Жылжымайтын мүлікке салық салудың жалпы теориялық негіздері

Бұл мәліметтердің қайнар көзі болып қалалық, аймақтық және ауылдық  жер комитеттері  мен комиссиялары (ол жерде жер учаскелерімен жасалатын мәмілелер тіркеледі), риэлторлық фирмалар (жер учаскелерімен жасалатын мәмілелерге маманданған), ипотекалық несие ұйымдары, бағалау фирмалары мен мерзімдік баспалар қызмет етеді.

Тұрғын үйлік құрылыс  үшін жер учаскесінің нарықтық бағасын бағалаудың келесі әдістері бар:

1. салыстырмалы сатулар  әдісі;

2. сәйкестендіру әдісі;

3. жер рентасын капитализациялау;

4. жер үшін қалдық  әдісі;

5. жер учаскесін дамыту  әдісі.

Салыстырмалы сатулар  әдісі соңғы кезде сатылған бос учаскелер бойынша мәліметтерді салыстыру және сәйкестендіру мен сату бағаларына түзетулерді енгізуге негізделген. Сараптаушы-бағалаушы мерзімдік басылымда пайда болатын жер учаскелеріне бағалар- ол сатушының бағасы, ал сәйкестендіру мен сатушылар үшін нақты бағалар керек екендігін білу қажет.

Нарық үшін жергілікті әкімшіліктің жер учаскелерге қоятын бағасы да негіз бола алмайды. Бұл учаскелер  жиі үлкен болып келеді де, соған  байланысты оларға қойылатын бағаға шегерім қойылады.

Салыстырмалы бос учаскелермен бағаланатын учаскелер келесі екі компонент бойынша салыстырылып, сәйкестендіріледі:

а) салыстыру элементтері  бойынша;

б) салыстыру бірліктері бойынша.

Салыстыру элементтері  болып 6 фактор:

1. мәмілені қаржыландыру  шарттары,

2. сату шарттары;

3. сату уақыты;

4. орналасу орны;

5. физикалық сипаттамалары;

6. жер учаскесінен  алынатын табыс сипаттамалары.

Түзетулер енгізу әдісі

Қазіргі кезде бәріне тең мүлікті бағалау бойынша  Ереже-стандарт болып табылады, оған негізделіп сараптаушы-бағалаушы жұмыс істеу керек. Келтірілген жағдайға сай сараптаушы таяу уақытта сатылған жылжымайтын мүліктің үш объектісін салыстыру керек. Түзетулер долларда жасалады. Егер салыстырмалы сатуды маңызды элемент сапасы немесе ыңғайлылығы бойынша бағаланатын объектіні алса, онда «минустық» түзетулер жасалады, ол бағаланатын объектінің құнын төмендетеді, ал егер керісінше салыстырмалы объектінің элементі баға көтеретін «плюстік» түзету жасалады.Сараптаушы-бағалаушы ескеру керек түзетулерді салыстырылатын объектінің сату құнына жасау керек.

Түзетулерді енгізу дәйектілігі

Долларлық түзетулерді  енгізуде дәйектілік аса маңызды  рөл ойнамайды. Бірақ пайыздық түзетулерді  енгізгенде дәйектілікті сақтау керек, өйткені келес пайыздық түзету алдыңғыға  енгізіледі, ал ол салыстырмалы сату бағасының  түзетілген сомасы болады.

Бірінші түзету қаржыландыру шоттарына жасалады да салыстырмалы сату бағасына қолданылады. Нәтижесіне қаржыландыру қалыпты жағдайындағы салыстырмалы жер учаскесінің бағасы пайда болады.

Екінші түзету сату шарттарына жасалады. Бұл жерде бағалаушы-сараптаушы есеп беруде мәміледе қандай сату жағдайлары бар екенін сипаттау керек. Екінші түзету нәтижесінде қаржыландырудың және сату қалыпты жағдайда жер учаскесінің бағасы пайда болады.

Үшінші түзету жер  нарығындағы баға өзгеруіне байланысты қойылады. Жер учаскесін сатудың және қаржыландырудың және сату қалыпты жағдайындағы сатуды талдауға байланысты көлемі анықталады.

