Ипотечный кредит

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

     Актуальность темы исследования. В  наше время в России одной из первоочередных задач общественно-финансового становления стоит задача формирования рынка легкодоступной недвижимости при помощи создания  условий для роста платежеспособного спроса народонаселения на недвижимость, и роста размеров жилищного строительства.      

 В соответствии с оценками  Госстроя и итогами разных  социологических исследований, в  России до 80% народонаселения испытывает необходимость в улучшении жилищных  условий,  примерно 27% народонаселения живет в неблагоустроенных квартирах и около 2% – в квартирах, которые находятся в аварийном состоянии. Главной причиной этого является низкий уровень жизни народонаселения и ограничение объемов строительства жилья.      

 Создание условий, которые способствуют увеличению доступности жилища и расширению платежеспособного спроса народонаселения на жилище, непосредственно соединено с развитием и расширением системы долговременного ипотечного жилищного кредитования. Выстраиваемая  на данном этапе система ипотечного жилищного кредитования обязана соответствовать потребностям всех участников  жилищного рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и возможных заемщиков, потому принципиальным вопросом считается создание модели ипотечного кредитования,  которая будет основанием для становления и развития ипотечных взаимоотношений в будущем.     

Невзирая  на огромную  численность трудов посвященных вопросам кредитования в  отечественной практике не сформировалось единого мнения относительно действенной модели ипотечного кредитования в РФ.     

Целью представленной работы  является исследование состояния системы ипотечного жилищного кредитования в РФ на современном этапе, обнаружение главных проблем, тормозящих  ее развитие на современном этапе и возможных путей их решения.     

Названная цель обусловила постановку таких задач:    

- рассмотреть аспекты организации ипотечного кредитования в РФ;    

- провести анализ рынка и рассмотреть программы ипотечного кредитования.      

- рассмотреть  проблемы ипотечного  кредитования в РФ и  возможные 

 пути их решения;     

Объектом  исследования является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования России.     

Предметом исследования вопросы формирования и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.     

Эмпирической  базой исследования послужили Федеральные законы, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.     

В работе использован системно-структурный  подход к анализу объектов исследования, раскрытию характеристик субъектов  ипотечного кредитования, специфики  их развития и взаимоотношений в  конкретных экономических условиях.     

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в возможности использования сделанных в нем выводов и предложений при создании моделей ипотечного жилищного кредитования в регионах.  
  
  
  
  
  

 

1 Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

1.1 Понятие ипотечного кредитования и особенности его применения в современной России      

 Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.      

Ипотека - это обеспечение обязательства  недвижимым имуществом, при котором  залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.      

Расширение  операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.     

Ключевыми условиями для привлечения кредитных  ресурсов в сферу долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной  экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств. 

 Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах и является необходимой программой, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные  кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.      

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств  в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств, служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья. 
  Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.     

Выплата процентов и погашение кредита  определяются договором.     

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.     

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку  помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.      

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность  отстаивания своих прав.      

В случае если заемщик не в состоянии  возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.  
      Для России ипотечное кредитование является достаточно молодой услугой, но всё же она постоянно развивается и завоевывает все большую популярность. Недостатками ипотеки в России является отсутствие полной необходимой законодатель базы, высокие годовые проценты по кредиту и отсутствие у экспертов единого мнения относительно дальнейшего развития этого вида бизнеса. Однако в России уже появились и учреждения оказывающие услуги по ипотеке и потребители таких услуг.     

На  данный момент в России только заложено законодательство по ипотечному кредитованию. Необходимо провести еще много работ  по совершенствованию законодательной  базы, устранению недочетов и принятию новых законов. Сейчас заемщик может руководствоваться такими законами как: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Закон об акционерных обществах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Гражданский кодекс», «Налоговый кодекс».     

Законодатели, разрабатывая новые законы, должны делать упор на то, чтобы максимально обезопасить как банки, так и заемщиков, а так же проработать вопросы привлечения финансовых ресурсов в данный вид бизнеса. Решение законодательных вопросов ипотечного кредитования просто необходимо, им занимаются такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Центробанк.

