Жылжымайтын мүлікке салық салудың жалпы теориялық негіздері

Тартылған ресурстардың капитализация мөлшерлемесі ипотекалық тұрақты деп аталады және несиені қайтарудағы жылдық төлемдер мен ипотекалық несие сомасының қатынасынан анықталады. Ипотекалық тұрақты несие бойынша пайыздық мөлшерлеме мен қор қайтару коэффициентінен тұрады. Арнайы кестелерді пайдаланып ипотекалық тұрақтыны анықтауға болады.

Меншік капиталының  капитализация мөлшерлемесі меншік капиталына келетін табыс пен меншік капиталының сомасының қатынасы арқылы есептеледі. Бұл мөлшерлеме де екі құрамдас бөліктен тұрады: пайда нормасы және меншік капиталын қайтару нормасы.

Бұл әдіс жалпы капиталзация мөлшерлемесін оның құрамдас бөліктерін меншік және тартылған капиталдың үлесіне сәйкес арасалмақтастырып табуды тұжырымдайды.

Ипотекалық тұрақты  көлемін қаржы нарығын талдау арқылы табуға болады, ал меншік капиталының  капитализация мөлшерлемесін ұқсас  объектілерді сатуды талдау арқылы (таза пайданы сәйкес меншік капиталына бөлу арқылы) табуға болады.

3) бұл әдіс мүлік  кешенінің әр компонентіне, жер  учаскесі мен құрылыс объектісі  бойынша капитализация мөлшерлемесін  есептеу мүлкі болған жағдайда  қолданылады. Бұл әдіс байланысты инвестициялар: тартылған және меншік капиталы әдіске ұқсас жолмен іске асырылады. Бұл әдістің мәні жер және ғимараттың жеке капитализация мөлшерлемелерін тауып, соның негізінде жалпы капитализация мөлшерлемесін есептеу болып табылады:

Кж=Сжер*К_жер+С_{ғимарат}*К_{ғимарат}   (3)

мұндағы С_жер- мүлік кешенінің жалпы құнындағы жер құнының үлесі

                 К_жер- жер үшін капитализация мөлшерлемесі

                 С_{ғимарат}- мүлік кешенінің жалпы құнындағы ғимарат құнының үлесі

                  К_{ғимарат}- ғимарат үшін капитализация мөлшерлемесі

4) бұл әдістің ерекшелігі  коэффициенттің екі құрамдас  бөлігінің бірін-пайыздық мөлшерлемені  жеке компоненттерге бөлу болып  табылады. Осы компоненттерді қосу  арқылы пайыздық мөлшерлеме анықталады. Олар:

1. табыстың тәуекелсіз мөлшерлемесі

2. барлық инвестицияларға  тән қосымша тәуекелге түзету. Тәуекелділік деңгейі жоғары  болған сайын, пайыздық мөлшерлеме  де соғұрлым доғары болады.

3. қорлардың төмен  ликвидтілігіне түзету. Кейбір қорлар  нарықта дем арасында сатылып кетсе, кейбіреулері жылдап тұруы мүмкін.

Капитализацияның жалпы  коэффициентінің екінші құрамдас бөлігі – капиталды қайтару мөлшерлемесі 1-де жылдар санына (салынған капиталды  қайтару үшін керек мерзімге) бөлу арқылы есептеуге болады. Егер қор  құны уақыт өте келе төмендей, керісінше жоғарыласа, онда капитал қайтару мөлшерлемесі»-» таңбасымен алынады.

Ақша ағымын дисконттау әдісі. Болашақ табыстарды дисконттау – объеті иеленуден алынатын болашақ  табыстарды ағымдағы объект құнына келтіру. Жылжымайтын мүлік белгілі мөлшерде табыс әкелтіндіктен инвестормен сатып алынады.

Объектіні иеленуден  түсетін табыс мынадай нысандарда болуы мүмкін:

1. иелену мерзімінде алынатын мерзімдік төлемдер түріндегі таза операциялық табыс;

2. салықты төлеуде  экономиялау;

3. жылжымайтын мүлік құнынан түсетін табыс;

4. иелену мерзімі біткеннен  кейінгі объектіні сатудан түсетін  табыс.

Таза операциялық табысты  есептеу:

1) Потенциалды жалпы  табыс – операциялық шығындарды  алып тастағанға дейінгі 1 жыл  ішінде алынатын барлық табыс  бағаланады.

2) Толық қолданбауға  және төлемдерді жинаудағы жоғалтуларға  байланысты түзетулер енгізу.

3) Қосымша табыстар  қосылады.

4) Нақты жалпы табыс  – (1+3)-(2)-есептелінеді.

5) Операциялық шығындар  – жалпы табысты алуды қамтамасыз  ететін, объектінің функционалдық жағдайын ұстап тұруға байланысты мерзімді шығындар. Үш негізгі шығындар тобы бар:

- тұрақты, объектіні  қолдану деңгейіне байланыссыз  шығындар;

- өзгермелі, объектіні  жүктеу деңгейіне тәуелді шығындар;

- орын толтыру резерві  – объектінің жеке элементтерін ауыстьыруға жұмсалған шығындар.

6) Таза операциялық  табыс=(4)-(5)-есептелінеді.

Демек, болашақ табыстарды дисконттау әдісі болашақтағы белгілі  мерзімге таза операциялық табыс  пен осы мерзім аяғында объектінің сату құнын болжамдап, күрделі пайыздың функцияларын қолдана отырып, болашақ табыстардың ағымдағы құндарын қосып есептеу. Сонымен қатар осы жылжымайтын мүлікке капиталды салуды қостайтын тәуекелділік коэффициентін қолданамыз.

Негізінде жылжымайтын  мүлік объектісін бағалау үшін әдісті таңдау - өте қиын және күрделі жұмыс. Бағалау нәтижесі объективті шындықты бейнелеу үшін бағалаушы бір ғана емес бірнеше әдісті қолданып, шыққан нәтижелерді сәйкестендірген жөн.

Батыс елдерінде басқа  әдістерге қарағанда табыс әдісі  жиі қолданылады. Жылжымайтын мүлікпен байланысты қандай операция жасағанымен, барлығы баға орнату проблемасына тіреледі. Тиімді баға орнатылса, онда сатып алушының қаржысы тиімді пайдаланды деген сөз. Ал тиімді баға орнату үшін болашақтағы пайданы болжамдау керек. Объект эксплуатация мерзімінде табыс әкеледі деп күтілсе, сәйкесінше оның бағасы да өседі. Нарықта өз бағасына сай келмейтін объектіні сатқан жағдайда, білікті маман – бағалаушы жасаған зерттеу бойынша оның шынайы бағасын анықтауға болады. Тәуекелді азайту мақсатында болашақтағы табыс мөлшерін болжап, табыс әдісі арқылы құнды анықтайды. әр әдістің артықшылықтары мен кемшіліктері болады. Мысалы, сатуларды тура талдау әдісі біздің жағдайда көп қолданылғанмен, ол тек ұқсас объектілер туралы кең көлемді ақпарат болған жағдайда ғана қолданылады. Тура аналогтары болмайтын да объектілер кездеседі. әрине, мұндай жағдайда ойға дереу шығын әдістері түседі. Бірақ бұл әдістің негізгі бір кемшілігі – объектінің табыстылығын мүлдем ескермейді.