Механизм ипотечного жилищного кредитования физических лиц

1.3. Процесс   ипотечного жилищного кредитования  физических лиц 

В настоящее время основной сферой использования ипотечных кредитов во всех странах является финансирование покупки жилья.

Стандартная процедура получения  ипотечного кредита состоит из следующих  этапов:

1.Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условия предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор  свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит [8,с 493].

Сумма предоставляемого банком кредита обычно не должен превышать 10–15% стоимости приобретаемого имущества. Решение о предоставлении кредита  на приобретение жиля принимает  банк–  кредитор на основе кредитной заявки заемщиком. Помимо заявления на выдачу кредита банки требуют от физических лиц копии паспортов заемщика и поручителей, документы, необходимые для определения их платежеспособности и прочие документы по требованию банка [15,с493].

2.Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита. При этом учитывают доходы заемщика наличии собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Данная процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированны отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (процентную ставку, порядок погашения) [7,с213].

Общими критериями для  определения максимальной суммы  кредита и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступают  ежемесячные доходы семьи, которые  и определяют срок кредита ( на погашение кредита используют 35–55% дохода). Заемщик должен иметь постоянный источник доходов. В качестве документарно подтвержденного дохода банк рассматривает заработную плату по основному месту работы, по совместительству, по трудовым договорам, а так же процентные доходов по депозитам в банках и прочее [15,с494].

Способности заемщика выплачивать  ипотечный кредит банк оценивает  по четырем коэффициентам:

1. Отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту плательщика к доходам за тот же период, Кп/д. Коэффициент Кп/д показывает отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включающих только платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов, к среднемесячным доходам заемщика и равен соотношению ежемесячного аннуитентного платежа по ипотечному кредиту к ежемесячным совокупным чистым доходам заемщика с вычетом удержаний по подоходному налогу и взносов в Пенсионный фонд. Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по ипотечному кредиту в совокупных доходах заемщика исходя их установленных банком критериев. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита с точки зрения способности заемщика своевременно погашать кредит.

По коэффициентам Кп/д и Ко1/д устанавливают максимальное значение, выраженные в процентах. Коэффициенты Кж/д и Ко2/д рассчитывается для справочных целей и влияют на результаты андеррайтинга заемщика. Банк должен обеспечить андеррайтинг по кредиту в соответствии с указанными стандартами

2. Отношение ежемесячных жилищных расходов заемщика по приобретаемому имуществу и перечисленными в заявлении – анкете на ипотечный кредит, к ежемесячным доходам, т.е. Кж/д.
3. Отношение ежемесячных обязательств заемщика, в которые ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитентного платежа по кредита, к доходу заемщика за этот же период, Ко1/д размер ежемесячных обязательств заемщика не должен превышать 55% от его совокупного чистого дохода, однако увеличение этого коэффициента допусти на 5%.
4. Отношение общих ежемесячных обязательств к доходу заемщику за тот же период, т.е. Ко2/д. расчет данного коэффициента является обязательным элементом процедуры андеррайтинга заемщика. Максимальное значение данного коэффициента не устанавливается и расчетное значение коэффициента носит справочный характер.

По коэффициентам Кп/д и Ко1/д устанавливают максимальное значение, выраженные в процентах. Коэффициенты Кж/д и Ко2/д рассчитывается для справочных целей и влияют на результаты андеррайтинга заемщика. Банк должен обеспечить андеррайтинг по кредиту в соответствии с указанными стандартами [9,с340].

3.Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать жилье до момента обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик предварительный оговор купли– продажи жилого помещения, предусматривает преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а так же рассчитывается сумма кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик зная сумму кредита, рассчитанную кредитором,  может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом свой договор купли– продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

4.Оценка жилья– предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки его в кредит, оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор сопоставляет ее с размером выдаваемого кредита [8,с395].

