Ипотечный кредит

«На рынке ипотеки I полугодие 2011 года было на редкость богатым  на события, - говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. - В течение  полугода банки словно соревновались  друг с другом, стараясь опередить других и сделать ипотеку самой доступной. Они снижали процентные ставки и размер первоначального взноса, увеличивали сроки и размеры кредита, отменяли единовременные комиссии за его выдачу. На рынок вышли новые банковские продукты и услуги, по всем регионам России выросли объемы ипотечного кредитования, и сократилась доля просроченных кредитов. Однако если изучить рынок глубже, то можно заметить, что всё далеко не так радужно, как кажется на первый взгляд. Например, по данным АИЖК, доля просроченных кредитов снижается. Но на самом деле это всего лишь игра цифр, просрочек вовсе не стало меньше - просто суммарный объем выдаваемых кредитов быстро растет, и на этом фоне доля просроченных кредитов сокращается. К тому же, по данным АИЖК среди «плохих» кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней и на 1,3% - доля с просрочкой свыше 180 дней».     

Банки наперебой  рекламируют новые программы  по низким ставкам и привлекательным  условиям, но на деле получить их могут  далеко не все желающие. Например, нашумевшая программа Сбербанка «888» распространяется только на клиентов, готовых получить кредит сроком не более 8 лет. К тому же для получения заманчивой процентной ставки нужно заплатить 50% и более от стоимости квартиры - людей с такими «способностями» не так много.      

«Таким образом, шквал  позитивных новостей на деле оказывается  лишь маркетинговым инструментом продвижения  новых программ и услуг на рынок», - продолжает Роман Строилов.     

При этом есть все  основания полагать, что очень скоро данный тренд изменится. Не стоит забывать, что Центробанк с января по июнь уже дважды увеличивал ставку рефинансирования: в феврале показатель поднялся с 7,75% до 8%, а в апреле - до 8,25%. До этого периода в течение почти двух лет ставка рефинансирования только снижалась, опустившись с 13% до 7,75%.     

Еще одна показательная  новость: в марте 2011 года Центробанк разработал поправки к инструкции N 110 "Об обязательных нормативах банков. Рабочая версия поправок предписывает установить повышенный коэффициент риска 1,5 для крупных ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. Если поправки будут приняты, то это резко снизит объемы элитной ипотеки. «Все эти обстоятельства дают основания предполагать, что период всеобщей эйфории на рынке ипотеки скоро закончится, на смену посткризисному восстановлению рынка придет период стабилизации: процентные ставки перестанут снижаться, а по результатам II полугодия 2011 года повысятся в среднем до 12,5%», -     

Кроме того, продолжается вымывание из российской банковской системы некогда сильных игроков рынка ипотеки, таких как Альфа Банк. На текущий момент мы наблюдаем конкуренцию лишь между АИЖК, Сбербанком, и ВТБ24. Причем с переменным успехом то АИЖК, то Сбербанк заявляют о новых рекордах, ВТБ24 также держит темп но, как правило, с отставанием на пару месяцев. Буквально на этой неделе АИЖК сообщило о новом снижении ставок - до 7,9% в рублях.

Как показывает отечественная практика, наибольший объем ипотечных ссуд банки выдают в последних кварталах года. Такая динамика прослеживалась в 2008, 2009, 2010 и, наконец в 2011 гг. За первые три месяца 2011 года банками нашей страны было выдано жилищных ссуд на сумму 104,9 млрд.  руб. за второй квартал – на сумму 168,07 млрд. руб., за третий – 194,39 млрд. руб., и за четвертый квартал – 245,6 млрд. руб.

2.2 Рынок ипотечного кредитования  в России на 2011-2012 год

2 На протяжении всего периода 2011 года рынок ипотечного кредитования в России продолжил свое развитие. Лидирующие позиции по объемам выдачи ссуд на приобретение жилья стабильно занимают такие банки, как Сбербанк России, Банк ВТБ24, Газпромбанк и Дельтакредит.

.  Так, в течение 2011 года  объем выданных Сбербанком ипотечных кредитов составил 320 712 млн. руб. Следующим за ним в рейтинге банков по финансированию покупки жилья населением стоит ВТБ 24. За предыдущий год величина ипотечных активов данной кредитной организации составила 80 382 млн. руб. На третьем месте по величине выдаваемых ипотечных кредитов в 2011г. стоял Газпромбанк. Его сотрудниками за период с января по декабрь 2011г. было выдано 45 690 млн. руб. жилищных ссуд.

.  Для того чтобы сравнить результаты ипотечной деятельности банков за 2011-2010 гг. обратимся к нижеприведенной таблице:

Отдельно стоит выделить результаты деятельности АИЖК, выдавшего за предыдущий год 51 336 млн. руб. жилищных ссуд. Его доля в общем объеме выданных ипотечных кредитов (713 млрд. руб.) в 2011 году составила 7,2%.

3 Проблемы и перспективы ипотечного  кредитования на современном  этапе

3.1 Характеристика кредитных рисков     

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками и непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск.     

Риск  процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в  основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам. Таким образом, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, "связанными", притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо привязанными, в основном, в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).     

Риск процентной ставки можно рассматривать  как часть риска неликвидности (ликвидности). Это взаимозависимые  риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной амортизации, при применении рискованных ставок в больших объемах, большой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, большом объеме кратковременных депозитов. Таким образом, даже при смене краткосрочных депозитов на среднесрочные риск процентной ставки будет уменьшаться. Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все риски и их влияние друг на друга, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском обычно обратно пропорциональная.  
     Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также невозможно, так  как в таком случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизация всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создания новых эффективных технологий, объединения этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования. При этом важную роль начинает играть объединение мелких банков в крупные. Естественно, что процентная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их спросом), а также прибылью банка. Однако жесткие непосильные кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования государством финансовой системы (особенно необходимые в отдельные экономические периоды), устанавливали своего рода "потолки" ростовщичества. В США Федеральное правительство избегало прямо устанавливать "потолки" ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами устанавливают верхний предел процентной ставки, которая может быть применена кредитором. Установка кредитным институтом ставки выше принятой попадает под нарушение закона и штрафные санкции. 

Кредитный риск - это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.      

Существует  целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогам. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.     

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение  заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70 процентов. В Германии этот процент составляет 50-60 процентов, в США - 75 процентов. Остальные 25-40 процентов стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.      

Доходы  заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть.  
  В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 процентов и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85-90 процентов стоимости заложенной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного долга). Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

    Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения  и снятия рисков, так как все  стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.