Төртінші және бесінші  түзету орналасу орны мен физикалық  сипаттамаларға жасалады да және уақыт  бойынша түзетілген салыстырмалы сату бағасына қойылады.

Бұл түзетулердің нәтижесінде  пайда болған салыстырмалы жер учаскесінің  бағасы болып табылады. Ол ең нақты  бағалау уақытына салыстырмалы жер  учаскесінің сатылуы болар еді, егер ол бағаланатын жер учаскесіне ұқсас болса.

2-кезең  Жылжымайтын мүлік объектісін қайта салудың немесе алмастырудың құнын анықтау.

Қайта салу объект құнын  немесе алмастыру құнын анықтаудың төрт әдісі бар:

1. Салыстырмалы бірлік  әдісі. Бұл әдісті қолдануда  жылыжымайтын мүліктің  құнын  есептеу үшін түзетілген құнды бағаланатын объекткнің бірліктер санына көбейтеміз. Есептеу бірліктері болып 1м², 1м³, 1 орын табылады. Егер де бағалаушы-сараптаушы жақында салынған сәйкес объектіні таба алмаса, онда стандарттарды қолдану керек. Бұл әдіс ең қарапайым және ыңғайлы, оны бағалаушы әрқашан қолдана алады.

2. Жылжымайтын мүлік  объект құнын есептеудің элементтер  бойынша әдісі. Ол объектіні  өлшеудің бірілк құнын немесе  барлық объектіні элементтер  бойынша анықтау. Бұл әдіс компоненттерге  бөлу әдісі деп аталады.

3. Жылжымайтын мүлік объект құнын есептеудің сметалық әдісі. Ол белгілі бір объект құрылысының объективті және сметаларды жасауды анықтайды, ол жаңадан салынғандай. Бұл ең еңбекті көп талап ететін объект құнын есептеудің әдісі, бірақ ол жеңілірек болады. Басқа жағдайда бағалаушы-сараптаушыға смета жасайтын адамның көмегі керек болады, ол бәріне бір нормалар мен бағалар құрылыс монтажды жұмыстар бойынша жағдайды қолданады.

4. Жылжымайтын мүлік  объектінің бағалаудың индексті  әдісі. Ол бағаланатын объектінің  қайта құру құнын анықтау үшін баланстық құнды сәйкес индекске көбейтеміз.

3-кезең Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.

Тозу – бірнеше  себептерге байланысты жылжымайтын  мүлік объект құнының төмендеуі. Бағалау ісінде қолданылатын «тозу» анықтамасы бухгалтерлік есепте «тозу» анықтамасынан ерекшеленеді. Шығынды әдісте қолданғанда тозуды ағымдағы доллар бағасымен объектіні қайта өндірудің жиынтығының қатынасымен.

Объект тозуын есептеу  – қайта құрылған ғимарат құнын  түзеу бағаланатын объектінің құнын  есептеу үшін керек. Тозудың үш түрі бар: физикалық, функционалдық, сыртқы.

Физикалық тозу

Уақыт өткен сайын  объектінің физикалық қасиеттері өзгеруінен сипатталады. Физикалық тозудың  екі түрі бар: біріншісі – қолдану  факторларының әсерінен пайда болады, ал екіншісі – табиғи және қалыпты факторлардың әсерінен пайда болады. Физикалық тозу амортизациялық салым нормасында есептеледі. Қолданудың қалыпты жағдайларынан ауытқыса, онда экспертті жолмен табылатын түзету коэффициенттері анықталады. Ғимаратты физикалық тозуды есептеудің негізгі төрт әдісі бар: экспертті, құндық, нормативті және ғимараттық өмір өлшемін есептеу әдісі.

Ғимараттың өмір сүру мөлшері оның құрамдас бөлімдерінің өмірлік деңгейіне байланысты.

Ғимараттың элементтерінің физикалық тозуы: конструктивті  элементтің үлес салмағы сол элементтің тозу проценті.

