Государственная регистрация объектов недвижимости

     Что касается права как такового, то признавать его недействительным, т.е. не действующим, неверно. Существующее право (мера возможного поведения) должно иметь силу, т.е. действовать, и в действии своем принудительно обеспечиваться со стороны государства. По этой причине предметом спора может быть не действительность права, а само существование его у известного лица.

На первый взгляд признание  акта государственной регистрации  недействительным должно приводить  к важным последствиям ввиду того значения, которое этот акт имеет  для гражданского оборота. Ведь если

считать, что право на недвижимую вещь без государственной  регистрации не возникает (а именно это соображение было признано формально  правильным ввиду специальных указаний ст. 8 ГК РФ), можно утверждать, что  с отпадением регистрационного акта по недействительности, признанной судом, устраняется и само право на недвижимую вещь, закрепленное в силу регистрации  за определенным лицом (если только речь не идет о регистрации права, которое возникло до введения обязательной регистрации по нормам Закона № 122-ФЗ и само по себе никем не оспаривается). Как следствие, восстанавливается в прежнем виде право собственности того, кто раньше числился собственником соответствующего объекта (или снимается обременение права), либо посредством регистрационного акта должно быть установлено право иного лица, сумевшего доказать свое правообладание судебным порядком.

признание регистрации недействительной обыкновенно сопутствует признанию  недействительности того правового  основания, на которое опирается  акт государственной регистрации. В отдельных случаях заинтересованное лицо может из тактических соображений, преследуемых в судебной тяжбе, потребовать  признания акта государственной  регистрации недействительным раньше, чем предъявить иск о недействительности основания регистрации (оспоримой  сделки, ненормативного правового акта). Это допустимо в целях оперативного воспрепятствования переводу прав на третье лицо, - тем самым может  быть выиграно время, необходимое для  сбора доказательств, подтверждающих иск, направленный на устранение основания  регистрации права. Но если ко дню вынесения решения по требованию о недействительности акта регистрации не будет выяснено, что основание регистрации юридической силы не имеет, в удовлетворении требования должен последовать отказ с мотивировочной ссылкой на ст. 10 ГК РФ, так как указание на формальное нарушение в регистрационной процедуре без опровержения юридического факта, поведшего к регистрации права за другим лицом, должно считаться злоупотреблением правом (трудно представить ситуацию, при которой оспаривание акта государственной регистрации чужого права, сопряженное с отказом от оспаривания основания регистрации, не являлось бы злоупотреблением, поскольку удовлетворение требования в таких обстоятельствах не воспрепятствует правообладателю вновь зарегистрировать право за собой - оно лишь создаст для него известные затраты времени и издержки). Исходя из этого, устранение права вследствие признания государственной регистрации со стороны суда недействительной нельзя, за редким исключением, отделять от констатации судом того, что правовое основание для регистрации отсутствует.

Вряд ли, таким образом, на практике должны быть допускаемы случаи, когда после признания регистрационного акта недействительным обязательство, во исполнение которого право на недвижимую вещь было переведено с одного лица на другое, сохранилось бы, и отпавший правообладатель смог притязать  на то, чтобы обязанность контрагента  была исполнена и вследствие этого  право, зарегистрировано за ним снова.

Далее следует разобраться  в том, может ли признание государственной  регистрации права недействительной сказаться на сделках, последовавших  за правообладанием, недействительность которого определена по суду.

Если лицо, право которого на недвижимый объект было зарегистрировано актом уполномоченного органа, до признания этого акта недействительным совершило сделку, направленную на передачу недвижимой вещи другому лицу, становится значимым вопрос о возможности  истребовать эту вещь у ее приобретателя.

Как было уже замечено вскользь, акт регистрации права создает  публичную достоверность правообладания: лицо, право которого на известный объект зарегистрировано государством, должно признаваться со стороны всех прочих обладателем права в отношении данного объекта до тех пор, пока необоснованность его притязаний на право не будет установлена в судебном порядке. В силу этого государственная регистрация права неизбежно производит эффект презумпции добросовестного приобретения недвижимой вещи от зарегистрированного правообладателя (добросовестность здесь предполагает по п. 1 ст. 302 ГК РФ, что приобретатель права на вещь не знал и не мог знать, что контрагент его, исполняя сделку, действовал вопреки закону, поскольку на распоряжение вещью в данном случае не имел полномочий). Эта презумпция опирается на правило п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому всякий субъект правоотношения должен считаться добросовестным в случаях, когда защита его прав ставится в зависимость от характера его действий, если только иное не доказано надлежащим образом.

Поскольку государственная  регистрация показывает всякому, что  определенное лицо действительно обладает правом, которое закреплено за ним  в государственном реестре прав на недвижимость, опровергнуть предполагаемую добросовестность того, кто приобретает  право на недвижимую вещь от правообладателя, поименованного в реестре прав, весьма сложно. Таким образом, проблема истребования недвижимой вещи, утраченной вследствие передачи ее в постороннее владение лицом, чье право безосновательно  зарегистрировано государством, сводится в основном к решению вопроса, каким образом недвижимая вещь выбыла из законного владения и перешла  в ведение распорядившегося ею без  должных полномочий.

