Отчет по практике в ОАО «ДВИЦ»

Анализ полученных показателей выявил снижение коэффициента оборачиваемости запасов и увеличение продолжительности оборота запасов  в днях в 2012 г. Это произошло вследствие превышения темпа роста величины запасов над темпом роста величины выручки. В результате этого увеличилась продолжительность финансового цикла на 5%.

В 2013 г. произошло  снижение всех коэффициентов оборачиваемости  вследствие уменьшения величины выручки, соответственно, в этом году увеличилась  продолжительность оборота по всем показателям. В результате указанных причин увеличилась продолжительность операционного и финансового цикла на 304% и 330% соответственно.

На протяжении исследуемого периода в организации  ОАО «ДВИЦ» наблюдается достаточное  устойчивое финансовое положение, в то же время характеризуемое временным снижением эффективности управления дебиторской задолженностью, отклонением соотношения заемных и собственных средств от нормы, недостаточно эффективным управлением ликвидностью баланса, снижением показателей оборачиваемости.

 

 

 

 

         4  Совершенствование кредитования физических лиц

    4.1 Понятие  ипотечного кредитования

Слово “Ипотека”  греческого происхождения (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.).

В Римской империи  уже в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых – это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).

Понятие “ипотека”  основывается на древнеримских принципах  залога, являясь более совершенной  его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека несет  в своем содержании две составляющие – экономическую и правовую.

В экономическом  отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

В правовом отношении  ипотека – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая  ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека  состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

• отношения собственности;
• кредитные отношения;
• финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Финансовые  отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками  для участия в ипотечном кредитовании;

2. первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

3. вторичный  рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий  передачу прав по закладным  и ипотечным кредитам (продажа  уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных  ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

4. рынок ипотечных  ценных бумаг, обеспечивающий  трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение,, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;

5. страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института  залога недвижимого имущества, ипотека  в разных странах имеет свое место  и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

4.2 Проблемы  ипотечного кредитования в современной  России в  

      условиях рыночной экономики

После того, как рыночная экономика вступила в свои права на просторах Российской  Федерации, русский язык стал «богаче» еще на одно понятие – ипотека. Хотя если быть точными, то услуга по получению кредита в банке с возможностью покупки жилья уже существовала в России до 1917 года, имела под собой твердую законодательную государственную базу и пользовалась большой популярностью. Но за годы «советской власти» при административно-командной системе ведения строительства и распределения жилья, накопленный дореволюционный опыт был утрачен.

В европейских же странах больше сотни лет успешно внедрялся механизм ипотечного кредитования, поэтому теперь нашему государству и российским банковским организациям приходится перенимать опыт у своих зарубежных коллег. Естественно, что возникают проблемы в обеспечении граждан недвижимостью путем ипотечного кредитования, которые приходится решать быстро и не всегда качественно.

Владение  собственной недвижимостью гражданами РФ на сегодняшний день согласно статистике, лишь 10% населения Российской Федерации сегодня имеют в собственном владении жилплощадь, превышающую 18 квадратных метров на одного человека. И только 1% населения нашей страны ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на личные накопления денежных средств. Эти цифры ясно показывают то «ужасное» положении с жильем, которое складывается в стране на сегодняшний день. И это притом, что имеющийся жилой фонд каждый год стареет, требует капитального ремонта, реконструкции, т.е. дополнительных государственных вложений.

Единственным выходом  из создавшейся ситуации остается ипотека. Причем на данном этапе экономического положения ипотечные кредиты  для населения должны осуществляться с обязательной господдержкой, иначе  все приложенные усилия будут напрасными.

В настоящее время  маховик законодательных основ  по развитию ипотечного кредитования в РФ запущен и медленно начинает «раскачиваться». В основу законодательных  документов вошли целые главы, статьи и параграфы Гражданского Кодекса «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О сделках с недвижимым имуществом», «О залоге недвижимости» и т.д.

Ежегодно в Гражданский  Кодекс вносятся существенные изменения, поправки и дополнения по мере осознания проблем, связанных с ипотечным кредитованием. Самым важным шагом по развитию системы ипотечного кредитования  в нашей стране стало создание АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).

4.3 Проблемы ипотечного кредитования в РФ, связанные с инфляцией

Конечно, за последние  годы инфляция перестала нас пугать на том уровне, как это происходило 10-15 лет назад. Экономическая обстановка в стране постепенно приходит в норму  и стабилизируется. Уровень инфляции существенно снизился. Но до стабильности экономики, как в большинстве развитых стран мира, Российской Федерации еще далеко, поэтому и желаемой стабильности в кредитной системе нашей страны тоже нет.

Банковские и другие кредитно-финансовые организации сталкиваются с двумя основными для себя проблемами. Из-за инфляции граждане не желают держать свои накопленные денежные средства на депозитах, поэтому второй проблемой является снижение уровня услуг по кредитованию для заемщиков, нуждающихся в жилье.

В результате ипотечное  кредитование не является массовым продуктом, а лишь предложением для избранных, для людей с хорошей работой и стабильным достатком. Таких людей среди семей, остро нуждающихся в жилье, ничтожно мало (около 1%).

4.4 Проблемы ипотечного кредитования, связанные с  

      общеэкономической ситуацией

Сама по себе ипотека как кредитный заем является длительным продуктом по срокам окупаемости вложенных средств. Такие сроки не измеряются месяцами, а целыми десятилетиями. Ведь в среднем ипотека для граждан предлагается банковскими учреждениями сроком на 10-20 лет.

Значит, ипотечные банки должны иметь какие-то гарантии для поддержания своей экономической стабильности. Как впрочем, и сами граждане заемщики тоже должны быть уверенными, что смогут за эти сроки расплатиться с займами, а не лишиться жилья, за которое уже выплатили часть своих денежных средств. А как добиться таких гарантий экономической стабильности, если доходы граждан постоянно изменяются, резко падают, а потом слишком медленно возрастают? Такие скачки и падения финансовой стабильности среди граждан нашей страны полностью зависят от неспокойных «волн» мировых финансовых кризисов.