Кадастр

Введение.

     Недвижимость – вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

     К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

     Рынок недвижимости является своеобразным генератором  экономического роста страны. Именно в объектах недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части  средств, что и обеспечивает положительную  макроэкономическую динамику развития.

     Недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности  человека и общества в целом представляет собой особый объект рыночного оборота  собственности и управления.

     Земля как часть природы является основой  жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля – это и средство производства, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим  средством производства, функционирующим  во всех отраслях народного хозяйства.

     В зависимости от функционального  зонирования городской территории, зависит стоимость земельных  участков и объектов недвижимости, располагаемых на них.

     Чем выше ценность улучшений, наименьшее слияния  функциональных зон, тем выше стоимость  земли и других объектов. 
 
 

Цели и задачи данного курсового проекта:

1. Ввести основные понятия
2. Охарактеризовать земельный участок
3. Анализ рынка недвижимости города Павловского Посада
4. Выбор эффективного варианта использования земельного участка
5. Архитектурные и конструктивные решения по объекту
6. Описать проектируемый объект
7. Правовая обоснованность использования земельного участка. Порядок использования недвижимости

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.1 Основные  понятия. 

          Земельный участок¹ – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

          Земли в Российской Федерации  по целевому назначению подразделяются  на следующие категории:

 1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных  пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли  для обеспечения космической  деятельности, земли обороны, безопасности  и земли иного специального  назначения;

4) земли особо  охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного  фонда;

 6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

       Недвижимое имущество (недвижимость) – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия как имущественные комплексы. 

Земельный участок¹  - Земельное право и земельный кадастр. Учебник / Дегтярев И.В., Осипов Л.И. - М.: Юрид. лит., 2006. – стр. 175.  

     Кадастр – это специализированный свод основных сведений об экономических ресурсах Российской Федерации.

          Государственный земельный кадастр² – это систематизированный свод документированных достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель, качественных и количественных их характеристик.  

Цели государственной  кадастровой оценки:

1) для налогообложения  недвижимости, установления ставок  земельного налога и величины  арендной платы; 

2) для информационной  поддержки рынка земли, фондового  рынка ценных земельных бумаг  и ипотеки; 

3) для оценки  эффективности существующего функционального  использования территории, расчетной  поддержки проектных разработок  генерального плана города и  в планировании крупномасштабных  мероприятий общегородского характера;

4) для информирования  широкого круга заинтересованных  лиц о стоимости городских  земель для осуществления их  прав и обязанностей в отношении  принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью. Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки. На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.  

          Государственный земельный кадастр² - Земельное право и земельный кадастр. Учебник / Дегтярев И.В., Осипов Л.И. - М.: Юрид. лит., 2006. – 56 стр.

         Оценочная стоимость единичного  земельного участка населенного  пункта³ – это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Оценочная стоимость единичного земельного участка характеризует его стоимость в системе оценочного зонирования территории города (поселка) с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно–количественных характеристик земельного участка.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Оценочная стоимость единичного земельного участка  населенного пункта³ - Земельное право и земельный кадастр. Учебник / Дегтярев И.В., Осипов Л.И. - М.: Юрид. лит., 2006. – 206 стр.

1.2 Характеристика  земельного участка.

Земельный участок – это часть недвижимости в виде участка территории, определенного в юридическом описании (место положения, границы, площадь и т.д.).

Земельный участок  относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных  сделок.

     Рассматриваемый мной земельный участок находится  в городе Павловском Посаде, микрорайон Городок. Огражден улицами:

1. Пионерская
2. Чкалова
3. Городковский переулок
4. Крупской

Общая площадь  участка: S=100150=15000 м²=1,5 га 

Рис.1 Карта г. Павловский Посад

      Район, где расположен земельный  участок, экологически чистый, ландшафтные характеристики  не имеют выраженных недостатков.

Он находится  в одной плоскости с проезжей частью, рельеф плоский, без возвышений и оврагов. Инфраструктура развита достаточно хорошо, на территории района имеются: школа, детский сад, стадион, больница, Вознесенская церковь (1908г) и несколько предприятий.

          Достоинства: 

1) обособленный  земельный участок имеет хорошее транспортное сообщение на общественном транспорте можно добраться до вокзала и центра города.

