Дачная амнистия

 Безусловно, хорошей новостью  стало то, что теперь при регистрации  какой-либо сделки с недвижимостью  нет надобности каждый раз предоставлять план строения или кадастровый план земельного участка. Регистрирующие органы раньше принимали только оригиналы этих документов. Соответственно, для регистрации каждой сделки требовался новый план, получение которого отнимало много времени. Теперь, если документы уже представлялись и объект недвижимости не претерпел никаких изменений, можно обойтись без плана. Но если раньше при регистрации возведенной постройки не требовалась проектная документация (при условии строительства на своем участке), то теперь ее надо предоставлять.

 Пристальное внимание  законодателей привлек вопрос  регистрации прав на землю  и постройки. Согласно принятым  изменениям, для регистрации прав  достаточно представить документ, который устанавливает права  на земельный участок, с приложением  кадастрового плана. Для регистрации  прав на дом необходимо предоставить документы на землю и декларацию на постройку, которая подтверждает факт ее создания. В декларации указываются все сведения о постройке (адрес, площадь и пр.). Что касается жилых домов, то факт их создания подтверждается либо техническим паспортом, либо разрешением на строительство (если речь идет о незавершенном объекте).

 

 

 

 

 

Новое — хорошо измерeнное старое.

Также обновлены нормы, посвященные  уточнению размеров земельных участков. В соответствии с последними изменениями для внесения уточненных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) достаточно заявления заинтересованного лица (правообладателя) и документа, содержащего описание недвижимости (план, кадастровый план и пр.). Уточнение производится без дополнительной регистрации. Вместе с тем в законе не прописано, как в таком случае будут выдаваться новые свидетельства о праве собственности.

 Предположим, собственник  по документам владел земельным  участком площадью 15 соток. По  результатам измерений выясняется, что на самом деле размер  участка составляет 16 соток. Этот  факт фиксируется в кадастровом  плане. По закону собственник  должен обратиться в регистрирующий  орган с заявлением и предоставить  новые данные о площади своего  участка. Поскольку в законе  прямо сказано, что повторной  регистрации не требуется, стоит  сделать вывод, что ранее регистрация  прав на участок уже производилась.  Следовательно, у собственника  должно быть свидетельство о  праве собственности на землю.  Но в свидетельстве указано  расположение участка и его  площадь. Таким образом, без  выдачи нового свидетельства  при уточнении данных не обойтись.

 Кроме того, остается  неясным, что будет служить  основанием для выдачи свидетельства.  Сама по себе выдача свидетельства  не означает осуществление регистрационных  действий, но и оснований для  выдачи документа с уточненными  сведениями тоже нет. Видимо, эту  проблему решат за счет разработки  новой формы заявлений или  простого обмена одного свидетельства  на другое. Последнее маловероятно, поскольку свидетельства печатают  на бланках строгой отчетности.

 Права на землю зарегистрируют  даже в том случае, если сведения  о площади участка в документах  о его предоставлении и в  кадастровом плане отличаются  друг от друга. Для регистрации  предполагается использовать сведения  из кадастра. Логика понятна: эти  данные — последние по хронологии (как указано в законе —  «сведения об уточненной площади»). Но законодательство в этом  случае никак не защищает права  тех, чьи земельные участки  уменьшены благодаря деятельности  соседей. При обмере земельных  участков неизбежны споры. Вот  и получается, что идея хорошая,  а ее воплощение — не очень. 

Кому-то всегда не везет

Есть еще одно обстоятельство, которое не добавляет спокойствия. В соответствии с новой редакцией ст. 20 закона «О государственном земельном кадастре» (принятой в рамках закона об амнистии) в проведении кадастрового учета земли откажут, если уточненная площадь участка превышает ранее установленную в документах более чем на минимальный размер земельного участка. Получается, что, ограничивая захваты, законодатели неизбежно выделяют некое количество владельцев, чьи земельные угодья под амнистию не попадают.