Бар ғимараттың тозу жойылатын  және жойылмайтын түрлері бар. Жойылатын  физикалық тозу – ағымдағы жөндеу объект құнына қосылатын пайдадан аз. Жойылмайтын физикалық тозу –  егер де жөндеу қосылған құннан жоғары болса.

Ғимарат элементтері екі категорияға бөлінеді: ұзақ мерзімді және тез тозатын.

Физикалық тозудың түзетілген құндық есептеуін жүргіземіз – ғимарат  элементтердің тозу пайызын орта өлшемденген өлшем ретінде алғанда.

Объектінің функционалды тозуы

Функционалды тозудың мәні – оның функционалды пайдалылығы бойынша объект қазіргі стандарттарға сай келмеуі.

Функционалды тозу ғимарат  архитектурасында, жоспарлау ыңғайлылығында, көлемінде, инженерлік қамтылуында  көрінуі мүмкін. Функционалды тозуды есептеу үшін түзету коэффициенттері қолданылады.

Сыртқы тозу

Бұл объектінің құнының  сыртқы ортаның негативті өзгеруіне  байланысты өзгеруі. Сыртқы тозудың  себептері аймақтың жалпы дағдарысы, салық салудың, сақтандырудың ауыртпалығы және тағы да басқалары бола алады. Жалпы тозу барлық тозуларды сомалау арқылы анықталады.

4-кезең Жылжымайтын мүлік объектісінің тозусыз құнын анықтау. Қайта құру толық құнынан, екінші этапта анықталған, жалпы тозуды шегеру керек, жылжымайтын мүлік объектінің тозусыз құнын анықтау үшін.

5-кезең Жылжымайтын мүлік объектісінің және жер учаскесінің жалпы құнын анықтау.

Жылжымайтын мүлікті  бағалудың табыс әдісі

Меншік иесі жылжымайтын  мүлік объектісін сатып алғанда  үш себептің бірін ұстанады:

1) өзі қолдану үшін;

2) табыс алу үшін;

3) мәртебесін жоғарылату  үшін.

Бұл әдіс екі құрамдас бөліктен тұрады:

1) табысты капитализациялау;

2) ақша ағымын дисконттау.

Табысты капитализациялау әдісі объектіні қолданудан алынатын болашақ табыстың ағымдағы құнын  есептеу. Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланғаннан түсетін және оны қайта сатудан түсетін табыс ағымдағы құнға капитализацияланады – бұл объектінің нарықтық құны болып табылады. Объектінің нарықтық құны – С, мына формула арқылы анықталады:

С=Т/К (1)

мұндағы Т – таза табыс

      К –  капитализациялау коффициенті

Бұл әдіс тек болашақтағы  табыс ағымы тұрақты болан  кезде ғана қолданылады. 

 

Объектінің құнын тура капитализациялау әдісімен анықтағанда  мыналар қажет:

а) объектіні қолданудан алынатын таза табысты анықтау;

б) объектіні сатудан  түсетін таза табысты анықтау;

в) берілген табысқа сәйкес капитализация коэффициентін есептеп  шығару.

Алдыменен объектіні  пайдаланудан түсетін таза табысты  анықтауымыз қажет.

Таза табыс – нақты  түсімнен объектіні пайдалануға  байланысты шығындарды алып тастағаннан кейінгі, бағаланған объектіні қолданғаннан түскен таза табыстың есептелген тұрақты мөлшері.

Таза табысты есептеу  мүлікті қолданудан түскен жалпы  табысты анықтаудан басталады.

Потенциалды жалпы түсім  – негізгі қызметтен және қосымша  қызметтен түсетін сомалық мөлшер. Бағалау үрдісінде объектінің  толық қуаттылығын қолданбауға байланысты түзетулер енгізіледі. Содан кейін нақты жалпы түсімнен жылжымайтын мүлік объектісін қолданумен байланысты шығындары алынады.

Эксплуатация шығындары:

• операциялық (эксплуатациялық);
• резервтер;
• тұрақты.

