Государственная регистрация объектов недвижимости

Содержание:

 

Введение……………………………………………………………………………………………….. 2 стр.

Глава 1. Понятие и правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним………………………………………………….3-

1.1. История правового регулирования оборота недвижимости в России…

1.2. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права…

1.3. Правовая природа государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество…………………………………………………………………………

 

Глава 2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость…..

2.1. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость……….

2.2. Порядок государственной регистрации и отказа в регистрации…………..

2.3. Недействительность государственной регистрации права на объект недвижимости……………………………………………………………………………………...

 

Заключение…………………………………………………………………………………………..

Список использованной литературы………………………………………………….. Недействительность государственной регистрации права на объект недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

В процессе формирования рынка  недвижимости, возникла потребность  во введении норм права, устанавливающих  государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько  причин ее возникновения.

Во-первых, в силу сложившейся  психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество  может выдать только государственный  орган.

Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного  факта от ее бывшего собственника – государства.

В-третьих, нехватка оборотных  финансовых средств у приватизированных  предприятий или их собственников  вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям  в обеспечение предоставляемых  кредитов требовались серьезные  гарантии. Как правило, они требовали  в залог недвижимое имущество  и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация –  зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и  деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте, закон закрепил ее специальный  правовой режим. Он заключается в  том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение  подлежат в обязательном порядке  государственной регистрации в  Едином государственном реестре  учреждениями юстиции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие и правовая природа государственной           регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

1.1.История правового регулирования оборота недвижимости в России

 

        В  Древнем Риме уже в I веке  существовала система поземельных  книг, в которые заносились вещные  права на землю, знакомство  с которыми позволяло убедиться,  принадлежит ли данный участок  должнику, заложен он или нет.  Публичное признание (оглашение)  вещных прав на недвижимость  было развито в древнегерманском  праве. В конце XVIII века в  Европе возник институт ипотечной  записи (ипотечных книг). Содержание  этих записей постепенно было  расширено в направлении фиксации  не только закладных прав, но  и всяких вещных прав на  недвижимость. В течение XIX века  ипотечные книги по всей Европе  превращаются в поземельные книги. 

     В России  с XVI века для придания большей  определенности перехода земли  от одного лица к другому  предписывалось предъявлять купчие  в приказы. В приказе на основании  специальных книг определялись  наличие и величина "приобретаемого  имения" и принадлежность его  тому лицу, которое его отчуждало.  С конца XIX века для передачи  недвижимого имущества требовалось совершить специальные действия, которые охватывались понятием "ввод во владение". О совершенном вводе о владении лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему  нотариусу, который делал отметку в реестре  крепостных дел. День совершения старшим нотариусом отметки и считался днем укрепления прав на имущество. Фиксация прав на недвижимое имущество в специальных книгах получила название «укрепление вещных прав», а сам письменный акт- «крепость».

Термины "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" в отечественном правоведении появились  после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О  наследии имений" дается понятие  недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: "родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также  и дворов и лавок". Данный термин, как заметил профессор Г.Ф. Шершеневич, заменил собой прежние разнообразные  выражения, которыми обозначалась земельная  собственность и находящиеся  на ней иные неджимые вещи.

Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в  отечественной политике и праве  был сделан с принятием декрета  ВЦИК от 27 октября 1917 года "О земле". Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку.

    С принятием  в 1922 году Гражданского кодекса  РСФСР в советском законадательстве  было окончательно упраздено  традиционное для любого правопорядка  деление имущества на движимое  и недвижимое.

   В 1991 г. в Основах  гражданского законодательства  Союза ССР и республик в п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, не ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Таким образом, логичен вывод о том, что недижимым имуществом являются такие вещи, перемещение которго без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 

    В Основах перечисленны  особенности правового режима  недвижимоти. К таковым, в частности,  отнесены особенности приобретения  и прекращения прав на недвижимое  имущество, которые должны устанавливаться  законодательными актами. В соответствии  с п. 5 ст. 8 Основ форма сделок  по поводу строений и другого  недвижимого имущества определяется  по законодательству места нахождения  такого имущества. Под таким  законодательством подразумевались  нормативные правовые акты, принятые  в республике, на территории которой  находилось это имущество. Таким  образом, Основы создали фундамент  для многовариантного подхода  к определению формы сделок  с недвижимостью. Это имело  практическое значение для возможности  установления в отдельных регионах  союзного государства нотариальной  формы сделок с недвижимостью,  либо об отказе от таковой  в пользу простой письменной  формы сделок. Одновременно в  п. 1 ст. 165 Основ устанавливалось  императивное правило, что форма  сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР, подчиняется  советскому праву. В отношении  наследования недвижимого имущества  и прав на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствии с законодательством республики, на территории которой находилось это имущество (п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки для приобретения прав собственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательская давность) - 15 лет, в то время как приобретение прав собственности на движимое имущество по такому же основанию составляло 5 лет (п. 3 ст. 50 Основ). Также Основами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64 Основ).

