Методика управления кредитными рисками

Для получения  ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, дополнительно должны быть представлены следующие документы:

- свидетельства  о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельные участки;

- документ о  территориальных границах земельного  участка (план участка), выданный  Комитетом по земельным ресурсам  и землеустройству; 

- справка из  Комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии арестов на закладываемое залогодателем имущество;

- заключение  независимой профессиональной оценочной  компании (фирмы) об оценке реальной  стоимости предмета ипотеки;

- договор со  страховой компании о страховании  объекта недвижимости;

- проект договора  ипотеки;

-другие документы,  являющиеся неотъемлемой частью  договора ипотеки.

При заключении договора об ипотеке залогодатель также  должен информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет  ипотеки. В частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет право  пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.

Банком тщательно  изучаются все предоставленные  документы . кроме оценки финансового  состояния заемщика особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет некоторые особенности.

В соответствии с Федеральным законом «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, затем он подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г. №122-ФЗ.  Она проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации права недвижимое имущества и сделок с ним (т. е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним отражаются в Едином государственном реестре  прав. Государственной регистрацией ипотеки занимается залогодатель. Проведенная  государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на этом договоре.

Права залогодержателя (т. е. банка) по обеспеченному ипотекой  кредитному договору и договору ипотеки  могут быть удостоверены закладной, являющейся ценной бумагой. Конкретно  она удостоверяет следующие права ее владельца: право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество, а также право на получение использования по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества (т. е. по кредитному договору), без представления других доказательств его осуществления. Обязательным по закладной лицами являются должники по обеспеченному ипотекой обязательству (в нашем случае – по кредитному договору) и залогодатель.

В соответствии с Федеральным законом «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ закладная (документ о залоге заемщиком недвижимого имущества) представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она предоставляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в данном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.

С согласия залогодержателя  залогодатель имеет право: передать предмет ипотеки другому лицу в собственность, аренду или временное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.

Закладная может  быть заложена путем ее передачи другому лицу в обеспечении обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  составление и выдача закладной  не допускаются, если предметом ипотеки  являются:

- предприятие  как имущественный комплекс;

- земельные  участки из состава земель  сельскохозяйственного назначения;

- леса;

- право аренды  выше перечисленного имущества.

Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  предусмотрено создание в стране тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных первичного и вторичного рынков закладных. В настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов и инвестиционный процесс, находиться в самом начале своего развития. Для его формирования нужна финансовая поддержка государства.

Как правило, кредитный  риск по ипотечным кредитам, связанный  с несоблюдением условий кредитного договора или мошенническими действиями реализуется гораздо реже по сравнению с кредитами, выданными под поручительство или без обеспечения. Именно поэтому по кредитам, выдаваемым под залог недвижимости, довольно низкая процентная ставка и продолжительный срок кредитования. В Алексинском отделении Сбербанка России №2631 доп.офис №045 доля ипотечных кредитов в общей сумме проблемной и невозможной по взысканию задолженности составляет 5%.

Таблица 3.3

Сведения о  состоянии ссудной задолженности Алексинского отделения Сбербанка России №2631 доп.офис №045 по состоянию на конец 2011 г.

№	Виды кредитов	Остаток ссудной  задолженности, тыс. руб.	Остаток просроченной ссудной задолженности, тыс. руб.
1.	Жилищные кредиты (ипотечные)	1184	34
2.	Кредиты на неотложные нужды	37985	127
3.	Автокредит	4835	529
4.	Прочие	1634	6
5.	Всего	45638	696

 

Если мы увеличим долю ипотечного кредитования при снижении кредитов на неотложные нужды, то риск невозврата, безусловно, снизится, но это банку не совсем выгодно, т. к. по кредитам на неотложные нужды доходы, в процентном отношении, на много выше.

Ипотечное кредитование, с точки зрения минимизации кредитного риска, бесспорно, является наиболее перспективным. Но не стоит забывать о цене кредита. В этом вопросе наиболее перспективным и дорогостоящим является кредитование под поручительство и  без обеспечения.

Чаще всего  риск невозврата ипотечных кредитов реализуется по причине потери (снижения) платежеспособности заемщиков, что является результатом оптимизации штатной численности предприятия – работодателя заемщиков. Реже реализуется кредитный риск, связанный с юридической стороной оформления ипотечной сделки. Примером может служить отсутствие согласия супругов на залог или оспоренное право собственности на заложенное имущество. Следует отметить, что обратить взыскание на заложенное имущество в судебном порядке не всегда просто. Если это квартира или жилой дом, то там часто зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи.

Реализацию кредитного риска связанного с потерей трудоспособности заемщика предотвратить и просчитать достаточно сложно, поскольку это связано с общеэкономической ситуацией.