 Также законодатель  предоставил шанс оформить право  собственности на земельные участки,  ранее предоставленные членам  садоводческих или дачных товариществ.  Если земля была предоставлена  на праве постоянного пользования  или пожизненного наследуемого  владения, получать решение о  предоставлении земли в собственность  не требуется. Но следует определить  границы участка, для чего надо  предоставить соответствующие документы.

 Для принятия решения  о передаче земли в собственность  госорганам дано две недели. Впрочем,  вполне вероятно, что в случае  нарушений со стороны заявителей  сроки вырастут.

Как обычный владелец участка  представляет себе процесс оформления земли в собственность или  легализации строений? Обмерить участок, описать постройку, получить соответствующие  документы на недвижимость, написать заявление в местные органы власти (при предоставлении земли в собственность), подать заявление в регистрирующие органы (для оформления прав).

Местные власти для содействия имеют право организовывать прием  заявлений, готовить документы, проводить  разъяснительную работу (что особенно необходимо сейчас). Помимо этого они  вправе выступать заказчиками работ  по проведению территориального землеустройства, получать документы о кадастровом  учете, сдавать заявления о регистрации  прав на недвижимость и сделок с  ней, а также принимать меры по заключению мировых соглашений.

 Все эти полномочия  осуществляются либо по заявлению  обратившегося гражданина, либо  на основании выданной им доверенности. Разумеется, за умеренную плату  многие чиновники будут предлагать  свои услуги не только по  сбору документов, но и по их  сдаче для регистрации прав. Следовательно,  нельзя сбрасывать со счетов  вероятность появления «чиновников  на пять минут» — людей,  которые будут устраиваться на  соответствующие должности с  целью завладения чужой собственностью (действуя по доверенности) для  последующей перепродажи.

 Дачная амнистия пока  принесла больше вопросов, чем  ответов. Чиновники на местах, как и раньше, могут многое, но  только если очень сами того  захотят. А если не захотят,  то и амнистии в отдельно  взятом районе не будет. Как  и в случае с другими новыми  законами, для определения полезности  и применимости закона на практике  нужно ждать еще минимум полгода.  Остается уповать, что за это  время все бюрократические недочеты  будут устранены.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ДАЧА В СОБСТВЕННОСТЬ

Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации  по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные  объекты недвижимого имущества» был подписан Президентом РФ .Наименование его сложное и трудно запоминающееся, возможно, поэтому в народе и в прессе закон уже окрестили дачной амнистией. Такое название нормативного акта неслучайно и следует из его содержания. Попытаемся разобраться, какие проблемы сможет решить принятый закон, а какие нет.

 Шесть соток на глазок

В первую очередь 93-ФЗ упростит порядок оформления дачной недвижимости. Это земельные участки, предоставленные  для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного  или индивидуального жилищного  строительства, а также объекты  завершенного и незавершенного строительства, расположенные на данных наделах. Понятно, что речь идет о дачных домиках, огородах, коттеджах, сараях, гаражах, банях и т. д.

 В большей степени  закон коснется земельных участков, полученных несколько десятков  лет тому назад, когда единообразный  учет земли не проводили и  надлежащий контроль распределения  земли на всей территории страны  государственные органы не осуществляли. Долгое время подобные объекты  недвижимости местные власти  предоставляли гражданам без  указания точных размеров земельного  участка, без необходимых правоустанавливающих  документов. Вот простой и довольно  типичный пример большинства  дачных историй.

 Правление завода приняло  решение выделить работнику шесть  соток. В то время участки  нарезали, как говорится, на глаз. А по прошествии 20 лет выяснили, что фактически участок занимает не шесть, а, предположим, 6,7 сотки земли. Встал вопрос об оформлении в собственность этого земельного участка и возведенной на нем недвижимости (дачный домик, баня и гараж). И тут начались проблемы. Лишние 0,7 сотки квалифицировали как самовольный захват земли, а строительство бани как самовольную постройку. И к тому же в качестве правоустанавливающего документа фигурировало только решение правления завода. Обратился человек в регистрирующий орган и получил отказ: необходимых по закону правоустанавливающих документов на земельный участок нет, геодезическая съемка показала наличие излишков земли, а значит, оформить участок и все остальное в собственность невозможно. И единственный способ подтвердить факт владения недвижимостью — судебное решение. Кто хоть раз судился, знает, что разбирательство самого простого на первый взгляд вопроса может потребовать существенных материальных затрат и грозит затянуться на долгие месяцы. Примерно такая ситуация с оформлением существует и сейчас. Что же предлагает законодатель?

