Механизм ипотечного жилищного кредитования физических лиц

Ипотечные ссуды владельцам недвижимости предоставляются как  обычными, так и специализированными  ипотечными банками. В процессе ипотечного кредитования производится анализ состояния  эффективности использования кредита. Анализ производится как традиционный способом, так и с использованием финансовых коэффициентов, включающий коэффициент ипотечной задолженности  и ипотечной постоянной (Приложение 2) [16,с194].

Платежи по ипотекам бывают 2 типов:

• Аннуитетные - равномерно выплачивается и долг, и процент;
• Шаровые - равномерно выплачивается процент, а долг погашается единовременно [13,с136].

Для успешного становления  и развития системы ипотечного кредитования важное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечных рынок. Только при взаимодействии всех элементов системы представленной в Приложении 1, появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредитов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования [7,с212].

В настоящее время основной сферой использования ипотечных  кредитов во всех странах является финансирование покупки жилья.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что ипотечное  жилищное кредитование -это процесс предоставления денежных средств на покупку жилья, под залог приобретаемого имущества. Ипотечное кредитование относится к активным операциям банка. Объектом ипотечного жилищного кредитования является приобретаемое жилье, субъектом выступают кредитные организации, коммерческие банки, и ипотечные банки. Поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков, то вследствие этого ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности.

 

1.2. Особенности  ипотечного жилищного кредитования физических лиц

 

В Федеральном Законе «Об  ипотеке» от 16.07.98г ипотека и залог  имущества практически рассматривается  как синонимы, т.е. термин «ипотека»  применяется как залог недвижимости, а термин «ипотечный кредит»- как  ссуда, выдаваемая под обеспечение  таких залогов [1].

Наличие кредитного договора, договора залога и закладной является необходимым атрибутом ипотечного кредитования.

Договор об ипотеке и кредитный  договор фактически представляет собой  долговременную, рассчитанную часто  намного лет программу согласованных  усилий договаривающихся сторон по удовлетворению взаимовыгодных интересов. Для банка - кредитора это долгосрочное получение  дохода на ссуженные деньги и их возвратностью, гарантированная таким  надежным обеспечением, как недвижимость. Для заемщика это зачастую единственная возможность получить долгосрочный инвестиционный кредит. Особое значение ипотечное кредитование как источник инвестиций в решение жилищной проблемы в стране [18,с173].

Основные участники ипотечного жилищного кредитования:

Заемщик. Физическое и юридическое лицо, обратившееся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилья.

Кредиторы. Банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие  ипотечные кредиты заемщикам  на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.

Продавцы жилья. Физические или юридические лица, продающие  собственное жилье или жилье  принадлежащее другим юридическим  и физическим лицам по их поручению.

Риэлтерские организации. Лицензированные  продавцы жилья, осуществляющие продажу  жилья по поручению других участников рынка из собственных жилищных фондов, а так же участвующие в организации  и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание  [15,с497].

Страховые компании.  Лицензированные  страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценочные агентства. Лицензированные  страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом  залога при ипотеке

Операторы вторичного ипотечного рынка. Юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных  кредиторов и выпускающие на их основании  ценные бумаги.

Инвесторы. Юридические и  физические лиц, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного рынка (в  основном институциональные инвесторы  – пенсионные фонды, страховые компании).

Правительство. Регулируют первичный и вторичный ипотечные  рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует  в управлении операторов вторичного ипотечного рынка [18,с173].

Схема ипотечного жилищного  кредитования четко определяет взаимоотношения всех участников ипотечного кредитования широко применяется за рубежом. 

Ипотечный жилищный рынок  имеет двухуровневый характер, причем на каждом из них, благодаря специфике  ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому  в соответствии с ними ипотечный  жилищный рынок принято делить на первичный и вторичный рынок. Реализация экономических интересов  участников ипотечных отношений, по существу, происходит на первичном  ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств,  предоставляют кредиторам в залог недвижимого имущества [13,с136].