2) планирование  участка займет минимум времени  и затрат, так как рельеф плоский

          Недостатки:

1) Мероприятия по благоустройство территории, такие как озеленение и ландшафтный дизайн. Необходима вырубка старых насаждений, посадка новых кустарников, деревьев и разбивка клумб.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3 Анализ рынка недвижимости города Павловского Посада. 

     Павловский  Посад – город в Московской области, центр Павлово-Посадского района - известен платками и шалями с яркими цветочными орнаментами. Впрочем, город может гордиться не только прядильно-ткацкими фабриками, но и  изобилием зелени, парков и садов, старинными храмами и в то же время - современной довольно развитой инфраструктурой. Неплохо развит в Павловском Посаде и рынок недвижимости, здесь много  предложений на вторичном рынке  и есть что выбрать в новостройках. 

     Площадь города составляет 39 км кв., население 61,8 тыс. человек. Его нельзя назвать  одним из самых развитых и благоустроенных  городов Подмосковья, как, например, туристические центры - Коломну и  Сергиев Посад или спутники столицы - Балашиху, Реутов и т.д. Тем не менее, город подходит для комфортной спокойной  жизни. «Здесь много предприятий  торговли и услуг, включая и новые  торговые центры».

     Павловский  Посад не испытывает недостатка и  в зеленых насаждениях, скверах  и парках. Город окружен большими лесными массивами, прудами и  озерами, к тому же благоприятную  экологическую обстановку обеспечивает отсутствие крупных предприятий  и вредных производств. Именно поэтому  Павловский Посад ценят любители охоты, рыбалки и зимних видов  спорта.

     Город расположен в 68 км от МКАД к востоку  от Москвы по Горьковскому шоссе и  имеет хорошее транспортное сообщение  со столицей и близлежащими городами, - Ногинском, Электросталью, Ликино-Дулево, Орехово-Зуево, Электрогорском и др. В городе расположены 3 железнодорожные станции Горьковского направления: Павловский Посад, Вохна и Ленинская.

          Тем не менее, Павловский Посад  нередко выбирают для жизни  москвичи и жители более удаленных  от столицы районов – их  утраивает соотношение «цена/качество». 

Первичный рынок.

  Павловский Посад – оптимальный город по соотношению «цена/качество/транспортная доступность», поэтому недвижимость здесь покупают не только местные жители, но и приезжие. Покупатели жилья – москвичи, желающие перебраться в уютное тихое место подальше от суеты, а также люди из других городов Подмосковья и регионов России. В основном это жители из Орехово–Зуевского, Воскресенского, Егорьевского и Шатурского районов, а так же Владимирской области. Однако нельзя сказать, что спрос очень велик, ведь практически в каждом уже сданном ГК новом доме остаются нераспроданные квартиры: для местных жителей они довольно дороги (средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет 44 300 руб. (от 35 500 до 60 000 руб.)), а приезжих на все квартиры не хватает. Безусловно, на уровне спроса отразился и финансовый кризис: предложение на рынке первичного жилья в основном представлено нереализованными остатками квартир в построенных домах и в домах на завершающих стадиях строительства. Это монолитные и кирпичные дома этажностью от 7–и до 15–и этажей.

          Если же говорить о стоимости жилья в целом по Павловскому Посаду, то однокомнатную квартиру можно купить за 1 600 000 – 2 500 000 руб., двухкомнатную за 2 500 000 – 2 900 00 руб., а трехкомнатную за 3 000 000 – 3 400 000 руб. Причем финансовый кризис сказался на ценах весьма серьезно, лишь совсем недавно прекратилось снижение, и они стабилизировались.

Вторичный рынок.

     Павловский  Посад – старый город, не подвергавшийся серьезным реконструкциям, поэтому  здесь даже сегодня можно встретить 2–х,3–х и 4–х этажные кирпичные дома начала прошлого века или более ранней застройки, только, как правило, в ветхом состоянии. В жилом фонде Павловского Посада есть и одноэтажные частные дома, причем не только в пригороде, но и в центре, они приятно разбавляют внешний вид улиц. Но основная часть жилой застройки Павловского Посада – типовые дома 60–х–80–х годов прошлого века. Большую часть составляют 5–и этажные кирпичные дома, панельных пятиэтажек значительно меньше, но много 9–х этажных панельных и кирпичных домов. Наименьшая часть предложения – квартиры в более современных 10–и,12–и, 17–и этажных панельных и монолитных домах.