Методы оценки земли

4 этап. Вычет затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой 
для расчета предполагаемой выручки от продажи является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения 
продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из 
цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение,   включая  затраты  на  продажу  и  предпринимательскую: * прибыль.

 5 этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Наконец, для  земель поселений оценка может проводиться  исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Комментарий к Статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации

(под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова) Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 г. 

Статья 66. Оценка земли

 

1. ЗК 1991 г. не регулировал  правила оценки земли, определяя  лишь, что цена, по которой земельные  участки продаются гражданам  местными Советами, устанавливается  законодательными актами России  и входящих в ее состав республик  (ст. 48).

В комментируемой статье названы два вида стоимости земельных участков (рыночная и кадастровая), каждая из которых используется в целях, определенных законодательством. Так, согласно п. 5 ст. 65 Кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом и федеральными законами.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности"*(254), принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации.

ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Для целей ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать  исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен  на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется ФЗ "Об оценочной деятельности" (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или  муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют  право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных ФЗ "Об оценочной деятельности".

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным  и не зависит от установленного законодательством  Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации.

Согласно ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами  оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении  спора о стоимости объекта  оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных  контрактов и разделе имущества  разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора  о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном  законодательством Российской Федерации  изъятии имущества у собственников  для государственных или муниципальных  нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью  уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных ФЗ от 27.02.2003 г. "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"*(256).

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор  между оценщиком и заказчиком. Таким договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе  повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в  выборе оценщика. Расходы, связанные  с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Обязательные требования к договору между оценщиком и  заказчиком установлены в ст. 10 ФЗ "Об оценочной деятельности". Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать: основания заключения договора; вид  объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии  у оценщика лицензии на осуществление  оценочной деятельности с указанием  порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как  единичного объекта оценки, так и  ряда объектов оценки должен содержать  точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком  с лицом, уполномоченным собственником  на совершение сделки с объектами  оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Надлежащим исполнением  оценщиком своих обязанностей, возложенных  на него договором, являются своевременное  составление в письменной форме  и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер  отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также  содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных  видов объектов оценки законодательством  Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 ФЗ "Об оценочной деятельности" и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены ФЗ "Об оценочной деятельности", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора  о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.