Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

• комната.

Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования. Жилой дом может быть индивидуальным или многоквартирным, под которым  понимается совокупность двух и более  квартир, имеющих самостоятельные  выходы либо на земельный участок, прилегающий  к жилому дому, либо в помещения  общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в  себе элементы общего имущества собственников  помещений в таком доме.

Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат и  помещений вспомогательного использования.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Общая площадь жилого помещения  состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь  помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в  жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас.

Субъекты правоотношения - это лица, обладающие правосубъектностью, которые могут участвовать в правовых отношениях и быть носителями прав и обязанностей.

Субъекты жилищных отношений  указаны в п. 2 ст. 4 ЖК РФ. Ими являются: 1) граждане;

2) юридические лица;

3) Российская Федерация; 

4) субъекты Российской  Федерации; 

5) муниципальные образования.

Положения ЖК РФ применяются  к жилищным отношениям с участием иностранных граждан и иностранных  юридических лиц, если иное не установлено  ЖК РФ или другим федеральным законом.

Граждане (физические лица) выступают субъектами самых разнообразных  жилищных правоотношений, поскольку  в соответствии с жилищным законодательством  жилое помещение предназначено  для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК). В целях удовлетворения постоянной потребности в жилье граждане вступают в жилищное правоотношение с юридическими лицами, в хозяйственном  ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Вместе с тем, являясь нанимателями жилых помещений в указанных  домах, граждане могут являться субъектами правоотношений поднайма и временного проживания, выступая в качестве наймодателей занимаемых ими жилых помещений.

В домах жилищных кооперативов правоотношения по пользованию жилыми помещениями складываются между  гражданами - членами кооператива  и кооперативом.

В частном жилищном фонде  граждане вступают в правоотношения пользования жилыми помещениями  между собой. Гражданин - собственник  жилья использует, как правило, жилье  для личного проживания и проживания членов его семьи, но может также  сдавать жилье для проживания другим гражданам по договору коммерческого  найма.

Юридические лица участвуют  в жилищных правоотношениях, как  правило, в виде наймодателей, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома (жилые помещения). В договоре социального найма жилого помещения в качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения, организации или создаваемые ими жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся юридическими лицами

2. Способы защиты  жилищных прав.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного  права;

2) восстановления положения,  существовавшего до нарушения  жилищного права, и пресечения  действий, нарушающих это право  или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими  полностью или в части нормативного  правого акта государственного  органа либо нормативного правового  акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и  противоречащих настоящему Кодексу  или принятым в соответствии  с настоящим Кодексом федеральному  закону, иному нормативному правовому  акту, имеющим большую, чем указанные  нормативный правовой акт государственного  органа либо нормативный правовой  акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом  нормативного правового акта  государственного органа или  нормативного правового акта  органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу  или принятым в соответствии  с настоящим Кодексом федеральному  закону, иному нормативному правовому  акту, имеющим большую, чем указанные  нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения  жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными  жилищным кодексом, другим федеральным  законом (ч. 3 ст. 11 ЖК РФ).

Под способами защиты жилищных прав понимаются предусмотренные законом  материально-правовые меры принудительного  характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Выбор конкретного способа  защиты жилищных прав осуществляется самостоятельно управомоченным лицом, за исключением случаев, когда способ защиты нарушенного права прямо определен правовой нормой, регулирующей соответствующее жилищное правоотношение. Так, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ (например, при отсутствии согласия на обмен кого-либо из членов семьи нанимателя жилого помещения), то член семьи нанимателя жилого помещения, чьи права были нарушены обменом, вправе требовать признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной и переселения сторон в ранее занимаемые жилые помещения, т.е. восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 75 ЖК РФ).

В связи с тем что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями регулируются, прежде всего, нормами гражданско-правового характера, а значит, являются разновидностью гражданских правоотношений, то, соответственно, при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренных гражданским законодательством (ст. 12 ГК РФ).