Для предотвращения риска, связанных с юридической  стороной оформления ипотечной сделки необходимо исключить формальный подход при проверки полноты и подлинности предоставленных документов на закладываемый объект недвижимости.

 

 

Выводы по главе

 

С  целью минимизации  кредитного риска банки должны всесторонне  подходить к решению данного  вопроса, независимо от вида кредита.  Потому в кредитном портфеле коммерческого банка всегда присутствуют как более дешевые, но менее рискованные ипотечные кредиты,  так и более дорогие и менее обеспеченные потребительские кредиты.

Хотя добровольное кредитное страхование минимизирует риск невозврата кредита, в случае смерти заемщика оно не может свести кредитный риск к нулю в случае потери заемщика место работы или каких-то других жизненных ситуаций.

Не будем  забывать и о значимости работы юридического отдела банка при заключении кредитных договоров, а также простой интуиции кредитного инспектора.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В заключении хотелось бы еще раз подчеркнуть большое  практическое значение темы данной дипломной  работы.

Огромные неплатежи  в стране, в настоящее время, связаны с недооценкой моментов кредитных рисков, с нецивилизованным подходом банков в начале развития рыночных отношений к своей кредитной политике.

При рассмотрении экономического положения потенциального заемщика важны буквально все  моменты, иначе банк может понести огромные потери. Кредитным отделам банка необходимо постоянно учитывать, анализировать зарубежный и все возрастающий российский опыт.

Банковское  дело находится в процессе перемен. Стремясь повысить экономическую эффективность  и улучшить механизм распределения ресурсов, правительство предпринимает шаги в направлении создания в экономике атмосферы открытости, конкуренции и рыночной дисциплины. Для того, чтобы выжить и добиться процветания, банкиры должны отбросить свои бюрократические традиции и превратиться в предпринимателей, реагирующих и приспосабливающихся к рыночной экономике.

Принципы прямого  государственного управления банковской системой также должны измениться. В большинстве стран государство  должно создать правовую, регулятивную и политическую среду для надежного банковского дела.

Финансовая  либерализация, ужесточение конкуренции  и диверсификация ставят перед банками  новые проблемы и способствуют возникновению  новых рисков. Без выработки новых  способов управления, банки могут  оказаться в кризисе, что и происходит со многими банками в России.

На конкурентном рынке банки нуждаются в автономии для определения своей роли и стратегии и независимости в своей кредитной и управленческой политике.

Управление  часто определяют как искусство, не поддающееся определению и воплощенному в практике. Банковские аналитики часто принимают блестящие характеристики руководящего состава за признаки хорошего управления. Это важно, но вовсе не является надежным критерием лидерства и видения перспективы, качества управления, способности контролировать риск, качества персонала или финансовых перспектив.

Хотя очень  трудно дать точное определение хорошего управления, можно выделить несколько  моментов, которые позволяют оценить  качество управления. Для успеха в  любом деле требуется лидерство и компетентность в стратегическом анализе, планировании, выработке политики и в управленческих функциях, внутренне присущих данному делу. Банки не являются исключением.

Цель минимизации  рисков заключается в том, чтобы  максимизировать стоимость конкретного учреждения, которая определяется прибыльностью и степенью риска. Управление рисками часто связывают с управлением финансами. Хотя функция управления финансами не отвечает исключительно за управление всеми рисками, она играет центральную роль в определении, установлении объема, отслеживании и планировании эффективного управления рисков.

Каждый элемент  риска требует конкретной политики и характеристики параметров риска, вырабатываемых совместно директорами  и управление банка. Ключевой задачей является балансирование, при этом не обязательно уравнение, этих взаимозависимых элементов риска. Полное равновесие здесь невозможно, поскольку действия, предпринимаемые для снижения одних рисков, могут увеличить другие.

Цели и задачи стратегии минимизации рисков в большой степени определяются постоянно изменяющейся внешней экономической средой, в которой приходится работать банку. Основными признаками изменения внешней среды в банковском деле России в последние годы являются: нарастание инфляции, рост количества банков и их филиалов; регулирование условий конкуренции между банками со стороны Центрального банка и других государственных органов; перераспределение рисков между банками при участии Центрального банка; расширение денежного и кредитного рынков; появление новых (нетрадиционных) видов банковских услуг; усиление конкуренции между банками, случаи поглощения крупными банками мелких конкурентов; увеличение потребности в кредитных ресурсах в результате изменения технологий; роста потребности предприятий в оборотном капитале и изменения структуры финансирования в сторону уменьшения банковской доли собственного капитала клиентов банка; учащение банкротств в сфере мелкого и среднего бизнеса с одновременным отклонением от исполнения требований кредиторов; отсутствие действенных гарантий по возврату кредита.