Массовое жилищное строительство: «максимум возможного за минимальные средства»

Введение

Торжок –  один из древнейших городов России. Первое косвенное упоминание о нем  относится к 1015 году. С момента возникновения и до создания Московского централизованного государства город входил в состав Новгородской земли, был одним из ее политико-административных центров.

Расположение  между двумя столицами Российского  государства (от Москвы – 24002 км, от Санкт-Петербурга – 500 км) всегда оказывало влияние  на развитие города. На протяжении своего существования Торжок несколько  раз переживал периоды расцвета и относительного упадка, менял свой облик с появлением новых архитектурных идей и веяний.

Сегодня город  сталкивается с определенными преградами, тормозящими его инвестиционное развитие.

Анализ сложившейся  ситуации указывает на необходимость  разработки и реализации комплекса мероприятий, направленного на улучшение инвестиционной привлекательности города путем его позиционирования как города с развитой социальной и инженерной инфраструктурой, на повышение благоустройства его территории и комфортности проживания жителей, на совершенствование и развитие системы образования, на укрепление  материально-технической  базы областных и муниципальных учреждений образования, на совершенствование спортивной инфраструктуры и сохранение  города как культурно-исторического центра.

 В последние  десятилетия  в городе Торжке  отсутствовали крупномасштабные  проекты реконструкции транспортной  инфраструктуры, недостаточное внимание  уделялось вопросам благоустройства,  а также проблеме износа коммунальной  инфраструктуры города. Коммунальная инфраструктура нуждается в увеличении мощности и пропускной способности в целях дальнейшего развития жилищного строительства. 

 

         

Массовое жилищное строительство: «максимум возможного за минимальные средства»

          История массового жилищного строительства берет начало в середине 1950-х гг. Тогда во главу угла была поставлена экономическая эффективность, трактуемая как «максимум возможного за минимальные средства». Массовое жилищное строительство 1950-1970 гг. сформировало базовую часть послевоенного капитального жилищного фонда России.

          Сегодня каждая восьмая семья в стране (а в крупнейших городах каждая пятая) проживает в домах «первого поколения» массового жилищного строительства. Отличительной особенностью, этого фонда является чрезвычайная экономичность объемно-планировочных решений, единая высота зданий (5 этажей), широкое применение наряду с кирпичными и крупноблочными строительными системами крупнопанельных, не все из которых прошли к тому времени всестороннюю экспериментальную проверку и соответствующую корректировку. В этих домах, независимо от природно-климатических условий строительства, в директивном порядке были приняты единые планировочные решения четырехквартирных секций с 1-3-комнатными квартирами в немногочисленных и несущественных вариантах. Так появились кварталы пятиэтажек, получивших позже в народе уничижительное название — «хрущебы».

          Здесь огромное поле для экономии ресурсов. Аргумент защитников некоторых видов строительных систем — что они строят на века — неоправдан самой логикой массового жилья, ведь срок жизни стандартного дома — не памятника архитектуры — определяется не долговечностью материалов, а демографией поколения, в нем живущего, стандартами жизни, технологий и материалов, соответствующих определенному этапу общественного развития. Новое поколение захочет жить в иных домах. В концепцию строительства и проектирования массового серийного дома должна быть заложена не долговечность, но возможность его рациональной утилизации лет через 20–25.

          Национальный проект «Доступное и комфортное жилье» вновь уделяет повышенное внимание массовому серийному строительству, разумеется, с учетом прошлых ошибок и недоработок. 

          Конфигурацию домов упростили, ограничившись только рядовыми планами. Соблюдая гигиенические требования на пределе, уменьшили высоту этажа до 2,5 м в свету. В большинстве случаев отказались от квартир с окнами на две стороны горизонта.

          Малокомнатные квартиры предусматривали во всех зданиях. Создавали одно-, двух- и как максимум трехкомнатные. В целях экономии комфортные требования к ним сознательно сократили. Уменьшены размеры подсобных помещений: прихожих, кухонь и санитарных узлов. Уборную совместили с ванной. Стали выпускать укороченные и даже сидячие ванные чаши. Ликвидировали коридоры-проходы в кухни. В результате целые жилые массивы были застроены неполноценными с современных позиций домами.

