Оценка деятельности ОАО «Альфа-Банк» по организации ипотечного жилищного кредитования

После процедуры  андеррайтинга  приступают к поиску квартиры.

4) В течение трех месяцев  необходимо найти вариант жилья,  удовлетворяющий требованиям банка,  собрать документы по квартире и передать их в банк. При поиске квартиры рекомендуется обращаться к партнерам банка — агентствам недвижимости, которые имеют большой опыт работы и знают требования Альфа-Банка, предъявляемые к объектам недвижимости.

5) Альфа-Банк самостоятельно  направляет документы заемщика  в страховую компанию для получения подтверждения в страховании и в оценочную компанию для оценки квартиры (страховые и оценочные компании аккредитованные банком).

6) После получения положительного  заключения страховой компании  по выбранной квартире и отчета об оценке выбранной квартиры, банк принимает решение об окончательной сумме кредита с учетом оценочной стоимости квартиры (расчет максимальной суммы кредита).

7) В согласованный с вами и продавцом квартиры день и время происходит оформление ипотечной сделки: подписание кредитного договора и других необходимых документов, оформление закладной. Процедура ипотечной сделки происходит в Центре ипотечного кредитования Альфа-Банка.

При положительном заключении эксперта по андеррайтингу о платежеспособности и кредитоспособности заемщика. После определения максимально допустимой суммы кредита и выявления наличия средств у заемщика для совершения ипотечной сделки, эксперт представляет отчет по результатам андеррайтинга и рекомендации о выдаче ипотечного кредита данному заемщику в кредитный комитет банка или ипотечной организации. При положительном решении кредитного комитета о выдаче кредита заемщику оформляются следующие документы в его "кредитное дело":

1. заявление-анкета на ипотечный жилищный кредит;
2. запрос по месту работы;
3. решение кредитного комитета (с указанной суммой кредита);
4. отчет о результатах андеррайтинга;
5. отчет о проверке состояния заложенного имущества (отчет об оценке стоимости имущества, подтверждение имущественных прав и т.д.);
6. квитанция о первоначальном взносе (минимально допустимый размер первоначального взноса составляет 30 % от суммы кредита);
7. копия договора купли-продажи и ипотеки квартиры;
8. кредитный договор с заемщиком;
9. подтверждение с места работы о доходах заемщика;
10. договор страхования квартиры;
11. договор с заемщиком об открытии депозитного счета "до востребования";
12. документ, подтверждающий уведомление заемщика и залогодателя о переходе прав требования по уступаемым договорам;
13. акт о поставке кредита;

В период обслуживания кредита кредитное  дело должно также содержать:

1. график платежей по кредиту;
2. банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей в счет уплаты процентов и погашения основного долга в соответствии с графиком;
3. банковские выписки, подтверждающие внесения заемщиком платежей в счет уплаты штрафов и процентов по просроченной задолжности;
4. банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей по страхованию жизни и предмета залога, а также платежей при уплате налога на недвижимость;
5. банковские выписки, подтверждающие полное погашение кредита;
6. отчет обо всех фактически проведенных платежах заемщика по кредиту;
7. отчет об инспекционной проверке заложенного имущества.

В процессе кредитования кредитная  организация обязана представлять заемщику отчет о сделанных им платежах и остатке ссудной задолженности на дату представления отчета. Данный отчет включает в себя:

1) суммы и даты, сделанных платежей, полученных от заемщика за  прошедший год и направленных  на выплату основного долга,  процентов, сборов и покрытие  других расходов по кредиту;

2) уведомление о просроченных  платежах;

3) подтверждение уплаты всех  причитающихся налогов, страховых  платежей и других перечислений  со специального накопительного  счета;

4) суммы, причитающихся платежей  на следующий год;

5) изменение размеров платежей;

6. остаток задолженности по кредиту;
7. уведомление об изменениях в условия кредитования.

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно  должны быть указаны:

• предмет ипотеки;
• оценочная стоимость предмета ипотеки;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием  его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации  этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается  вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая  площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно  связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным  залогом по тому же договору ипотеки  земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и  вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в  государственной или муниципальной  собственности, и имущество, которое  нельзя приватизировать (например, служебные  жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в  многоквартирном жилом доме, части  которого находятся в общей долевой  собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита  на строительство жилого дома, договором  ипотеки может быть предусмотрено  обеспечение обязательства незавершенным  строительством и принадлежащим  залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и  указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная  стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его  нормативной цены.

Заключение и регистрация  договора ипотеки

Договор ипотеки заключается  в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки. Договор ипотеки  не подлежит обязательному нотариальному  удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор  ипотеки считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации.

Для государственной регистрации  договора ипотеки необходимы следующие  документы:

• заявление от залогодателя и залогодержателя;
• договор ипотеки и его копии;
• документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
• кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
• документ об уплате государственной пошлины;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя  удостоверяются закладной, дополнительно  представляют также закладную и  документы, названные в ней в  качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления  необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке  в ЕГРП. Удостоверяется регистрация  ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию  прав, дату, место регистрации и  номер, под которым она зарегистрирована.

