Особенности формирования финансов жилищно-коммунального хозяйства

Доходы жилищного хозяйства

Доходы от эксплуатационной деятельности жилищного хозяйства  слагаются из следующих источников:

-квартирная плата;

-арендная плата за нежилые помещения;

-сбор с арендаторов;

-средства, получаемые от коммунальных предприятий на возмещение расходов по обслуживанию внутридомовых сетей;

-целевые сборы за коммунальные услуги;

-прочие доходы.

Размер квартирной платы  устанавливается в зависимости  от степени благоустройства и  качества жилья, а также территориального расположения дома.

Арендная плата взимается  за аренду нежилых помещений с  торговых, снабженческо-сбытовых, промышленных предприятий и других учреждений. Ставки дифференцированы в зависимости  от типа строения (каменное, деревянное, смешанное), от категории населенного  пункта (город, район и др.), от назначения помещения, характера деятельности арендатора. Сверх арендной платы  арендаторы вносят специальные сборы  на покрытие эксплуатационных расходов жилищного хозяйства. Размер этих взносов  определяется договором на аренду исходя из сметного уровня этих расходов домовладения на 1 м2 общей площади дома Средства, получаемые от коммунальных предприятий, идут на покрытие расходов по обслуживанию внутридомовых сетей коммунальных услуг (водопровод, канализация, электроснабжение). Размер этих поступлений определяется из фактических затрат на 1 м2 жилплощади, но не выше предельных норм, устанавливаемых  местными советами. К прочим доходам относятся: пени за просрочку квартплаты и арендной платы, арендная плата за жилые помещения, выручка от реализуемого имущества и металлолома и др.

В качестве источников средств, направляемых на компенсации (субсидии), могут быть ассигнования соответствующих  бюджетов, ресурсы предприятий, учреждений и организаций, часть доходов, получаемых от населения при повышении платежей за жилье и коммунальные услуги.

Граждане, сдавшие жилые  помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию по оплате жилья  и коммунальных услуг.

 

Основные фонды и оборотные  средства жилищного хозяйства

 

Жилищное хозяйство располагает  значительными основными фондами. К ним относятся здания и сооружения (жилые дома, котельные, хозяйственные  постройки и др.). На долю жилых  домов приходится более 90% стоимости  всех основных фондов.

В жилищном хозяйстве сосредоточена  почти пятая часть всех основных фондов страны. В составе непроизводственных основных фондов страны основные фонды  жилищного хозяйства занимают более 50%. Жилищное строительство осуществляется за счет: средств бюджета; средств  предприятий и организаций, имеющих  жилой фонд; средств населения  с привлечением долгосрочного банковского  кредита. Источниками финансирования капитального ремонта являются доходы от аренды, превышения доходов над  расходами по эксплуатации жилого фонда, за исключением оставляемых в  хозяйстве на прирост норматива  оборотных средств и бюджетных  ассигнований.

Для осуществления хозяйственной  деятельности жилищно-эксплуатационные организации, находящиеся на самостоятельном  балансе, располагают собственными оборотными средствами, которые подразделяются на нормируемые и ненормируемые.

Нормируемые оборотные средства:

-материалы для текущего ремонта и эксплуатации;

-малоценные и быстроизнашивающиеся предметы;

-расходы будущих периодов;

-расчеты с квартиросъемщиками;

        Ненормируемые оборотные средства:

-денежные средства в кассе и на расчетном счете;

-средства в расчетах (дебиторы).

            Источники формирования оборотных средств: собственные средства (прибыль подведомственных предприятий, превышение доходов над расходами по эксплуатации жилого фонда), устойчивые пассивы, ассигнования из бюджета. В устойчивых пассивах наряду с задолженностью по заработной плате учитываются авансы арендаторов по арендной плате, авансы арендаторов по взносам на покрытие расходов по эксплуатации жилого фонда, квартирная плата, вносимая авансом.

 

Наряду с собственными оборотными средствами жилищные организации  могут пользоваться краткосрочными кредитами банка.

       Норматив по материалам для текущего ремонта и эксплуатации жилищного фонда рассчитывается по двум самостоятельным группам материалов.

        В первую группу включаются основные материалы и запасные части для ремонта, по которым действуют типовые нормы расхода на укрупненную единицу, например на 1000 м 2 кровли, на 100 квартир и т.д., в натуральных величинах. На основе этих данных определяются необходимые минимальные запасы в натуральных единицах. Исходя из цены на единицу (включая транспортные расходы) и размера минимальных запасов, определяется норматив оборотных средств в денежном выражении.

Ко второй группе материалов относятся все остальные материалы, используемые для эксплуатации жилищного  фонда, норматив по которым устанавливается на основе среднего фактического остатка в предыдущем году за вычетом лишних и ненужных материалов.

Норматив оборотных средств  в расчетах с квартиросъемщиками устанавливается с учетом того, что  согласно ст. 56 жилищного кодекса  РФ квартиросъемщик обязан вносить  плату за квартиру и коммунальные услуги ежемесячно не позднее 10-го числа  следующего месяца. Поэтому норматив по данной статье оборотных средств  определяется исходя из 40-дневной задолженности  начисляемой квартирной платы./7/

Расходы будущих периодов, методы нормирования в жилищном хозяйстве  те же, что и в промышленности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Новые формы  и методы управления эксплуатацией жилищного фонда

 

 

Организация эксплуатации жилищного  фонда требует формирования эффективной  системы управления, позволяющей  обеспечить содержание жилья на требуемом  уровне. Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда  во многом зависит от формы собственности. В составе жилищного фонда  страны в последние годы значительно  повысилась доля частной собственности. Значительная часть этого фонда  приходится на приватизированные квартиры в многоэтажных домах, хотя подавляющее  большинство многоэтажных жилых  домов остается в муниципальной (или государственной, как в Санкт-Петербурге) собственности города. Поэтому фактически городской жилищный фонд продолжает оставаться доминирующим по сравнению  с домами других форм собственности, что требует от городских властей  громадных усилий и средств на его содержание и ремонт. Но при  существующей системе управления и  финансирования эксплуатации жилья  необходимых средств на эти цели в большинстве местных бюджетов просто нет. Отчисления из региональных и федерального бюджетов также явно недостаточны.