          В конструктивных решениях использовали материалосберегающие части зданий, что должно было уменьшить затраты на строительство. Как выяснилось в период эксплуатации, они обладают малой долговечностью, недостаточными звуко- и теплозащитными свойствами. Это привело к увеличению эксплуатационных расходов и возникновению других проблем.

          Сроки эксплуатации этих зданий неоправданно быстро приблизились к критическим, когда необходим капитальный ремонт и даже снос. Многие из домов достигли предела долговечности и дальнейшая эксплуатация становится технически невозможна и даже опасна из-за повсеместных отказов конструкций и инженерного оборудования.

         За прошедшие десятилетия назрела острая необходимость реконструкции этого фонда по градостроительным, функциональным и эксплуатационным требованиям.

          Функциональные требования продиктованы резким «моральным износом» крайне экономичных планировочных решений квартир в домах «первого поколения», что привело к падению их потребительской стоимости. Это требует при проектировании реконструкции анализа каждой из конструктивных систем, примененных в этих домах, допускаемых ими изменений в несущих конструкциях при модернизации планировок квартир и секций. Эксплуатационные требования продиктованы существенно увеличившимися за истекшие годы нормами тепло- и звукоизоляции конструкций. Таким образом, проект реконструкции должен включать и мероприятия по улучшению эксплуатационных качеств наружных и внутренних ограждающих конструкций.

          Данные недостатки служат основополагающим решением для массового строительства жилья при разработке концепции жилых застроек типовых проектов, при этом существующую методику разработки самих типовых проектов и их применения на конкретных площадках необходимо модернизировать, исключив очевидные недостатки и сохранив не менее очевидные достоинства типового проектирования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Современная методология малоэтажного типового проектирования

          Новое понимание методологии малоэтажного типового проектирования позволит превратить массовое строительство в индустриальную деятельность, способную обеспечить и высокое качество изделий, и необходимые эстетические качества, и разумный комфорт, а главное — доступную минимальную себестоимость жилья. Основой новой методологии типового проектирования является, как и ранее, унификация и стандартизация норм, узлов, деталей; создание базовых проектов основных типов жилых домов. Сочетание этих основных факторов позволит обеспечить неограниченные комбинаторные возможности индустриальных строительных систем, будет способствовать созданию разнообразных архитектурно-планировочных решений, подобно тому, как в известной игре «Лего» из определенного набора деталей можно получить множество комбинаций.

          Мне бы хотелось отметить, что новые задачи и новое понимание типового проектирования в сочетании с новыми возможностями строительных технологий возвращают эту область проектной деятельности в сферу архитектуры как искусства. И рациональный, и стилистический поиск новых типов массового жилья в предложенных условиях сложнее и в чем-то интереснее проектирования жилья элитного.

          В течение последних лет в градостроительной сфере Торжка накапливались проблемы, среди них можно выделить как минимум четыре:

- большое количество  ветхого жилья;

- необходимость  реконструкции исторической застройки;

- доминирование  торговых объектов над социальными;

- проблема новых  территорий для развития города.

  Выход - в изменении градостроительной политики,  с этой целью разработан новый Генеральный план города, который прошел публичные слушания и  в августе был утвержден решением Торжокской городской Думы. На территории муниципального образования есть земельные участки, активное освоение которых позволит увеличить объемы жилищного строительства. Это микрорайоны «Южный» и «Марс». Эти участки я предлагаю освоить под типовое малоэтажное строительство.

Малоэтажное домостроение является серьезным резервом для  увеличения объемов жилищного строительства. Развитие малоэтажного строительства - реальная возможность ускорить обеспечение  граждан комфортным жильем по доступным  ценам. Для этого планируется осуществить реализацию крупных проектов по строительству новых районов малоэтажной застройки, ускорить вовлечение в оборот новых земельных участков, выполнить их обустройство инженерной инфраструктурой, обеспечить развитие индустрии быстровозводимого, энергоэффективного, экологичного индивидуального жилья.

