Методы оценки земли

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны  совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 20 ФЗ "Об оценочной деятельности" стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством РФ в соответствии с законодательством Российской Федерации. В настоящее время при определении рыночной стоимости объектов оценки используются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки"*(257). На основании постановления N 519 были разработаны Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков*(258).

2. Порядок проведения  государственной кадастровой оценки  земель всех категорий на территории  Российской Федерации для целей  налогообложения и иных целей,  установленных законом, в настоящее  время определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"*(259).

Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

При государственной  кадастровой оценке земель принимаются  во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования  землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Государственная кадастровая  оценка земель основывается на классификации  земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая  оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий вне  черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая  оценка иных категорий земель вне  черты городских и сельских поселений  осуществляется на основе капитализации  расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной  кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. Правила оформления кадастрового плана территории для расчета кадастровой стоимости земельных участков были утверждены Росземкадастром 05.03.2004 г.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается  кадастровая стоимость единицы  площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой  оценки земель вносятся в государственный  земельный кадастр.

Методические и нормативно-технические  документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Например, приказами Росземкадастра были утверждены: Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений*(260); Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации*(261); Методика государственной кадастровой оценки земель поселений*(262); Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения*(263).

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает изъятие из общего правила п. 2 ст. 66 Кодекса. Для установления кадастровой стоимости земельного участка в случае определения его рыночной стоимости эта рыночная стоимость является базовой оценочной величиной, в процентах от которой устанавливается кадастровая стоимость такого участка.

 

Приказ  Минэкономразвития РФ от 23 июня 2005 г. N 138

"Об  утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов"

 

В целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 35, ст. 4326) приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов.

 

Министр  Г.O. Греф

 

 

Методические  рекомендации

по  государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов

(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 23 июня 2005 г. N 138)

 

 

1. Основные  положения

 

1.1. Методические рекомендации  по государственной кадастровой  оценке земель особо охраняемых территорий и объектов (далее - Методические рекомендации) применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков следующих видов использования земель в составе земель особо охраняемых территорий и объектов:

- земли рекреационного  назначения (за исключением земель, указанных в п 1.2. Методических рекомендаций);

- земли лечебно-оздоровительных  местностей и курортов.

1.2. Методические рекомендации  не применяются для определения  кадастровой стоимости земельных  участков следующих видов использования земель в составе земель особоохраняемых территорий и объектов:

- земли особо охраняемых  природных территорий (за исключением  земель в составе земель лечебно-оздоровительных  местностей и курортов);

- земли природоохранного  назначения;

- земли пригородных зеленых зон;

- земли историко-культурного  назначения;

- земельные участки,  на которых находятся учебно-туристические  тропы, трассы;

- особо ценные земли.

1.3. В случаях определения  рыночной стоимости земельных  участков в составе земель  особо охраняемых территорий и объектов в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.

2. Определение  кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов

 

2.1. Определение кадастровой  стоимости земельных участков  в составе земель особо охраняемых  территорий и объектов (далее  - земельных участков) осуществляется  в следующем порядке:

- определение перечня земельных участков;

- кластеризация земельных  участков;

- определение эталонного  земельного участка для каждого  из кластеров земельных участков;

- определение рыночной  стоимости эталонных земельных  участков;

- определение кадастровой  стоимости земельных участков.

2.2. Кластеризация земельных  участков проводится на уровне  субъекта Российской Федерации  и предполагает следующую последовательность  действий:

- определение перечня  факторов кластеризации земельных  участков на уровне субъекта  Российской Федерации;

- объединение земельных  участков, отнесенных ко второй  группе, в кластеры на основе  схожести их характеристик, определенных  в разрезе факторов кластеризации.

2.3. Определение для  каждого из кластеров земельных  участков земельного участка, обладающего в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в кластер (эталонного земельного участка). При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся ("обычные") характеристики земельного участка.

Эталонный земельный  участок может быть как реально  существующим в кластере, так и  гипотетическим.

2.4. Определение рыночной  стоимости эталонных земельных  участков для кластеров земельных  участков осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков*).

2.5. Определение кадастровой  стоимости земельных участков  для каждого кластера осуществляется  путем корректировки рыночной  стоимости эталонного земельного  участка соответствующего кластера  по аналогии с пунктом 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

 

______________________________

* Методические рекомендации  по определению рыночной стоимости  земельных участков признаны  не нуждающимися в государственной  регистрации письмом Минюста России от 15 апреля 2002 г. N 07/3593ЮД.

 

Заключение

 

В данной работе на тему «Методы оценки земли» было рассмотрено  следующее:

- земля как  объект  экономической оценки;

- доходный подход к  оценке земельных участков (метод  прямой капитализации, капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для земли);

- сравнительный подход  к оценке земельных участков (метод  сравнения продаж (способы типичного  участка  и единицы сравнения), метод персонала);

- затратный подход  к оценке земельных участков (метод изъятия, метод определения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).

Каждый из рассмотренных  выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники  для получения информации.

При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж, то источником информации будут являться банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов.

В условиях рынка недвижимости все три подхода при использовании  достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше методам оценки земли могут и не совпадать.

Список используемой литературы

 

1.  Антикризисное управление: Учебник. – 2-е изд., доп. и  перераб. / под ред. Э.М. Короткова. – М.: ИНФРА-М, 2005.

 

2. Оценка недвижимости  и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ», 2003.

 

3. Финансы предприятия:  Учебник. 4-е издание, перераб.  и доп. – М., Издательско-торговая  корпорация «Дашков и Ко», 2004.

 

4. Справочно-правовая  система «Гарант»