Зарубежный опыт оценки стоимости  объектов недвижимости свидетельствует  о том, что наиболее близкой к  объективной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:

• Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод)
• Доходный метод или метод капитализации доходов
• Затратный метод или метод калькуляции

Первый метод основан  на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта  не должна превышать стоимости аналогичного объекта, явившегося ранее предметом  купли– продажи на рынке недвижимости. Данный метод включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В дальнейшем цены на объекты– аналоги корректируются с учетом параметров по которым объекты отличаются между собой. Откорректированные цены можно использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости объекта.

Второй метод оценки недвижимости –метод капитализации доходов- основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить доход в будущем.

 Третий метод- затратный или калькуляции- используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновляемых объектов недвижимости.

 Заключительным этапом  оценки объектов недвижимости  является сравнение оценок, полученных  тремя методами и сведение  полученных стоимостных оценок  к единой стоимость объекта. Последняя является основанием для кредитора принять решение о предоставлении ссуды [19,с163].

5. Заключение договора  купли-продажи квартиры. Этот договор  заключается между заемщиком  и продавцом жилья. В случае  положительного решения кредитор  заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. Это означает приобретение жилья заемщиком и переход но в залог кредитору по договору об ипотеке или по закладной [8,с396] .

 Договор об ипотеке  заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

 Договор об ипотеке  должен содержать:

1) наименование залогодателя  и места их нахождения 

2) название кредитного  договора или иного обязательства,  исполнения которого обеспечивается  данной закладной, с указанием  даты и места заключения договора

3) указание суммы основного  обязательства, обеспеченного ипотекой

4) указание сроков уплаты  сумм, обеспеченных ипотекой

5) описание закладываемого  недвижимого имущества и его  денежную оценку, место его нахождения

6) наименование документов, подтверждающих Права собственника  на закладываемое имущество

7) указание на то, что  закладываемое имущество не обременено  другими обязательствами 

8) подписи залогодателя  и залогодержателя 

9) наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку с указанием даты, места  регистрации; номер в едином  залоговом реестре [6,с16].

6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого имущества по договору купли- продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли- продажи.

7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика. Программа страхования, как правило включает в себя три договора: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхование права собственности на нее. Страхователями по договорам страхования является заемщик, первым выгодопреобретателем–кредитор [15,с495].

При принятии положительного результата о предоставлении кредита сотрудник банка предоставляет клиенту смету расходов по сделке. Примерная смета расходов заемщика по сделке:

• Комиссионные риэлтерской фирме
• Оценка предмета залога
• Получение документации по квартире
• Нотариальный сбор за регистрацию договора купли– продажи, залога
• Сбор за государственную регистрацию залога квартиры
• Страхование жизни заемщика
• Страхование квартиры
• Единовременные сборы банка за услуги предоставления кредит [8,с396].

При предоставлении кредита  на приобретение квартиры оформляются  следующие документы:

• Кредитный договор;
• Договор купли–продажи квартиры, приобретаемой за счет кредита;
• Договор залога;
• Свидетельство о государственной регистрации;
• Договор о комплексном ипотечном страховании;
• Экспертное заключение лицензионного оценщика;
• Нотариально удостоверенное обязательство заемщика и его членов семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;
• Договоры поручительства [14,с141].

Данная глава посвящена,  ипотечному жилищному кредитованию, его процессу. Ипотечный жилищный кредит это вид кредита, представляемый банками, специализирующихся на выдаче долгосрочных займов под залог основных средств или имущественного комплекса заемщика. Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Объектом ипотечного жилищного кредитования является приобретаемое жилье, субъектом выступают кредитные организации, коммерческие банки.

Процесс включает в себя семь этапов: предварительная квалификация (одобрение) заемщика, оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита, подбор квартиры, оценка жилья, заключение договора купли-продажи квартиры, проведение расчетов с продавцом жилого помещения, страхование предмета ипотеки, жизни заемщика. Все этапы последовательны и взаимосвязаны.

В настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.