Государственная регистрация объектов недвижимости

 

   Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), подведомственной Министерству юстиции РФ.

Росрегистрация является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в  сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации  общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные  функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Основной задачей Росрегистрации является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росрегистрация обладает следующими полномочиями:

- осуществляет государственную  регистрацию прав на объекты  недвижимого имущества и сделок  с ним в случаях и порядке,  установленных законодательством  Российской Федерации;

- координирует работу по созданию  органов по регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним и осуществляет  правовой контроль их деятельности.

- обеспечивает соблюдение  правил ведения ЕГРП, а также  создание и функционирование  системы ведения указанного Реестра  в электронном виде.

Деятельность, осуществляемая Федеральной регистрационной службой, является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания  индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение  правоотношений по поводу недвижимого  имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего  органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права  и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества  действий регистрирующего органа. Процедура  государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена  Законом о госрегистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Закона эта процедура  состоит из пяти этапов:

1) прием документов, представляемых  для регистрации прав и сделок;

2) правовая экспертиза  представленных документов и  проверка сделки на соответствие  закону;

3) установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на регистрируемый объект  недвижимости, а также иных оснований  для отказа либо приостановления  государственной регистрации;

4) внесение записей в  ЕГРП;

5) совершение надписей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной  государственной регистрации прав.

Государственная регистрация  осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой  государственной регистрации считается  день внесения такой записи. Удостоверение  проведенной государственной регистрации  производится путем выдачи свидетельства  о государственной регистрации.

Процедура государственной  регистрации начинается на основании  заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного ими  лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (нотариально удостоверенной). В  том случае, если государственной  регистрации подлежат права, которые  возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, то заявление о государственной  регистрации подается тем лицом, в отношении которого приняты  указанные акты.

Если одна из сторон проявляет  недобросовестность и уклоняется от государственной регистрации прав, то другая сторона вправе требовать  регистрации на основании судебного  решения. При этом на ту сторону, которая  уклоняется от государственной регистрации, возлагается бремя убытков, которые  возникли в результате приостановления государственной регистрации прав.

В том случае, если государственной  регистрации подлежат права на недвижимость, принадлежащую Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, то от их имени вправе выступать  органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Одним из условий проведения государственной регистрации является уплата заинтерисованным лицом государственной  пошлины. При этом оплата пошлины  должна быть произведена до государственной  регистрации, а документ, удостоверяющий оплату пошлины, должен быть представлен в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственной регистрации. Размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимость установлен Налоговым кодексом РФ, а порядок ее взимания и зачисления в государственный бюджет устанавливается Правительством РФ.

Государственная регистрация  прав на недвижимость должна быть осуществлена в месячный срок с момента подачи заявления. Вместе с тем необходимо отметить, что проведенная в рамках административной реформы реорганизация деятельности учреждений по регистрации прав на недвижимость весьма негативно оценивается участниками рынка недвижимости. Обусловлено это целым рядом обстоятельств. Во-первых, в целом эта реформа привела к увеличению ставок взимаемой за государственную регистрацию пошлины. Во-вторых, с проведением реформы оказалась утраченной возможность сокращенных сроков государственной регистрации за дополнительную плату. В-третьих, поскольку взимаемые за государственную регистрацию пошлины полностью поступают в государственный бюджет, учреждения по регистрации лишились средств на развитие.

Закон о госрегистрации прав на недвижимость определяет содержательную сторону деятельности регистрирующего  органа по принятию решения о регистрации  права или сделки с недвижимостью. Основное содержание этой деятельности составляет правовой анализ (экспертиза) представленных на регистрацию документов и принятие соответствующего решения.

Возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определенными  юридическими фактами (событиями и  действиями), которые в соответствии с гражданским законодательством  влекут возникновение, изменение или  прекращение гражданских правоотношений.

 

Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливает перечень оснований для государственной  регистрации прав. Поскольку соответствующие  юридические факты материализуются  в виде документов, то в законе перечислены  документы, которые должны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями для  государственной регистрации являются:

- договоры и другие  сделки в отношении недвижимого  имущества, совершенные в соответствии  с законодательством, действовавшим  в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о  приватизации жилых помещений,  совершенные в соответствии с  законодательством, действовавшим  в месте осуществления приватизации  на момент ее совершения;

- свидетельства о праве  на наследство;

- вступившие в законную  силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о  правах на недвижимое имущество,  выданные уполномоченными органами  государственной власти в порядке,  установленном законодательством,  действовавшим в месте издания  таких актов на момент их  издания;

- иные акты передачи  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю  от прежнего правообладателя  в соответствии с законодательством,  действовавшим в месте передачи  на момент ее совершения;

- иные документы, которые  в соответствии с законодательством  Российской Федерации подтверждают  наличие, возникновение, прекращение,  переход, ограничение (обременение)  прав.

Обязательным приложением к  документам, необходимым для государственной  регистрации прав, являются кадастровый  план земельного участка, план участка  недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного  участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

   Существует также перечень оснований для отказа в государственной регистрации установлен в ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В этот перечень включены следующие основания:

- право на объект недвижимого  имущества, о государственной  регистрации которого просит  заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации  прав в соответствии с указанным  Законом;

- с заявлением о государственной  регистрации прав обратилось  ненадлежащее лицо;

- документы, представленные  на государственную регистрацию  прав, по форме или содержанию  не соответствуют требованиям  действующего законодательства;

- акт государственного органа  или акт органа местного самоуправления  о предоставлении прав на недвижимое  имущество признан недействительным  с момента его издания в соответствии с законодательством действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

  Приведенный перечень не  является исчерпывающим. В законодательстве  предусмотрены и иные основания  для отказа в государственной  регистрации.

    При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю сообщают в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. При этом заявителю направляется сообщение о причине отказа, а копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или в арбитражном суде.

    Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании письменного заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

   Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более месяца на основании письменного заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении  государственной регистрации прав в письменной форме уведомить  стороны договора о приостановлении  государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Недействительность государственной регистрации права на объект недвижимости

      С введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на недвижимость стала необходима для включения недвижимых объектов в имущественный оборот.

      Как следует  из п.2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ее совершения, если иное не установлено законом. Согласно с этим положением ст. 131 ГК РФ предусматривает, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право вожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

    Государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве, который необходим для эффективного осуществления частноправовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота. Интересы частноправовых отношений в данной сфере первичны. Запись в Едином государственном реестре прав не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения прав, так как никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества не порождает. Таким основанием в каждом конкретном случае является сделка, нормативный либо ненормативный акт, судебный акт или иной юридический факт. Содержание записи в реестре, определяющее содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., в сокращенном виде повторяет содержание правоустанавливающих документов. Запись в реестре прав - юридический факт, определяющий момент возникновения (перехода, обременения) вещного или обязательственного права независимо от основания его возникновения; этот момент приобретает характер "публично достоверного", сведения о котором может получить любое лицо. Государственная регистрация определяет момент перехода вещного права или возникновения обременения независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Регистрационный акт не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, но для третьих лиц порождаемые этой сделкой права признаются существующими только с момента регистрации. В случаях, прямо указанных в законе, право считается возникшим, перешедшим, прекратившимся, обремененным до государственной регистрации (например, при переходе права собственности к наследникам, в случае гибели недвижимого объекта). В этих случаях до регистрации права его обладатель может владеть и пользоваться недвижимым объектом, но не может распоряжаться им, если такое распоряжение влечет необходимость регистрации перехода, обременения, изменения, прекращения его прав на имущество, регистрация же осуществляется с указанием момента, когда право возникло, перешло, прекратилось и т.д.