634.              (13)

К_п = (0,534 × 1,012 + 1,428 × 0,9 + 0,794 × 0,97 + 0,741 × 1,00 + 0,397 × 0,994 +

+ 0,473 × 0,972 + 1,259 × 0,936 + 0,733 × 1,0 + 1,275 × 1,0) / 7,634 = 0,966.

6. Остаточная  стоимость одного квадратного  метра общей жилой площади  с учетом коэффициентов, учитывающих  потребительские качества жилья,  С_км определяется по формуле:

                                                           С_км = С_о × К_п.                                                

С_км = 12925,05 × 0,966 = 12485,59 руб.

7. Цена  продажи жилья с учетом удорожания  строительной продукции и потребительских  качеств жилья С_ск определяется по формуле:

 

                                                           С_ск = С_км × S,                                                

где S – общая площадь жилья, м².

С_ск = 12485,59 х 70 = 873950 руб.