1.2 Типология ипотечного  кредитования

 

      Все ипотечные кредиты в зависимости от того, каким образом погашается основной долг, и выплачиваются проценты, базируются на двух базовых типах:     

- ипотечные кредиты  с первоочередной выплатой процентов  и одноразовым погашением основной  суммы кредита; ипотечные кредиты  с постепенным погашением долга  за счет периодических выплат («самопогашающаяся ссуда»).     

На  основе этих двух основных типов может  существовать довольно много конкретных разновидностей ипотечных кредитов:     

- с равномерными выплатами  – заемщик выплачивает периодически  равную сумму в течение всего  срока кредита, при этом одна  часть, постепенно уменьшающаяся, направляется  на выплату процентов, другая  – постепенно увеличивающаяся, засчитывается  как возврат основной суммы  кредита; с линейным погашением  кредита – заемщик погашает  основную сумму равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижаются со снижением суммы основного долга; с возрастающей суммой выплат в счет погашения основной суммы кредита – выплаты увеличиваются во времени т.е. фактически суммы, невыплаченные в первые годы, присоединяются к последующим платежам; с периодически возобновляемой суммой кредита (ролл-оверная (перекатывающаяся) ипотека) – займы с первоочередной выплатой процентов (или с частичным погашением основной суммы долга), возобновляемые на оставшуюся сумму по истечении определенного срока.     

Все эти разновидности позволяют учесть особенности конкретного заемщика, уровень и потенциальную динамику его доходов, выбрать тот вариант разрешения противоречия между доходами заемщиков и ценой недвижимости, который более применим для данного случая.     

Различают два вида «участвующих» ипотек:     

- ипотека, в которой  кредитор участвует в части  превышения продажной цены над  покупной ценой; ипотека, при которой  кредитор участвует в части  операционного дохода.     

Ипотека, в которой кредитор получает часть  превышения продажной цены над ценой приобретения: по условиям данного ипотечного кредита заемщик получает кредит по ставке ниже рыночной; в компенсацию же кредитор получает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения. Ставка процента и доля участия кредитора оговариваются в специальном соглашении.     

Доля  кредитора в превышении принимает  форму «условного» процента, т.е. реализуется на некотором заранее  оговоренном этапе жизни проекта, при продаже объекта либо при  рефинансировании.  
    Обычно  максимальный срок подобного соглашения – 10 лет, хотя проценты могут выплачиваться исходя и из 40-летнего кредита. По истечении 10 лет объект рефинансируется, более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект.      

Схема является выгодной для кредитора, потому что представляет собой некоторую страховку против непредвиденной инфляции. Главная привлекательная черта для заемщика – это снижение процентной ставки, которая представляет собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости.     

Ипотека, при которой кредитор получает право  на часть операционного дохода, используется, как правило, в случаях финансирования доходной недвижимости.     

Для заемщика эта схема выгодна тем, что снижает ставку процента по кредиту, залог с фиксированной ставкой процента.  
  
  
  
  
  
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Анализ рынка  и современных программ ипотечного кредитования

2.1 Тенденции ипотечного  рынка в 2011 году      

В I полугодии 2011 года банки наперебой предлагали  новые продукты и услуги, поражая всех своей «щедростью». В Сбербанке стартовала акция «888», в рамках которой была установлена рекордно низкая процентная ставка - 8% в рублях, кредит выдается на 8 лет, заявка рассматривается за 8 дней. Банк «Московское Ипотечное Агентство» также вывел на рынок уникальную услугу: ипотечный кредит по программе «Выкуп комнат и долей». Кредит предоставляется владельцам доли или комнаты, которые хотят выкупить квартиру целиком и стать её единственным собственником. Алтайэнергобанк и Росевробанк представили программы с первоначальным взносом 0%. Сейчас без первоначального взноса можно купить квартиры в жилых комплексах Бутово Парк, Солнцево-Парк и Катюшки, процентная ставка – от 14% в рублях на период строительства.