Операциялық шығындарға: қызмет көрсетуші персоналдың жалақысы мен сыйақылары, жұмыскерлерді әлеуметтік сақтандыру, коммуналды қызмет (электр жүйесі, газ, су, телефон және тағы да басқа), объектіні жақсы қалыпта  ұстап тұру шығындары (күзет және өрт сөндіру қызметтеріне ақша төлеу, лифт шығындары, телефон және тағы да басқа шығындар), жарнама шығындары, банк қызметі үшін шығындар және көлік шығындары.

Резервтерге сатып алулар, мысалы жылжымайтын мүлік объектісі  үшін асхана құрылғылары, ыдыс-аяқ және басқа құралдарды сатып алу шығындары.

Шығындардың тұрақты  баптарын аса көңілмен қарастыру  қажет. Оларға берешек шығындары, мысалы несие пайыздары мен несиені сақтандыру пайыздары, амортизациялық аударымдар, табыс салығы және тағы басқа салықтар, басқарушылар сыйақылары жатады. Бұл шығындардың кейбіреулері капитализация мөлшерінде есепке алынады.

Бұл шығындардың бір  бөлігі өзіндік құн құрамына, бір  бөлігі пайда арқылы жабылады, ал тағы бір бөлігі (берешектерді жабу шығындары) пайда да, өзіндік құн арқылы жабылады. Ал операциялық, резерв және тұрақты шығындардың бір бөлігі өндірістің өзіндік құрамына кіреді.

Таза табысты есептеп  шығару үшін табыстар және шығындар есебі  құрылады. Ол үшін басты бухгалтерлік кітап, пайда мен зиян туралы есеп, төлем қағаздары, шарттар және тағы да басқа бухгалтерлік құжаттар пайдаланылады.

Ал енді алдымызда  тұрған мәселелердің бірі капитализация  коэффициентін есептеп табу болып  табылады.

Бұл коэффициентті есептеудің бірнеше әдістері қолданылады. Олар:

- тура капитализация әдісі;

- байланысты инвестициялар:  тартылған және меншік капитал  әдісі;

- байланысты инвестициялар:  жер және ғимарат әдісі;

- кумулятивті әдіс;

- Эллвуд әдісі-байланысты  инвестициялар: тартылған және  меншік капиталы әдісінің модификацияланған әдісі.

1) тура капитализация әдісі – капитализация мөлшерін есептеудің ең қарапайым әдісі. Егер нарықта керек айқын ақпарат бар болған жағдайда осы әдісті қолдану дұрыс болып саналады.

Бұл әдіс бағаланатын  объектіні ұқсаа объектімен салыстыруға  негізделген. Салыстыра отырып бұл объектілердің капитализация мөлшерлемелері бірдей деп есептеу негізге алынады. Сраптаушы-бағалаушының негізгі міндеті – ең ұқсас объектіні таңдау болып табылады. Бұл үшін ұқсас объектілердің табыс және шығын есептерін асықпай дұрыс қарастыру қажет. Сонымен қатар сату уақыты да үлкен өл атқарады, ең жақын уақыт аралығында сатылған ұқсас объектіні алуы керек. Бағаланатын объектінің сапасы жоғары болған сайын, капитализация мөлшерлемесі соғұрлым төмен болады. Бұл әдіс бойынша капитализация мөлшерлемесі былай анықталады:

Капитализация нормасы =Таза табыс/Объект бағасы (2)

Бұл формула бойынша  анықталған капитализация нормасы  жалпы капитализация мөлшерлемесі деп аталады.

2) бұл әдіс объектіні  сатып алу үшін белгілі пропорцияда  меншік және тартылған капитал қатысқанда қолданылады. Бұл жағдайда капитализация мөлшерлемесі меншік және тартылған капиталға деген нарықтық талаптарға жауап беруі тиіс. Демек, егер капиталдан алынатын табыс шығынды ақтамаса, несие беруші өз капиталын ешуақытта мұндай проектіге салмайды. Тартылған капиталының капитализация мөлшерлемесі алынған несиеге табыс алуды ғана емес, несиенің өзін қайтаруды қарастыру керек.