В последние  годы малоэтажное строительство  в Тверской области стало развиваться  опережающими темпами. Основную роль здесь  играют частные и индивидуальные застройщики.

Развитие малоэтажного жилищного строительства предусматривается путем стимулирования индивидуального жилищного строительства и комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, на которых предусматривается строительство жилья экономического класса.

К преимуществам  малоэтажного строительства относятся:

- доступность:  при наличии земельного участка  строительство индивидуального  жилого дома может осуществляться  одной семьей самостоятельно  или строительной бригадой;

- индустриальность: современные  технологии индустриального массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить более низкую себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем, эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного;

- энергоэффективность: при  применении современных строительных технологий и материалов можно легко достичь необходимого уровня теплоэффективности;

- экологичность: комплексное  малоэтажное жилищное строительство  планируется осуществлять преимущественно  на пригородных территориях, которые  являются более экологически безопасными, чем территории городов; малоэтажное строительство предполагает минимальное воздействие на окружающую среду; в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство;

- динамичность: современные технологии массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить строительство жилых домов в более короткие сроки, чем строительство многоэтажных домов; более низкие (по сравнению с производством традиционных строительных материалов) финансовые затраты и более короткие сроки запуска заводов по производству строительных материалов для малоэтажного домостроения позволяют ускорить строительство доступного жилья.

Кроме того, риски  незавершенного строительства при  малоэтажном строительстве минимальны.

Малоэтажное жилищное строительство  в Торжке планируется осуществлять по следующим основным направлениям:

- реализация проектов комплексной малоэтажной застройки (организованные коттеджные поселки, в том числе строительство жилья экономического класса), строительство которых будет осуществляться с помощью мер государственной поддержки в рамках реализации проектов комплексного освоения и развития территорий;

-   строительство малоэтажного жилья, осуществляемое в рамках федеральной целевой программы "Социальное развитие села до 2012 года", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2002 N 858 "О федеральной целевой программе "Социальное развитие села до 2012 года", для улучшения жилищных условий граждан, проживающей в сельской местности, в том числе молодых семей и молодых специалистов на селе;

-          индивидуальное жилищное строительство.

  В малоэтажном строительстве жилья экономического класса предполагается использовать современные технологии каркасного домостроения, при строительстве которых используются современные материалы: стружечная плита OSB, гипсокартоновый лист, отвечающие всем проектным, инженерным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам.

          Основные конструктивные системы: на основе древесины, из мелких элементов, из полносборных железобетонных элементов, монолитные и сборно-монолитные, из легких металлических конструкций, нетрадиционные, альтернативные конструктивные системы - быстровозводимые, мобильные, трансформирующиеся и другие. Удачно вписываются в малоэтажное строительство деревянные конструкции. Применение клееных деревянных несущих конструкций в сочетании с легкими эффективными ограждающими конструкциями обеспечивает по сравнению с железобетонными снижение веса зданий в целом в 2,5 - 3 раза, экономию стали до 4,3 кг/кв. м, снижение трудозатрат в 1,5 - 1,8 раза и стоимости по приведенным затратам на 7 - 10 процентов.

 Специфика строительства малоэтажных зданий позволяет, с одной стороны, исключить или ослабить ряд достаточно жестких конструктивно-технологических требований (звукоизоляция перекрытий, повышенные нагрузки), а с другой - диктуют необходимость учета некоторых дополнительных особенностей (малая грузоподъемность монтажно-транспортного оборудования, простота изготовления).

 Основная тенденция дальнейшего развития малоэтажного строительства - унифицированность конструктивных и инженерных решений при большом выборе объемно-планировочных форм, что предопределяет создание строительной системы. Отличительными особенностями такой строительной системы должна быть простота технологических решений и низкий уровень использования грузоподъемных машин.