Прекращение договора ипотеки. Если договор ипотеки исполнен или  прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной  записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

 

 

2.3 Оценка рисков при  ипотечном кредитовании

 

Ипотечное кредитование неизменно  сопровождается рисками как для заемщика, так и для кредитора. Их причины коренятся в несовершенстве отечественного законодательства, нестабильности экономики, а также ряде других объективных обстоятельств, возникновение которых нельзя предугадать заранее. Знание рисков при ипотеке не предотвратит нежелательные последствия, но позволит взвешенно оценить ситуацию и застраховаться от потери собственности или финансовых средств.

Риски для банков

Для банков риски при ипотеке  связаны с тем, что у заемщика может возникнуть объективная причина, по которой он не сможет вносить  платежи в соответствии с условиями  кредитного соглашения. Нарушение графика  внесения платежей или их полное прекращение  отражается на ликвидности кредитующей  организации и может негативно  сказаться на запланированном движении денежных потоков.

Но даже полное соблюдение заемщиками своих обязательств не является гарантией  отсутствия рисков. В целом, риски  финансового института при ипотечном  кредитовании можно разделить на две основные категории:

• Риски связанные с конкретным заемщиком (кредитный риск) – определяют вероятность временной или перманентной неуплаты процентов по ипотеке и основного долга заемщиком. Минимизировать ущерб от подобной ситуации позволяет правильный выбор технологий и инструментов кредитования. Существенными факторами снижения риска являются первичный взнос и правильный выбор доли максимальных ежемесячных платежей от уровня доходов семьи. Впоследствии риски банка заметно уменьшаются по мере накопления выплат по кредитному долгу. Также серьезный риск для банка могут представлять досрочные платежи, которые заметно снижают доходность сделки и требуют поиска объектов для внепланового инвестирования. При этом общая ситуация на рынке может оказаться неблагоприятной для инвестиций.
• Риски кредитного портфеля – определяют вероятность снижения стоимости активов банка из-за большого объема рискованных кредитов или падения фактической доходности от выданных кредитов вследствие изменения ситуации на рынке. Они носят системный характер и могут быть вызваны как неверной финансовой политикой учреждения, так и внешними причинами (инфляционными, налоговыми, политическими, валютными и другими). Нельзя гарантировать полную защиту от ситуации, в которой процентная ставка выданных кредитов окажется ниже процентной ставки привлекаемых средств или возникнет угроза резкого изъятия средств по депозитам. Сложная финансовая ситуация может возникнуть вследствие несбалансированности активов и пассивов банка, при которой он окажется перед фактом нехватки средств для исполнения собственных долговых обещаний.

Финансовые организации должны иметь отлаженную систему контроля за рисками, основанную на мониторинге и анализе большого количества показателей. Необходимо отметить, что, хотя Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и предусматривает выселение заемщика в случае невыполнения им своих обязательств, подобная судебная практика развита слабо. А это делает действительно ипотечные кредиты сверхрискованными для банка. Поэтому российские кредиторы чаще всего предлагают некий аналог ипотеки: договоры «продажи жилья в аренду» или «аренды с правом выкупа».

Риски при ипотеке для заемщиков

Риски для заемщиков при ипотеке  связаны как с объектом, под  который получен кредит, так и  с условиями выплаты кредитных  платежей. Одним из наиболее распространенных является процентный риск, связанный с таким изменением ставки, при котором заемщику приходится тратить на выплаты значительно большую часть своего дохода, чем изначально планировалось.               

Однако, существует риск изменения процентных ставок и в обратную сторону. Эта ситуация выгодна для заемщика, но ставит в более уязвимое положение кредитующую финансовую организацию. В случае кредита с плавающей ставкой, лучше остановить выбор на том договоре, где оговаривается ее верхний и нижний пределы.

Если кредит выдан в иностранной  валюте, а доход заемщик получает в рублях, то изменение курса может  привести к существенному увеличению доли платежей по кредиту в общем  доходе. Подобное развитие ситуации закладывается  в валютном риске. Полностью убрать его можно только в том случае, если кредит берется в той же валюте, в которой заемщик получает основной доход.

Рыночный риск возникает при существенном понижении цен на недвижимость. В итоге заемщик продолжает выплачивать сумму, заметно превышающую актуальную цену квартиры или другого объекта залога. В случае же перехода недвижимости в распоряжение банка, тот не сможет выручить за нее средства, необходимые для покрытия понесенных затрат. Правильная оценка стоимости объекта ипотечного залога позволяет снизить риски для всех участников сделки, и взвешено подойти к определению суммы кредита и размера первоначального взноса. Оценивая рыночный риск ипотеки, следует иметь в виду, что, на фоне небольших доходов населения, во многих регионах России цены на жилье существенно завышены. Это таит в себе опасность резких изменений на рынке недвижимости.

Имущественные риски – связаны с изменением состояния (повреждением) объекта залога или утратой права собственности на него. В случае возникновения подобной ситуации, долговые обязательства заемщика не исчезают, и он должен погашать их даже при потере недвижимости. Защитой от рисков данной категории служит страхование недвижимости и титула (права собственности на недвижимость).