Принципі оценки недвижимости

    С принципом соответствия связаны  принципы регрессии и про грессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается пере груженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

    Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

    Недвижимость  имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

    Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение  и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и  другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

    В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

    Если  на рынке существует избыток предложения  или недостаток спроса, то уровни цен  и арендной платы снижаются. В  краткосрочном плане предложение  недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить  очень быстро. Так же трудно уменьшить  предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень  загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода  времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими  или даже падают.

    Противоположное давление на цены имеет место, когда недостаточно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время.

    Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

    Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

    Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется  конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

    Этот  принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.

    Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

    Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

    Аналитики должны отслеживать события, которые  с большой долей вероятности  повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату. 
 

    3.1.4 Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

    Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования  объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются  функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

    Оценщик делает поправку на потери при сборе  платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

    ЛНЭИ  определяется как использование  недвижимости, которое:

    а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании  и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

    б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его  транспортная доступность, имеющиеся  строения позволяют реализовать  выбранный вариант использования;

    в) финансово обосновано с точки  зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные  затраты, эксплуатационные расходы  и финансовые обязательства;

    г) обеспечивает наивысшую стоимость  или доходность недвижимости.

    ЛНЭИ  рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как  свободного, во-вторых, участка земли  с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить  с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

    ЛНЭИ  может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно  около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной  станции, пункта быстрого питания или  автосервиса.

    На  практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой  стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

    Существующие  сегодня в России административные ограничения и зонирование часто  не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому  фактическое использование земельного участка с улучшениями часто  не соответствует наилучшему варианту.

    Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики  оцениваемого объекта, от используемого  метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

    Эти принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных  подхода к оценке недвижимости –  доходный, сравнительный и затратный. [7, с. 346] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    4. Заключение.

    В результате написания реферата я  выяснила, что подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости.

      Принципы можно разбить на  четыре основных группы. Первая  группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания.

      Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями  и сооружениями на ней. Это  были принципы остаточной продуктивности  вклада, возрастающей и уменьшающейся  отдачи, сбалансированности, экономического  размера и экономического разделения.

    Третья  группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.

    Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  используемой литературы:

    1. Волчков Н.Г. Справочник по  недвижимости. - М., 1999. - 551с. 

    2. Мжельская И.В. Экономика недвижимости. - Н-ск, 2001. - 185с.

    3. Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2000. - 512 с.

    4. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М.: ПРИОР, 2001. - 240 с.

    5. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: ЭКМОС, 2000. - 352 с.

    6. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д.Новиков. - М.: «Экзамен», 2000. - 512с.

    7. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. / Дж.Фридман, Ник.Ордуэй. - М.: Дело, 1997. - 480 с.