Статья 302 ГК РФ содержит, как  известно, общее правило, по которому собственник имущества может  истребовать его от любого приобретателя  в случае, когда имущество утеряно  собственником или лицом, которому имущество было передано собственником  во владение, либо похищено у того или  другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В силу ст. 305 ГК РФ это правило, дающее право на виндикацию, распространяется на всякого законного владельца вещи.

    Подводя итог, можно заметить,что с сокращением исковых сроков по ничтожным сделкам до трех лет актуальность проблемы недействительности сделок в связи с регистрацией прав, возникших до введения в действие Закона № 122-ФЗ, практически отпала. К такому выводу можно прийти, если учесть вышеизложенное мнение о том, что оспаривание регистрации права, как правило, невозможно без оспаривания того основания, на которое эта регистрация опирается и исковая давность в отношении которого истекла.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет как правоустанавливающий характер, так и правоподтверждающий  характер. Под правоподтверждающим  характером понимается подтверждение  существования права не с момента  его государственной регистрации, а до государственной регистрации  и независимо от нее. Имеются в  виду случаи, предусмотренные п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, когда права  на недвижимое имущество возникают  не из акта государственной регистрации, а из иных предусмотренных законом  юридических фактов. Право возникает  раньше его государственной регистрации  также в случаях, изложенных в  ряде норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ. Так, согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня  открытия наследства независимо от времени  его фактического принятия, а также  независимо от момента государственной  регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое  право подлежит государственной  регистрации. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного  потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос  за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Согласно ст. 129 Жилищного кодекса РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В работе сформулированы основные принципы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, в частности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности. Сделано  предложение о закреплении этих принципов в Законе о регистрации  и приведении в соответствие с  ними норм законодательства о государственной  регистрации.

1. Предлагается  отказаться от государственной  регистрации сделок об отчуждении  объектов недвижимости, поскольку  сделки по отчуждению недвижимого  имущества во всех случаях  влекут за собой переход права  собственности (статьи 218, 223 и 235 ГК  РФ), которое и подлежит государственной  регистрации. Изучение последствий  регистрации прав и регистрации  сделок позволило прийти к  выводу о том, что процедура  государственной регистрации прав  является наиболее универсальной  и всеобъемлющей по сравнению  с государственной регистрацией  сделок. Регистрация права собственности  делает излишней государственную  регистрацию сделок, влекущих отчуждение  объектов недвижимости.

2. В целях  устранения пробелов в законодательстве  и недопущения противоречащих  друг другу толкований предлагается  расширить перечень объектов  недвижимости в статье 130 ГК РФ  и добавить в него такие  объекты недвижимого имущества  как жилые и нежилые помещения.  Права на эти объекты подлежат  государственной регистрации в  соответствии с Законом о регистрации. 

3. Проведенное  исследование позволило автору  сделать вывод о целесообразности  исключения из законодательства  норм о государственной регистрации  договоров аренды недвижимого  имущества. Данный вывод обоснован  следующими мотивами. Установленная  в законодательстве необходимость  государственной регистрации договоров  аренды недвижимости, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года, порождает практику повторного заключения сторонами одних и тех же по существу договоров на срок менее одного года с целью избежать процедуры государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды недвижимости независимо от сроков, на которые они заключены, может создавать трудности в гражданско-правовых отношениях, вытекающих из договоров, заключенных на короткие сроки.

4. В правовом  регулировании государственной  регистрации ипотеки, установленном  в нормах Закона о регистрации  и Федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»  есть существенные различия. В  частности: Закон о регистрации,  в отличие от Закона об ипотеке,  не предусматривает регистрацию  ипотеки в силу закона; различны  в обоих законах основания  для приостановления и отказа  в регистрации ипотеки, сроки  приостановления регистрации, а  также перечень сведений, которые  должны содержаться в регистрационной  записи об ипотеке. С целью  разрешения коллизии предлагается  внести в Закон о регистрации  дополнения, содержащие особенности  регистрации ипотеки, и исключить  аналогичные положения из Закона  об ипотеке. 

5.Одним  из главных недостатков государственной  регистрации, на наш взгляд, является  сложность механизма компенсации,  вследствие чего выплата средств  значительно отдалена во времени  от момента наступления вреда.

С момента  обращения в суд с иском  о возмещении вреда до момента  истечения годичного срока со дня предъявления исполнительного  документа к исполнению может  пройти достаточно длительное время. Кроме  того, лицо будет утрачивать право  на компенсацию в том случае, если в течение года судебными приставами будет взыскана хотя бы одна копейка.

Мы полагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесены дополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать один миллион рублей.

Право требования по исполнительному документу в  сумме выплаченной компенсации  переходит к Российской Федерации.

Выплата компенсации не лишает лиц, указанных  в пункте 1 настоящей статьи, права  требования выплаты по исполнительному  документу реального ущерба в  сумме, превышающей размер выплаченной  компенсации. При этом требование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммы реального ущерба, превышающей  размер выплаченной компенсации.

В случае если риск утраты права собственности  был застрахован, компенсация выплачивается  в размере суммы реального  ущерба за вычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительному документу  сумм, но не свыше одного миллиона рублей».

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

 

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета. – 1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994 г.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996 г.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2001 г.
5. Жилкин, Д.Г. Регистрация недвижимости по-новому / Д.Г. Жилкин // Жилищное право. – 2010 г.