Первичный рынок определяет взаимодействия заемщика и банка, а  его инструментами является собственно ипотечные кредиты.

Имущество, на которое установлена  ипотека, остается во владении и использовании  залогодателя, т.е. должника. В ипотечном  договоре предусматриваются различные  варианты взаимоотношений между  залогодержателем и залогодателем. Так, соглашение может быть установлено  право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор  может предусматривать значительную свободу действий законодателя; возможность  отчуждения заложенного имущества  с переводом на приобретателя  долга по обязательству, сдача его  в аренду, обременение его новыми долгами [10,с440].

Вторичный рынок ипотечных  жилищных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной  системы за счет трансформации персонифицированных  прав по кредитным обязательствам и  договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Цепочка банк –  посредник  – инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами  которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Ипотека представляет собой  залог недвижимого имущества. Законом  об ипотеке установлено два вида ипотеки:

• Ипотека в силу закона
• Ипотека по договору [1].

Разделение указанных  видов ипотеки чрезвычайно важно  не только с позиции соблюдении требований действующего гражданского законодательства, и в частности таких законодательных  актов, как Закон «Об ипотеки» и Закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество, и сделок с ним», но и с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества. 

В силу закона ипотека как  обременение имущества возникает  с момента государственной регистрации  права собственности на это имущество, если иное не установлено законом.

По действующему в России гражданскому законодательству ипотека  в силу закона всегда возникает при  передаче недвижимого имущества  [10,с441].

Ипотека в силу закона возникает  так же в случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, принудительно  изымается государством у собственника, и собственнику предоставляется  равноценное имущество.

Ипотека в силу закона может  возникать при приобретении жилых  домов и квартир за счет кредита  банка и иной кредитной организации.

Следует подчеркнуть, что  ипотека  в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита  банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли – продажи (стонами  являются: продавец, покупатель, банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением  юстиции без предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной  регистрации. Государственная регистрация  ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной  регистрацией  прав собственности  лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке  в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Ипотека по договору – залог  недвижимого имущества, возникающий  на основании договора, заключенного между сторонами.

По договору об ипотеке  одна сторона- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости недвижимого имущества другой стороны-залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества  может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами [10,с443].

В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели - модель ипотечной компании и сберегательного вклада.

Модель ипотечного кредитования основана на ипотечных ценных бумагах  [7,с 213].

На Российском рынке обращаются:

–  Жилищные сертификаты – особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а так же на получение эмитентом по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Так же он удостоверяет внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течении установленного срока действия жилищного сертификата. 

– Облигации с ипотечным покрытием – обеспеченные залогом ипотечного покрытия ЦБ, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год. Эмиссия облигаций осуществляется только ипотечными агентами и кредитными организациями.

– Ипотечные сертификаты участия – принципиально иная, нежели предыдущие ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Банки выпускают ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат закладные по ипотеке [15,с498].

Закладная- документ о залоге заемщиком недвижимого имущества, дающий право первому кредитору или другому владельцу закладной продать недвижимость, указанной в закладной и обратить полученные деньги в погашение причитающихся ему долгов заемщика [18,с173].

Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам  выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников  на вторичном ипотечном рынке, в  роли которых выступают специализированные кредитные организации. В России это Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Основная функция этих организаций  заключается в скупке ипотечных  кредитов и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.

Модель сберегательного  банка основана на сберегательно-ссудном  принципе. Кредитор предоставляет ипотечный  кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течении определенного периода времени соответствующей суммы [7,с213].

Таким образом, наличие кредитного договора, договора залога и закладной является необходимым атрибутом ипотечного кредитования. Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. В силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено законом. Ипотека по договору – залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами. Ипотечный жилищный рынок имеет двухуровневый характер, первичный и вторичный. Первичный рынок определяет взаимодействия заемщика и банка, а его инструментами является собственно ипотечные кредиты. Вторичный рынок ипотечных жилищных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.