 

 

 

 

Излишки — узаконить.

Новый закон наконец‑то решил наболевший вопрос, связанный с излишками земли, когда занимаемый участок фактически оказывается больше тех численных показателей, которые содержатся в правоустанавливающих документах. И здесь законодатель пошел навстречу владельцам. Регистрацию прав можно проводить и в случае, если площадь участка в правоустанавливающем документе отличается от указанной в кадастровом плане. Именно на основании данных последнего производят описание участка в ЕГРП. Больше не нужно ломать голову, где взять документы на «лишнюю часть» участка. Никакие документы не понадобятся, если излишек земельного надела не превышает минимальный размер, установленный правовым актом субъекта Российской Федерации для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. При таких обстоятельствах участок зарегистрируют в существующих границах, если, конечно, соседи не будут против.

Особый порядок предоставления и оформления земельных участков предусмотрен законом для садоводов, огородников и дачников, вступивших в некоммерческие объединения (садоводческие  товарищества и дачные кооперативы). Подобные общества стали образовываться в нашей стране в 1998 году после  вступления в силу Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Товарищество приобретало у муниципалитета или  государства большую территорию земли, которую затем распределяли между индивидуальными землепользователями. Когда гражданин вступал в  такое объединение, ему предоставляли  надел в размере, предусмотренном  проектом застройки территории или  иным распределительным документом. Естественно, право собственности  на каждый участок не оформляли и, как правило, никаких бумаг на отдельный дачный надел у садоводов  не было.

 После вступления в  силу закона «о дачной амнистии»  гражданин, являющийся членом  подобного некоммерческого объединения,  имеет право приватизировать  земельный участок, которым он  уже владеет и пользуется, причем  бесплатно. Оформление надела  будет осуществлять исполнительный  орган государственной власти  или орган местного самоуправления. Процедура значительно упрощена: владелец самостоятельно делает  описание границ своего участка  и удостоверяет его в правлении  товарищества, после чего обращается  в вышеуказанные органы с заявлением, к которому прилагает эти два  документа и, конечно, кадастровый  план участка. Отказать ему  в регистрации не имеют права,  за исключением случаев, когда  федеральным законом наложен  запрет на отчуждение земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос с межеванием не решили

Безусловно, «дачная амнистия»  делает большой шаг вперед в деле закрепления прав собственности  на землю.

 Но по крайней мере один принципиально важный вопрос депутатам на данный момент решить не удалось. По‑прежнему остается сложной, многоэтапной, утомительной для простого человека процедура межевания. Однако уже скоро многие из нас ощутят реальную экономию средств семейного бюджета. Связано это с тем, что в законе указано: государственные органы на местах, то есть в субъектах Федерации, могут своей властью устанавливать предельные расценки на услуги межевания. Всем известно, что в настоящее время этим занимаются коммерческие структуры, которые искусственно накручивают цены, получая с этого сверхприбыли. Многие землевладельцы сознательно не идут на приватизацию своей земли, поскольку стоимость землеустроительных работ в некоторых сельских районах подчас приближается к цене самого участка. Не лучше обстоят дела и в крупных губернских городах. Человек, вынужденный считать каждую копейку, вряд ли в таких условиях станет заниматься регистрацией прав на недвижимое имущество. Будет продолжать пользоваться землей как раньше, стараясь не думать о завтрашнем дне.

 Остается только надеяться,  что новый закон сможет изменить  положение вещей в лучшую сторону.  Ведь по большому счету, приняв  его, государство лишь устранило  некоторые препоны и проволочки, которые само ранее и создало  для людей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Как узаконить постройки

Регистрация права собственности  на участок и на строения, расположенные  на нем, — разные процедуры. Однако подавать документы можно как  общим пакетом, так и отдельно. В последнем случае начинать надо с земельного надела.