В результате городские органы власти должны самостоятельно организовать систему эксплуатации громадного массива  жилья и обеспечить ее эффективным  управлением в условиях крайнего дефицита ресурсов. Как показал практический опыт эксплуатации жилищного фонда, в течение многих лет и десятилетий  сделать это местному руководству  в подавляющем большинстве городов  страны не удается. Попытки повысить эффективность системы управления эксплуатацией жилищного фонда  в рамках жилищно-коммунальной реформы  также не привели пока к позитивным результатам.

Рассмотрим данную проблему более детально и наметим пути выхода из сложившейся ситуации.

Ведущей отраслью, обеспечивающей эксплуатацию жилищного фонда города, является жилищное хозяйство, которое  призвано выполнять комплекс работ  и услуг по содержанию и ремонту  жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до населения и других потребителей. Жилищное хозяйство ввиду преобладания городского жилищного фонда и сложившейся системы хозяйственных связей является, по существу, монополистом в области эксплуатации жилья со всеми вытекающими из этой ситуации негативными моментами для потребителей.

Основными участниками процесса эксплуатации жилищного фонда являются жилищно-эксплуатационные и ремонтные  организации, администрация города в лице соответствующих служб  и ведомств, а также жители городского жилищного фонда.

Жилищно-эксплуатационные и  ремонтные организации обеспечивают весь комплекс работ по техническому и санитарному содержанию жилья, его ремонту и модернизации. Более  крупные и объемные работы выполняются  специализированными строительными  и ремонтно-строительными предприятиями./3/

Однако в большинстве  городов страны, особенно крупных, уровень  развития жилищного хозяйства остается низким и не соответствует предъявляемым  требованиям; возложенные на него задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной мере влияет на снижение качества жизни населения.

Жилищное хозяйство испытывает значительные трудности, связанные  с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, низкой квалификацией кадров, недостаточной  проработанностью социально-экономических  и правовых основ деятельности жилищных организаций в части их взаимоотношений  с потребителями и органами власти.

Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами города, остается дотационным, а его  содержание ложится тяжелым бременем на городской бюджет.

Применяемый до сих пор  сугубо административный механизм регулирования  жилищной сферы, использование преимущественно  бюджетных источников финансирования, отсутствие экономической заинтересованности жилищно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности, нарушение нормальных экономических взаимоотношений с производителями работ и услуг привели к серьезным негативным последствиям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации, а жители так и не получили реальных рычагов воздействия на жилищную систему. Все это и определяет необходимость реформирования жилищной системы.

Схематично процесс управления жилищной сферой, характерный для  многих городов страны, представлен  на рис. 6.

 

Администрация города

Жилищная служба администрации  города

города

Жилищно-эксплуатационные и  ремонтно-строительные предприятия  и организации

 

Государственный и муниципальный  жилищный фонд города (муниципального образования)

Жилищный фонд в частной  и коллективной собственности

 

 

 

Рис. 6. «Схема административного управления процессом эксплуатации жилищного фонда города»./8/

 

Как видно из приведенной  схемы, данная система управления носит  административный характер. Она характеризуется  использованием преимущественно распорядительных рычагов управления, жестким централизованным характером взаимоотношений между  вышестоящими и нижестоящими звеньями управления и предприятиями, отсутствием  альтернативных форм управления и хозяйствования. В результате формируется система ведомственного монополизма, которая решает вопросы эксплуатации жилья, соблюдая ведомственные интересы.

Потребители в этой системе  не имеют голоса в решении своих  эксплуатационных проблем и могут  лишь воспользоваться правом жаловаться, причем без надежды на положительный  результат, так как контроль и  регулирование взаимоотношений  с потребителями переданы в руки жилищного ведомства. Справедливости ради отметим, что некоторые жители применяют особый рычаг воздействия  на жилищную систему – отказ от платы за проживание и коммунальные услуги. Но эта мера носит протестный характер и, как правило, не дает положительных  результатов ни для одной из сторон конфликта. В то же время ее распространение  имеет значительный негативный эффект, так как нарушает установившиеся взаимоотношения сторон и препятствует становлению нормальных экономических  взаимоотношений. Поэтому возникает  необходимость поиска новых форм и методов управления эксплуатационным процессом на четкой экономической  основе.

В соответствии с жилищной реформой, предлагают отказаться от ведомственного монополизма в жилищном хозяйстве  и перейти на альтернативную систему  целевого управления, основанную на сочетании  экономических, организационно-распорядительных и правовых методов.

В данной системе предусматривается  формирование конкурентных начал в  жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса (рис. 7).

 

 

 

 

  Администрация города

 

 

Управление компании

 

Служба заказчика администрации

 

Жилищно-эксплутационные  и

ремонтно-строительные предприятия и организации

Альтернативные жилищные формы

Жилищный фонд в частной  и коллективной собственности

Государственный и муниципальный  жилищный фонд города (муниципального образования)

 

 

 

Рис. 7. «Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях жилищной реформы».

 

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее  в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также  альтернативные структуры: независимые  управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в  частном или коллективном жилищном фонде. Кроме того, в качестве участников могут выступать также различные специализированные службы, лицензионные структуры, банки, страховые компании и ряд других.