Речь идет о таких способах защиты, как возмещение убытков, взыскание  неустойки, компенсация морального вреда, присуждение к исполнению обязанности в натуре, признание  оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий  ничтожной сделки.

Первым из способов защиты жилищных прав - признание жилищного  права.

Необходимость в данном способе  защиты возникает в том случае, когда наличие у лица определенного  субъективного жилищного права  кем-либо отрицается, оспаривается (например, нанимателем, наймодателем, членами семьи нанимателя, собственником жилого помещения), подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Вследствие возникшей ситуации правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом (например, правом члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма пользоваться жилым помещением).

Признание жилищного права  в качестве способа защиты осуществляется в судебном (юрисдикционном) порядке, так как только суд может официально подтвердить наличие или отсутствие у лица спорного жилищного права.

Защита жилищных прав может  осуществляться также путем восстановления положения, существовавшего до нарушения  жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих  угрозу его нарушения.

Данный способ защиты жилищных прав применяется при совершении противоправных действий против обладателя субъективного жилищного права  и имеет целью устранить последствия  правонарушения или же само правонарушение, носящее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты жилищных прав можно привести:

- выселение в судебном  порядке по требованию собственника  жилого помещения гражданина  из жилого помещения в случае, если он после предупреждения  собственника жилого помещения  продолжает нарушать права и  законные интересы соседей, использовать  жилое помещение не по назначению  или без уважительных причин  не проведет необходимый ремонт  в целях устранения допущенного  им разрушения жилого помещения  (ч. 2 ст. 35 ЖК);

- выселение поднанимателя  и вселенных совместно с ним  граждан в судебном порядке  без предоставления другого жилого  помещения в случае прекращения  или расторжения договора поднайма  жилого помещения и отказа  поднанимателя освободить жилое  помещение (ч. 5 ст. 79 ЖК).

Защита жилищных прав может  осуществляться путем признания  судом недействующими полностью  или в части нормативного правового  акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с данным Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные  нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт  органа местного самоуправления, юридическую силу.

Данный способ защиты жилищных прав означает, что гражданин, считающий, что его жилищные права нарушены принятым нормативным правовым актом  государственного органа либо нормативным  правовым актом органа местного самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим: а) ЖК; или б) принятому в соответствии с ЖК РФ федеральному закону; или в) иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем оспариваемый нормативный правовой акт, юридическую силу.

Другими словами, речь идет об оспаривании нормативного правового  акта, регулирующего те или иные виды жилищных отношений, субъектами жилищных прав.

Защита жилищных прав может  осуществляться также путем неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с этим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому  акту, имеющим большую, чем указанные  нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.

Основой для закрепления  в ЖК РФ указанного способа защиты жилищных прав являются положения ст. 120 Конституции РФ, предусматривающие  обязанность суда, установившего  при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного  органа закону, принимать решение  в соответствии с законом.

Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного  жилищного спора, что нормативный  правовой акт, регулирующий спорные  жилищные правоотношения, не соответствует  нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом федеральному закону или иному нормативному правовому  акту), применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую  юридическую силу. ⁶

Речь идет, таким образом, о проверке законности нормативного правового акта в рамках разрешения судом конкретного жилищного  спора (так называемый косвенный  судебный контроль за законностью нормативных правовых актов). Такая проверка не может повлечь за собой утрату данным актом юридической силы. При этом в мотивировочной части решения суда приводятся мотивы, по которым тот или иной нормативный правовой акт не подлежит применению к конкретному случаю. В резолютивной же части судебного решения формулируется только ответ суда на заявленные исковые требования без указания на признание судом нормативного правового акта не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Еще одним способом защиты жилищных прав является прекращение  или изменение жилищного правоотношения.

Прекращение или изменение  жилищного правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных  законом или договором. Применение указанного способа защиты жилищных прав возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон жилищного правоотношения, причем как в связи с противоправными виновными, так и в связи с невиновными действиями субъектов жилищных правоотношений.

Основанием для прекращения  или изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых  законом случаях - соглашение сторон.