Иных правовых особенностей оборота недвижимых вещей в Основах  установлено не было.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.  Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права

 

    Под объектом  гражданких прав понимаются материальные  и духовные блага,  по поводу  которых субъекты гражданского  права вступают между собой  в правовые отношения.  Недвижимые  вещи являются объектом гражданских  прав, и их правовой режим,  а также условия оборота подчиняются  особым правилам, установленным  законодательством.

    Действующее гражданское  законодательство не содержит  исчерпывающего перечня объектов  недвижимости. Хотя в ст. 130 ГК  РФ и в ряде иных норм  перечислены важнейшие объекты  недвижимости, перечень  недвижимых вещей остается открытым, поскольку понятие недвижимости законодателем определяется через указание на наиболее существенные признаки недвижимости ( прочная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению).

     Вместе с  тем, сформировавшаяся практика  гражданского оборота позволяет  выделить наиболее важные объекты  недвижимости.  К таковым относятся:

- земельные участки;

- части земельных участков ( ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст.6 ЗК РФ , ст.26  Закона о госрегистрации  прав на недвижимость);

- участки недр;

- части участков недр ( ст. 26 Закона о госрегистрации  прав на недвижимость);

- объекты, прочно связанные  с земелй, перемещение которых,  без несоразмерного ущерба их  назначению невозможно);

- здания;

- сооружения;

- жилые помещения;

- нежилые помещения;

- части помещений ( ст. 26 Закона о госрегистрации прав  на недвижимость);

- воздушные судна;

- морские судна;

- судна внутреннего плавания;

- космические объекты;

- предприятия как имущественные  комплексы;

- части предприятий как  имущественных комплексов;

- иные имущественные комплексы;

- объекты незавершенного  строительства.

   Регулирование правовых  режимов и условий оборота  отдельных объектов недвижимости  неоднородно. Причем в некоторых  случаях такая неоднородность  представляется нецелесообразной  и не объяснима ссылками на  особенности тех или иных видов  недвижимого имущества. Так, например, если земельные участки могут  принадлежать тем или иным  лицам на основании права собственности,  права постоянного (бессрочного)  пользования, права пожизненного  наследуемого владения, то здания, сооружения и помещения могут  принадлежать субъектам гражданского  оборота на основе права собственности, права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Различия в круге вещных прав, которые могут возникать на разные объекты недвижимости, вызывают справедливую критику, в связи с чем высказываются предложения об устранении разных режимов, которыми характеризуется юридическое состояние объектов недвижимости. Установление единого режима вещных прав в отношении разных объектов недвижимости будет способствовать предсказуемости и стабильности оборота.

Земельный участок - это часть  поверхности земли (в том числе  почвенный слой), границы которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке уполномоченным государственным  органом, а также все, что находится  над и под поверхностью земельного участка (ст. 1 Закона о земельном  кадастре). Понятие земельного участка, содержащееся в Земельном кодексе  РФ, более лаконично. Под таковым  понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и  удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

    Определение критериев  земельного участка и порядка  признания его объектом гражданского  оборота существенно зависит  от усмотрения законодателя.

     В гражданском  обороте существует ряд объектов, оборот которых представляет  особую важность для экономической  жизни страны. Для того, чтобы  контролировать оборот подобного  рода вещей, законодатель вынужден  устанавливать особый правовой  режим данного имущества. В  качестве юридико-технического приема  для установления особого правового  режима значимого для государства  имущества использовано наделение  такого имущества статусом недвижимого.  Поскольку общий оборот недвижимости  имеет особый характер, более  сложный, чем оборот движимых  вещей, то наделение статусом  недвижимого имущества тех вещей, которые по своей природе являются движимыми, есть не более чем прием юридической техники. Использование этого приема в значительной степени упрощает правовое регулирование оборота этого имущества. По своей сути данный прием есть ничто иное как применение юридической фикции. Действительно, те вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), которые по своей природе движимы, то есть не имеют неразрывной связи с землей, юридически называются недвижимыми. Таким образом, законодатель придает этим вещам правовой режим, который с классификационной точки зрения характерен для вещей с прямо противоположными естественными свойствами.

   Кроме указанных  выше объектов законодатель рассматривает  в качестве недвижимой вещи  такой сложный объект гражданских  прав, как предприятие - имущественный  комплекс, который используется  в предпринимательской деятельности. Законодатель рассматривает имущественный  комплекс предприятия как нераздельную  совокупность объектов вещного  права (включающих как недвижимые, так и движимые вещи), а также  как объектов обязательственного  права. То имущество, которое  не является недвижимостью, но  попадает в состав предприятия  как имущественного комплекса,  теряет в общем объекте гражданского  права свой статус движимых  вещей и является составной  частью недвижимого имущества,  сохраняя этот статус до тех  пор, пока не утрачивает связи  с предприятием как целостным  имущественным комплексом. Точно  так же и обязательственные  права, являющиеся составными  частями предприятия как имущественного  комплекса, трансформируются в  неотделимую часть недвижимого  имущества.